被豪宅化的一線城市：地價不斷攀升 項目借勢上漲

　　8月底9月初,豐臺石榴莊和朝陽孫河、東壩兩個樓面價均超過5萬元的地王出爐,不僅習慣性地將北京的土地市場引向亢奮,也為密集出爐的頂豪市場添加新的後備軍。除了北京,在上海、深圳等一線城市,豪宅化已經成為一線城市純商品房市場共同特徵。

　　在全國樓市分化之下,一線城市成為房企避風港,吸引大批房企涌入,然而,因為土地供應有限,“僧多粥少”的格局不斷推高一線城市地價、房價,當前一線樓市出現一個尷尬的縮影:高地價導致的樓盤“被”豪宅化,一些兩年前還是剛需扎堆的區域頓時高價項目扎堆,之前沒有高端項目經驗的房企也開始做豪宅,然而,地價成本的快速提高,卻是天價項目利潤率下滑。

　　頂豪頻出

　　“又一個超價格10萬元的豪宅誕生了。”在近日東壩南區地塊拍賣現場,某參與拿地的房企人士感慨道。

　　本週二,東壩地塊吸引了9家競標主體展開了99輪的角逐,最終,龍湖、保利、首開聯合體以42.5億元和配建8.9萬平方米限價房的代價摘得。據龍湖測算,樓面地價為50081元/平方米。

　　這是繼8月底9月初,豐臺石榴莊和朝陽孫河兩塊天價地塊出讓之後,北京土地市場又一新地塊,儘管三個地塊位置不同,然而,樓面價超過5萬元,將來售價奔10萬已經成為三個地塊的共同歸宿。“北京樓市高端化局面已初步形成。”一位業內人士感慨。

　　根據機構統計,2015-2016年初北京預期上市能夠銷售的新“10萬+”的項目接近15個,包括萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恒大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、萬科北河沿、龍湖西宸原著、北平府等,再加上此前在售的10萬元單價以上的盤古大觀、霄雲路八號、運河岸上的院子等10個左右存量項目。

　　據相關機構初步統計,目前待售的“10萬+”頂豪住宅項目達到了2000套以上,計劃在2015年入市的恐怕會超過1000套。

　　值得注意的是,目前統計的入市天價項目還只是2014年及之前拿地地塊,隨著新天價地塊入市,北京頂豪項目必將擴容。

　　呈現高端化、頂豪化特徵的不僅僅是北京,7月底、8月初,包括綠城黃浦灣、九龍倉壹十八、泛海國際住區、華潤九里、萬科翡翠濱江等頂豪亮相。在陸家嘴等熱點區域,甚至出現一條街多個頂豪同時在售的局面。

　　今年以來,深圳頂級豪宅市場則出現井噴,合計有5個項目均價突破8萬元,有3個項目實際成交均價突破10萬元,5月深圳頂豪成交總金額已經是一線城市第一;廣州豪宅成交量亦達到最近6年來的峰值。

　　扎堆一線推高地價

　　一線城市樓市豪宅化,與地價不斷攀升密不可分。

　　來自機構統計顯示,在全國十大典型城市中,一線城市地價今年上漲明顯。7月份,樓面價均價為9205元/平方米,同比上漲高達40.1%。2015年以來平均樓面價8921元每平方米,同比2014年全年的7631元漲幅高達16.9%。中原地産市場研究部的統計數據顯示,以一線城市的住宅土地為例,2015年供應的土地均價為14432元每平方米,同比2014年的11679元每平方米漲幅達23.6%。

　　土地供應稀缺,加之大型房企紛紛向一二線核心城市戰略轉型,一線城市土地市場的爭搶持續出現,樓面價格節節攀升。亞豪機構市場總監郭毅分析認為,今年來宅地供應的不足是造成“被搶”的主要原因。尤其是四環以內的居住用地,根據亞豪機構數據統計顯示,近五年間北京四環以內住宅用地僅供應14宗,而未來城六區的住宅用地更是將受到嚴格管控,供應的稀少使得其成為“兵家必爭之地”。

　　而與此同時,隨著宅地尤其是優質宅地“肉”越來越少,進京圈地的“狼”卻越來越多。郭毅分析,受到二三線以及三四線城市逐漸飽和的影響,房企整體利潤不斷下滑,而相對一線城市均現回暖,因此大量房企開始收縮戰線,回歸一線城市,今年來多次在土拍市場出現的碧桂園就是一例。“狼多肉少”的現狀也使得今年的每一宗宅地都表現“火熱”。

　　“九龍倉回歸一線,不外乎就是北京、上海、廣州、深圳。”九龍倉集團第一副主席、九龍倉中國地産發展有限公司主席周安橋表示,之所以回歸一線城市,主要是因為它的市場容量比較大。“三、四線城市就比較辛苦了,哪怕今天市場回暖,但是三四線城市的庫存量還是相當多。有去化的量,但是上升的空間比較少。”

　　就在九龍倉回歸一線的同時,大部分房地産商也回歸一線,這也對九龍倉帶來挑戰,周安橋坦言:“作為發展商來講,我們感受最深的就是很難搶到地,土地的價格往往是超過或者是接近了房子的價格,也就是我們俗稱的‘麵粉比麵包貴’的階段。”