各地樓市給點陽光就燦爛 深圳或成此輪領漲先鋒

　　深圳或成此一輪樓市領漲先鋒

　　330新政落地一週有餘，雖然各地報道的樓市成交狀況是“給點陽光就燦爛”，但來自各方口徑的統計數據卻顯示新政效果是因城而異。許多重點城市的成交只算得上“止跌”，而不是v型反彈。

　　4月7日，中國指數研究院發佈的數據顯示，3月30日至4月5日這一週，該院監測的38個城市成交面積環比下降8.1%，其中，25個城市環比下降，佔監測重點城市超6成；與去年同期相比，本週代表城市成交量整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲。

　　在四個一線城市中，深圳和上海出現量價雙跌的情況，北京和廣州的成交面積環比上漲。深圳及上海成交環比下跌，有可能是股市太火，人們暫時不想買房，也可能是新增的改善需求，並未能有效消化市場上已經存在的同質化産品(過去幾年，因限購及樓價高企原因，當地一手房以首套房剛需為主)。另外，與當地銀行均未像北京一樣在新政出臺後立即降低二套房貸首付也有關聯，比如目前深圳僅民生銀行一家可以辦理二套房首付四成的業務。

　　不過，從後續庫存量來看，深圳卻有可能因為輕裝上陣成為此輪一線城市領漲先鋒。

　　按照中國指數研究院的數據，截至4月5日，其監測的19個城市中，深圳庫存量下降最大，可售33159套，可售面積為349.3萬平方米，同比下降3.02%，比排第二位的蘇州高出1.6個百分點。如果按照3月份深圳新房成交了46 .54萬平方米、4854套的數據來算，深圳的庫存消化週期只有六七個月。而北京、上海、廣州的庫存套數按3月銷售套數來算，消化週期分別為12.5個月、13個月和12.3個月。此外，深圳的土地供應一直緊缺，必須向舊城改造著手騰出未來城市發展空間的新聞，在過去幾年也經常見諸報端。

　　而根據世聯行的監測，在2015年第13周(3.23-3.29)，深圳是四個一線城市中成交量上漲最快的，比2014年同期上漲111.4%。北京、上海、廣州的這一數據分佈是4.77%、3.45%和-0.11%。

　　在中國指數研究院一季度監測中，深圳也是今年回暖最快的地區。2015年一季度中指監測的33個主要城市中，有17個城市成交面積同比上漲，其中深圳漲幅度最大達104%，漲幅居第二位的為杭州，上漲65%，南寧位居第三，同比上漲50%；同比下降的城市中，廈門降幅最大63%，南昌次之，同比下降45%。

　　為什麼説深圳可能會成為未來一線城市中的領漲先鋒？因為在四個一線城市中，深圳已經成功從製造業轉型創新城市，而且人口結構相對年輕化。在2014年的福布斯中國大陸最佳商業城市排行榜中，廣州、深圳、上海蟬聯前三名。深圳雖然排名第二，但消費力指數以及創新指數兩項均為第一。

　　與一直以高消費力著稱的上海相比，上海對比深圳的欠缺之處是它正在“加速變老”。上海民政局和老齡辦共同發佈的2014上海老年人和老齡事業發展資訊中，上海去年老年人增加26.36萬人，是15年來增長最快一年，老年人佔戶籍人口約27%。據預計2018年上海戶籍人口老年人總數會突破500萬。

　　與同樣以創新著稱的北京相比，北京的老年人佔總人口比例為21.2%；深圳近鄰廣州的老年人則佔戶籍人口的16.03%。而根據深圳統計局的數據，深圳市人口平均年齡截至2013年為33.6歲，到2013年底，老年人約佔戶籍人口的6%，，佔常住人口的7%。

　　2013年中國人口凈流入超過100萬的城市共有22個，包括北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上，目前中國房價最高的城市都出現在這22個城市裏面。但人口凈流入雖然重要，卻不是唯一的衡量指標。一個城市房價是否堅挺也與該城市的行政地位、在區域板塊中的位置、産業結構、教育醫療等公共資源水準乃至城市形態結構等密切相關。比如，在一個區域中，以創新産業、服務業為主的城市往往就明顯比以製造業為主的城市房價來得高。像佛山、東莞等以勞動密集型製造業為主的城市，雖然外來人口也很多，但由於收入比較低、流動性比較強，因此並沒有轉化為有效的購買力。

　　深圳集中了庫存消化週期短、人口結構年輕、産業結構合理、土地供應越來越少等因素，當政策風口吹起，把它吹到領漲先鋒的位置也就並不奇怪了。

　　亦吾(資深媒體人，房地産觀察人士)