房企狀告深圳規土委：60億資産被鎖定至今

　　在佳兆業危機持續發酵之際，深圳一起官司引發廣泛關注。

　　日前，民營房企金光華集團狀告深圳規劃國土委案迎來一審判決，深圳市福田法院判決金光華敗訴。金光華已選擇上訴，二審將於2月3日開庭。

　　2009年6月，前深圳市市長許宗衡被“雙規”，引發深圳官場和商

　　界海嘯。2009年9月，相關部門叫停金光華集團名下擁有的土地及物業交易、轉讓手續。此外，深圳市規土委認定金光華廣場存在違規行為，于兩年前作出行政處罰決定，沒收該項目用地範圍內的建築物和其他設施並上繳國庫。

　　與佳兆業2000余套房源被鎖類似，金光華集團的剩餘未售物業當年也被管理局鎖定，且至今未能解鎖。

　　業內人士認為，此案如何判決，將對今後佳兆業事件的處理具有借鑒意義。

　　一審存三大爭議

　　金光華廣場位於深圳市人民南路，在整個羅湖商業街區處於核心位置，建築面積12萬平方米。項目于2004年落成，投資方耗資逾15億元。

　　隨著地價及房價不斷上漲，金光華廣場在2012年的評估價升至60億元左右，如今該項目的價值又有所提升。

　　金光華涉案土地，最早要追溯到近15年前。

　　2000年8月7日，金光華集團與南國影聯就南國文化廣場用地簽訂合作開發協議，建成後南國影聯佔三成股份，金光華佔七成。當年8月18日，雙方又簽訂補充協議，約定金光華集團以5500萬元買斷地下開發權。

　　金光華廣場項目共有兩幅土地，分別為南國文化廣場及南國綜合電影院地塊，初期屬於南國影聯所有。前者土地面積12874平方米，為1987年批准的行政劃撥用地，後者土地面積5040.2平方米，于1992年投入使用。

　　由於當時土地的性質為劃撥用地，按法律規定，轉讓須報政府審批，而金光華與南國影聯未提交這份補充協議，因此深圳市規土委認為，當事人沒有提供真實、完整的合作建房協議，可以認定存在騙取合作建房批准文件的事實。這種以“假合作，真買斷”的方式轉讓土地，屬非法轉讓土地行為。

　　實際上，2001年3月，金光華與南國影聯決定重新開發，並向政府提出申請。2002年2月，金光華與南國影聯就第二塊地簽訂“重建南國綜合電影院”合作協議，重新進行了分成，金光華集團為此支付南國影聯拆遷補償及經營損失共計1.61億元。同年3月，南國影聯向市國土部門遞交了南國綜合電影院項目和南國文化廣場項目用地合併整體改造的申請。

　　2002年12月，深圳國土局將10670.7平方米的合併地塊出讓給金光華集團和南國影聯，用地性質由文化産業改為商業用地，用地紅線也重新劃定，使用年限40年。為此，金光華集團補繳了4.1億元土地出讓金。

　　據媒體報道，深圳相關執法部門對金光華廣場的調查線索，源於2012年7月上級有關部門轉來的指導意見和相關資料。該指導意見對金光華廣場涉嫌非法轉讓土地一案的基本定性以及處理意見，均給出了較為明確的建議。

　　2012年12月，深圳市規土委作出行政處罰決定，認定金光華集團和南國影聯以虛假的合作建房協議，規避轉讓劃撥土地的必經審批手續，已構成非法轉讓土地，決定沒收金光華廣場。

　　深圳福田法院認為，此案存在三個爭議問題：一是在事實方面能否認定金光華與南國影聯公司之間存在非法轉讓土地的行為；二是金光華的行政處罰適用法律是否正確；三是金光華的處罰是否過了2年的時效。

　　金光華代理律師認為，該項目由金光華集團和南國影聯通過出讓方式合法取得，並已繳足土地出讓金，根本不存在行政處罰決定所認定的“規避轉讓劃撥土地的必經審批手續、非法轉讓土地”的情形。

　　“我們後來決定重新開發，通過合法程式取得了土地使用權，至於怎麼分配是合作方的事，屬於市場行為，根本不需要政府審批，但政府完全不顧這一事實，只咬著我們最初沒拿出補充協議，得出合作方是虛假合作、非法轉讓的結論，明顯邏輯混亂。”金光華一位人士説。

　　記者在一審判決書上看到，深圳市規土委作出處罰的主要依據是土地管理法第七十三條：買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違法土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款。

　　金光華代理律師告訴記者，政府沒收土地建築物的前提是，擅自將農用地改為建設用地，而金光華廣場的前身，一直是建設用地，因此不適用這條法律。退一步説，即便存在非法轉讓土地，也只是沒收違法所得，不能沒收土地建築物，深圳規土委引用的法律依據存在錯誤。

　　此外，按照《行政處罰法》規定，深圳市規土委的行政處罰行為應當是對未超過兩年限期違法行為進行處罰，違法行為有連續性或者繼續狀態的，從行為終止之日起計算。金光華認為，從2008年已經取得房産證，至2012年政府罰沒時，已經超過兩年。但深圳規土委認為，其建築物沒有拆除，隨時處罰都有效。

　　房企的擔憂

　　金光華廣場被沒收後，引發了地産界的普遍擔憂，該事件的處置方式將對地産行業有很大的示範效用。而對資産的沒收依據和執法程式是否符合法定程式，備受關注。

　　“從立項建造、發規劃許可、施工許可，到建成開業發驗收合格證、辦理房産證的都是規土委，現在説沒收就沒收了，以前這些手續是怎麼辦理的？”有房企人士對此提出質疑。

　　“説實話，我們對打贏此案沒有信心，不是因為法律依據不足，而是擔心案件受行政干擾。”金光華內部人士和代理律師都對記者表達了擔憂。

　　此前金光華申請深圳法院回避此案，但遭到了法院的拒絕。二審原定於1月開庭，但在備受爭議的情況下，深圳市中院延期至2月3日開庭。

　　“我們看了判決書，上面寫的都是結果上構成非法買賣，因此沒收建築物，但適用法律的前提是改變土地性質，事實上這一前提根本不存在，法院有張冠李戴的味道。”廣東融關律師事務所合夥人李國斌告訴記者。

　　金光華集團也承認，金光華廣場存在瑕疵，但不至於全部罰沒。根據紀委部門後來調查，金光華廣場存在違法改建、加建行為，其超規定建築面積達到7355.8平方米，總建築面積近10%屬於“違建”，這一合作協議亦未報相關部門備案。

　　李國斌認為，即使金光華廣場有部分違建，但屬於報批的合法部分不應作非法處理；全部沒收的行政處罰幅度與違法的社會危害性不成比例。