天津新政出臺保自住購房 樓市平穩前行亮點頻現

　　2014年即將過去，房地産市場也呈現出不同於往年的“微妙”局面。上半年市場內濃厚的觀望氛圍使得房屋銷售面積與銷售額持續下降，而9月份以來，中央及地方各級政府陸續出臺的各項利好政策讓今年有望成為中國房地産調控史上一個里程碑式的時期。隨著“津十六條”、“9·30房貸新政”、“公積金政策調整”、“天津六部門聯合發文取消限購”、央行降息等房地産政策集中出臺，有效緩解了購房者的觀望情緒，市場活躍度快速提升，此前被抑制的剛需、改善需求得到釋放。臨近年終，很多開發商更是積極主動轉向行銷創新，通過優惠措施加快去庫存速度，房地産市場精彩紛呈。從今天起，本報房地産版面將推出系列報道，通過從本市房地産市場年終總結，全面、權威的産品特色盤點，各區域發展特點以及房屋交易指南等四大方面入手，回望2014年天津樓市，為讀者購房提供參考和指導。

　　關鍵詞一：淡旺季區分不再明顯

　　隨著房地産市場的理性回歸，傳統的淡旺季區分已經沒有那麼明顯。

　　2014年年初，隨著傳統佳節淡季來臨，加之不動産統一登記制度的提速、房地産信貸收緊等多層因素影響，本市商品住宅成交回落至66萬平方米總量，3月京津冀協同發展上升至戰略層面，給京津冀城市地産發展帶來利好方向，但從成交表現來看仍低於去年同期，傳統房地産市場的“三月小陽春”並未出現。4月下旬，全國房地産市場開始出現下降趨勢。天津在整體全國背景下也表現出自身特性，“藍印取消”頒布引發藍印客戶搶購熱潮，4、5月天津的商品房市場成交量顯著攀升。但數字繁榮的背後，真實的市場卻沒有想像中那麼熱情澎湃，局部區域的爆發性增長成為全市交易總量激增的推手，政策變動帶來的階段性繁榮無法長久支撐，6月隨著藍印終結，天津整體成交量回落至年初淡季水準，成交均價基本持平。

　　在全國房地産市場的發展背景下，天津樓市下半年繼續進入調整期，在信貸未見放鬆，觀望情緒不斷高漲的情況下成交縮量在所難免。進入下半年，7月天津新房市場未見變化，延續了6月之勢，成交縮量至近一年最低點；而在房企歷來重視的“金九銀十”，雖然多數房企推出了打折促銷，但由於之前蓄客不足，有效需求尚未完全復蘇，且另一方面，政策效應尚未真正發酵，因此，整體而言，無論是市場供求關係還是心理預期都造成了旺季成色不足的局面出現。而進入第四季度以來，受松限、津十六條、降息等多種利好政策影響刺激，傳統意義上銷售最平淡的歲末樓市反倒顯得逐漸熱鬧起來。記者近期走訪本市部分售樓處發現，諮詢看房者顯著增加。

　　總體看來，2014年全國商品住宅市場整體量價同比下行，投資明顯趨緩，受高基數及市場預期影響，商品房銷售同比持續下降。雖然市場需求量大，但是市場預期影響了部分購房者的購房計劃。不過，從本地市場來看，即使個別月份成交量價出現了上漲或下降，但都在小幅度範圍內，全年市場走勢較為平穩。

　　關鍵詞二：以價換量成市場大趨勢

　　經天津中原地産投資顧問部對房管局數據進行統計，2014上半年天津新增商品住宅714萬平方米，較2013上半年上升34%；成交548萬平方米，同比2013年下降4%，這意味著，在市場成交不斷萎縮的情況下，市場供應正在持續增加，由此可見，2014年，“去庫存”已經成為絕大部分房企的首要任務，以價換量仍是市場大趨勢。從房企業績來看，今年多數開發商銷售不達預期，年內完成目標難度較大。2014年1至9月，20家品牌房企銷售目標完成率平均值為65%(去年同期76%)。其中僅4家房企目標完成率超70%，多數房企維持在60%至70%之間，由於目標完成情況不甚理想，開發商普遍感覺銷售壓力陡增，通過降價促銷、以價換量等銷售策略加快去化以完成全年計劃成為多數房企的首要任務。