11月份鄭州商品住宅銷量穩中有升 價格再度反彈

　　經過連續的放鬆限購、限貸、降息等政策利好後，多地樓市持續火爆，成交量穩中有升，而成交均價更是告別多月來的“持續下行”，迎來“止跌回升”。對以剛需為主的鄭州樓市而言，量價集體反彈意味著市場築底成功。而在第三方分析人士看來，政策面的利好將有效促使積壓的需求集中釋放，從而有助於市場成交量回升。

　　數據

　　銷量穩中有升

　　價格也再度反彈

　　第三方機構同致行提供的數據顯示，今年11月份，鄭州市商品住宅供應63.8萬㎡，同比下降51.1%，環比上升82.9%，而月內商品住宅共銷售52.1萬㎡，較上月略微上漲，環比上升6%，同比下降44.4%。商品住宅依然是供過於求的狀態，供求比為1.22。

　　值得注意的是，隨著成交量的穩中有升，商品住宅的價格也再度反彈，本月成交價格8895元/㎡，較上月8818元/㎡上漲了77元/㎡，環比上升0.87%，同比上升13.75%，價格為年內新高。

　　數據同時顯示，鄭州市商品住宅市場的庫存量在進入2014年下半年之後直線上升，供需矛盾加劇。自5月份開始，連續5個月供應處於高位，直至10月份，供求態勢才略微有所緩和，但本月供應63.8萬㎡，銷售52.1萬㎡，依然供過於求。

　　價格由供求關係決定，判斷房價走勢，庫存量是一個重要的指標。同致行監測數據顯示，鄭州市商品住宅整體庫存量452.7萬㎡，按照近3個月月均48.9萬㎡的去化速度來看，去化需要9.3個月，較10月份8.3個月的去化週期有所上升，但較其他物業形態來説，商品住宅去化壓力不大，庫存量合理。

　　結構

　　剛需支撐樓市，後市成長可期

　　數據顯示，今年11月份，商品住宅銷售的主力軍依然是80~90㎡面積段，本月共計銷售18.93萬㎡，較10月份16.89萬㎡的銷量增加了2.04萬㎡，環比上漲12.1%，佔全月銷量的36.3%。此面積段本月銷售均價8067元/㎡，和上月8057元/㎡的價格基本持平。此面積段為剛需客戶置業的重點面積段，因此也基本為剛需項目。

　　成交結構數據再次印證了“剛需支撐樓市”的觀點，而在業內人士看來，這個剛需群體還有巨大後勁。

　　值得關注的是，鄭州房地産市場的剛需購房群體不僅有本地客戶，來自周邊地市的買家也在不斷增加。房價點評網(鄭州)首席分析師趙爽表示，鄭州房地産市場上有67%的購房者來自周邊地市，“歷年來不管政策、經濟如何波動，鄭州的市場表現基本穩定。主要是因為鄭州是以剛需為主的城市，需求旺盛。各開發商的産品供應也是以剛需為主，投資和改善型的客戶偏少，這是限購政策也難以引起市場大波動的主要原因。”

　　而在胡葆森等業界大佬眼裏，河南是一個人口大省，鄭州是一個比較特殊的省會城市，河南各地市有實力的購房者，都會首選在鄭州買房，相對而言，需求還是比較大的，所以市場的前景可期。

　　分析

　　政策放鬆推動回暖，降息促進成交量回升

　　對於樓市的築底回升，業界認為是大勢所趨。從9月開始，政府每個月均有政策大招放出。9月限貸鬆綁，10月公積金新政，11月更是宣佈2008年以來最大幅度降息。

　　分析稱，隨著限貸鬆綁，改善型需求釋放，但銀行基於成本考慮，並未出現大幅下調貸款利率的局面，“7折利率”在執行上更是“幾無可能”，但新政依然鼓舞了很多購房者，在一定程度上影響了購房者的預期，促進房産市場的成交。

　　同致行認為，相比起限貸政策偏重於改善型購房者，降息則是直接將矛頭對準了市場的中堅力量——剛需。當然限貸鬆綁和本次降息形成疊加效應，對已還清購房貸款的改善型需求來説將大幅降低按揭成本，促使這部分需求持續入市，形成對樓市進一步托舉的效應。

　　“一方面促使開發商加大推盤力度，整體供應持續增長，另一方面也有助於提升有實際需要的購房者的支付能力，對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大的提振，短期內前期積壓的需求將會集中釋放，從而有助於市場成交量的回升。”該分析人士稱。

　　關注

　　土地市場回暖，開發商看好後市

　　隨著市場的探底回升，對後市的信心也在加強，最明顯的一個案例是土地市場的回暖。

　　中原地産市場研究部統計數據顯示，截至11月18日，全國四大一線城市北京、上海、廣州、深圳的住宅土地成交全面創造歷史紀錄。四大城市的住宅土地出讓金總和3037.9億元，歷史上首次突破3000億元大關，全年將有望突破3500億元。

　　從9月開始，萬科、遠洋等房企已經多次出手在一線城市拿地。信貸政策的鬆綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象，隨著各類救市政策的出現，四季度部分房地産企業可能會進入土地市場期待抄底。另外，不少房企認為，一線城市土地市場競爭雖然激烈，但是與三、四線城市相比，風險仍然較低。

　　克而瑞研究中心分析師嚴婧説，在“忍”了大半年的時間後，房企的補倉需求已經“忍無可忍”。一線城市以及供求關係相對均衡的二線城市可以説是房企的主要銷售來源，一、二線城市的項目加速去化後，企業的土地儲備急需補倉。

　　土地市場向來是樓市的晴雨錶，開發商的搶地熱情高漲也證明他們對後市依然看好，這對於普通購房者來説，更像是一個催促入市的信號，值得大家關注。

　　機構視點

　　CRIC：

　　賣房炒股靠譜嗎?

　　11月22日央行降息利好政策發佈之後，A股打了雞血似的各種漲停板讓不少股民做夢都在笑。目前上證指數已經直逼3000點，機構普遍唱多，股民對牛市到來也一片歡騰。而與股市的熱火朝天相比，房地産市場依然處於調整震蕩階段，頗有“今市苦房久矣，吾聞房産勢弱也，不當買，當買者乃A股牛市”之境，於是曾經在2007年的大牛市中出現的“賣房炒股”的呼聲越來越高。那麼問題來了，是應該繼續投資房産呢，還是賣房炒股?

　　股市牛了，房市弱了，加倉股市自然不在話下，但是真的要不顧一切地賣房炒股嗎?不儘然吧。我們認為，對於賣房炒股，剛需還是不要湊熱鬧了，核心城市核心區域的購房投資者也要慎重考慮。但是對於一些入手了“不能買的房子”的，還是可以考慮換個投資方式的。

　　剛需自住型客戶畢竟目前使用需求大於投資需求，股市再火，還是有風險，賣房炒股，屆時露宿街頭就不好了。核心城市核心區域的購房投資者對於賣房炒股也應該慎重，畢竟房地産市場上有一句投資名言——“地段!地段!還是地段!”土地的稀缺性決定了這些區域房子的保值增值性強，房價也是易漲難跌，與炒股相比投資風險小很多，因此沒有必要非要“鋌而走險”，賣房進股市。

　　手上有或者打算買這幾類房産的，不妨考慮考慮股票。一類是投資房地産市場較差的二、三、四線城市的住宅的，此類地區房地産市場大多供過於求，且升值空間小，甚至貶值也是有可能的，尤其是所謂的新區，往往樓多人少。另一類則是手上持有或打算入手“不能買的房子”的，主要包括城市新區銷售型寫字樓、傳統專業市場、旅遊地産、辦公産權類住宅和二、三線城市的遠郊養老大盤五大類，這幾類房子存在供應過剩、使用不到、回報無門等各種各樣的問題，發展前景堪憂。所以如果有這些前景不太理想的項目在手，與其坐等投資落空，不妨考慮賣房轉戰股市。

　　總體而言，投資者還是要根據自己的風險偏好、實際投資狀況來細細考量，不妨自問一句：我適合賣房炒股嗎?熊市持續了這麼久，今天這樣的情形也是千載難逢啊!不過還是要友情提示大家：牛市是大家的，虧本是自己的。(注：CRIC是中國房産資訊集團的縮寫簡稱)