為保股市勝利果實：能買房的話還是要去買房子

　　無圖説

　　在這一輪股市行情中，如果掙錢了，怎樣保住勝利果實？大多數炒股人心裏的算盤珠子劈裏啪啦響：能買房的話，還是要去買房子。

　　■本報記者　汪敏華

　　虛高開價怎避免

　　不管是剛需買房還是投資買房，都會考慮一個問題：哪些房子升值空間大？

　　看地段，不必贅言。還要看地區發展規劃，看是否靠近軌道交通，是否靠近醫院和大型商業設施，是否是學區房，等等，這些選房標準大多數人已經明瞭。在以上條件相似的情況下，房齡因素就很重要了。一般而言，房齡在10年內的房子升值最快。10年以上的房子不少外觀已有舊相，小區停車難顯現；小區有游泳池的大多也已經關閉，綠化環境等維護也有點漫不經心了，因此房齡10年以上的房子升值幅度明顯不如房齡10年內的次新房。

　　在房型選擇上也有名堂，年輕人經濟條件如搭得夠，儘量買大房，將來成家有孩子了也不顯跼踀。根據政策，首套房不僅首付低貸款利率可打折，而且面積再大也不計房産稅。而二套房不僅首付大增，貸款利率也可能高於基準利率。並且，二套房加上首套房面積超過每人平均60平方米，超額部分就要徵收房産稅。

　　很多人是以小換大，差地段換好地段，因此需要先賣房後買房。買賣二手房最吃不準的就是價格是否合理。房東想賣個高價，買房人想撿個皮夾。有人喜歡先開一個高價，無人問津再降價；有人喜歡低開高走，先以低價吸引眼球，一看仲介紛紛來電，馬上跳價。其實，除非房子地段好、房型好、房齡新、周邊環境好，否則價格低開高走反而不利。因為老房子老小區，房型本身就有不少缺陷，比如朝向、暗衛等，買房人本來就容易動搖，因此比較適宜的是高開低走，以誘人價格促使買家簽約，不然很容易引起買家的逆反心理，本來想買現在也不買了。

　　如何開價才既不會賤賣又不會有價無市？賣房者可喬裝買房者，向仲介機構了解自家所在小區同房型的房價，一般而言，仲介會稍報高一點，賣房人可根據仲介報價掛牌，也可以比仲介報價稍低一點掛牌。買房人則可以喬裝賣房人諮詢多家仲介，仲介報價會稍低，買房人可以此確定自己買房的心理價位。對於買房者而言，不可過於信任某一個仲介，應該貨比三家多方委託仲介找房，並且通過不同的仲介打探真實的房價。

　　討價還價是正常的，比較合適的賣房策略是：報價比心理價位提高3%－5%左右，給買家留足還價空間。鋻於房價已高，對一套房子而言，3%－5%就不是個小數，比如一套200萬元的房子，讓價3%－5%就是6萬元-10萬元，一般而言，買家的還價幅度也在這個區間，討價還價後，皆大歡喜：成交價一般在賣房人的心理價位附近甚至更高，而買房人心情也比較舒暢，認為自己壓低了房價很有成就感。對於買房人而言，應該多找幾個仲介砍價，從中選擇最低價簽約。一些精明的買房人在甲仲介砍到最低價後，去找另一家公司的乙仲介談判，再壓低仲介費，然後由乙仲介聯絡賣房者。

　　買房貸款財商高

　　很多炒股者希望兩全其美。手頭的錢既能買房，也可以炒股。最新的房貸政策有助於他們的心願實現。

　　首套，或者已經付清首套房房貸的，買房首付三成，貸款七成，最低貸款利率有可能打7折。首付款30%和70%，區別大了。以300萬元總價的房産計，首付30%只要90萬元，而首付70%則要210萬元。同樣，房貸5年以上基準利率是6.15%，七折優惠利率是4.305%，哎喲，買個貨幣基金的收益也可能比7折利率高啊。所以，有錢也貸款，並用足房貸，貸款期限越長越好。即便享受不到7折房貸，這個策略在大多數情況下還是適用的，因為投資渠道不斷拓寬，獲取比6.15%基準房貸利率高的投資收益並不困難。

　　以一套250萬元新房為例，買房人有付全款的實力，如果全額一次性付清，收益來自兩個渠道：一是房産可能升值，二是租金。如果採用貸款，首付三成是75萬元，貸款175萬元。假如全部是商業貸款，期限20年，基準利率6.15%，等額本息法還貸，每月還款額12689元。對於買房人而言，採用貸款法，收益可來自3個渠道，前兩條和全款買房者一樣，來自房産可能升值和租金，第3條是通過原本全額付款的175萬元理財所得。這175萬元可用於炒股，也可購買P2P産品或信託産品，如購買P2P，12%年收益還是比較普遍的，則每月可得收益17500元，扣除12689元房貸後，還多餘4811元。即使這4811元不做任何投資，20年後累積可達115萬元，加上理財本金175萬元，總計290萬元。