房企澳洲遭遇"黑天鵝" 開發商投資海外危機四伏

　　繼香港政府出手抑制內地購房移民之後，澳大利亞成為又一個新限制海外投資移民的國家或地區。與之對應的是，國內開發商赴澳投資房企數量的不斷增加，以及投資額度的爆髮式增長。業內人士表示，該政策未來一旦實施，無疑將給投資澳洲，並以國內投資移民為主要買家的房地産公司帶來消極影響。

　　澳大利亞設限

　　日前，澳大利亞總理托尼·阿博特公開表示，澳政府打算嚴格限制外國人在澳購置房地産，將重新評估該領域的審批制度，以確保澳本國民眾不會因房地産價格遭哄抬而買不起房。

　　“此次涉嫌針對中國置業投資設限的意味較為明顯。”有業內人士分析，據澳大利亞房産研究機構RPDATA統計，雪梨去年平均房價增幅達14.6%，而市場普遍認為推動雪梨房價飛漲的幕後推手是中國人。有業內人士表示，澳日前公佈的限制外國人購房舉措是針對違規購買二手房的，而非限制外國人購買新房，但外國人買新房頒布“限購令”的概率也正在加大。

　　數據顯示，2012-2013財年，澳大利亞吸引外國投資最大的領域是房地産，總值達519億澳元，其中大部分是商業房地産投資。而這部分投資中的最大來源國是中國，投資達59億澳元；緊隨其後的是加拿大和美國，分別為49億澳元和44億澳元。

　　一家名叫萊坊的全球性房地産諮詢公司日前最新發佈的《中國對外房地産投資報告》中指出，2009-2014年，中國對外房地産投資總額已從6億美元大幅升至150億美元。截至目前，中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市，其中中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年按年增長超過60%。

　　房企扎堆澳洲新大陸

　　2014年以來，關注海外房地産市場的人們注意到，繼“美國投資熱潮”之後，澳大利亞再度成為內地房企扎堆投資的新大陸。

　　今年1月26日，萬達正式對外宣佈，該公司1月23日收購了澳大利亞雪梨兩座大樓，即1Alfred大廈和緊鄰的FairfaxHouse大樓，未來計劃投資約10億美元，建成雪梨一個綜合性地標項目。這是繼黃金海岸珠寶三塔項目後萬達在澳大利亞的又一筆重大投資。

　　就在同一天，復星地産耗資數十億元，聯合澳大利亞一家房産投資管理公司，收購了名為“米勒街73號”的雪梨辦公樓。

　　2014年中國海外房地産投資增長46%，超過165億美元。在熱門投資國家中，澳大利亞趕超美國，成為第二受歡迎投資國，僅次於英國。

　　海外收緊投資移民

　　限制海外投資，澳洲並非首家。就在上月中旬，香港特首梁振英的一紙施政報告也潑了一眾熱望移居海外人士的涼水。該市政報告宣佈，1月15日起香港將暫停推行了11年的“資本投資入境”(投資移民)計劃。縱觀全球，目前中國移民人數較多的不少國家和地區，近年來確實都在收緊移民政策。

　　去年2月，加拿大政府決定取消備受爭議的“移民投資者計劃”以及“企業家移民計劃”，這意味著此前積壓在案的約5.9萬宗聯邦投資移民申請將被“一刀切”，其中70%的申請人來自中國。

　　據不完全統計，美國、加拿大、澳大利亞、瑞士、英國、紐西蘭、西班牙、南非及菲律賓等國家均在最近一段時間有對移民政策收縮跡象。

　　海外投資尷尬不少

　　收緊投資移民政策的國家恰恰與中國房企出海投資的目的地相重合。據不完全統計，包括萬通、萬科、中建等房企已紛紛拓展海外版圖。隨著投資的不斷增多，這些企業未來面臨的尷尬與挑戰也越來越多。各國移民政策的收緊正在成為國內開發商赴海外投資的最新一塊絆腳石。

　　專家指出，類似國人海外置業熱潮引發所在國的憂慮而設限的“黑天鵝”事件未來可能還會出現，一些國家的黨派和人員的更疊甚至會帶來相關政策的調整及反轉。

　　“先是吸納大量的海外資本投資，接著就是對投資移民的限制。”一家投資海外地産開發的內地房企相關人士笑稱，這就像一個“陰謀”，他們歡迎你來花錢投資，但卻不希望有人來爭奪資源。這不但給國內開發商帶來成本增加，還帶來了項目滯銷的風險。

　　畢竟目前開發商開發的海外項目多數還是要靠國內人群來消費，單一的銷售目標群體存在隱患，一旦當地移民政策收緊，將對樓盤未來銷售的影響可想而知。對於企業而言，客戶定位的多元化問題亟待解決。 北京商報記者 董家聲