降息後購房者關注房貸變化 若提前還貸需算好賬

　　導讀：“降息了，提前還貸到底劃不划算？月供什麼時候開始變少？”“認貸不認房，怎樣才能享受到首套優惠政策？”繼9.30央行房貸新政出臺後，一系列房貸方面的利好，點燃了一部分購房者的入市熱情，同時也伴隨著不少疑惑。而11月21日央行宣佈下調金融機構存貸款利率的消息，讓購房人對於房貸的變化更為關注。新政之下，優惠該如何享受，提前還貸能省多少利息，提前還貸能否順利抄底……帶著一系列疑問，《廣廈時代》為讀者進行了實地調查。

　　年底提前還貸 降息有影響嗎？

　　時至年底，不少購房人計劃提前還貸，但上個月突然而至的降息，讓有些購房人産生了疑慮，在這樣的大背景下，提前還貸到底是越快越好，還是失去了還貸意義呢？2012年貸款購買了一套二手房的陳女士對此就有好多疑問，陳女士表示，她了解到，像她這樣的購房人，新的貸款基準利率執行要到2015年1月1日，那麼她要提前還貸，是不是等到新的利率執行後再還比較合算？

　　帶著陳女士的疑問，《廣廈時代》諮詢了某國有銀行的個貸經理，該經理介紹到，像陳女士這樣的理解是有誤的，提前還貸，還的是貸款的本金，利率的變化對於提前還貸能節約的利息影響並不大，陳女士本月提前還款和2015年1月提前還款的區別，只是這一個月利息的差額，不管陳女士選擇哪個月還，利息總額都會在1月1日根據新的利率重新計算。

　　不過，該經理還特別指出，雖然降息對於提前還貸的時機選擇影響不大，但降息通道下，提前還貸意義並不大，尤其是類似陳女士的這種情況。根據陳女士向《廣廈時代》出示的她與銀行簽署的《個人購房擔保借款合同》，借款人承諾的不提前還款期限為36個月，而陳女士顯然還處在這個約定期限中，如果現在提前還款，陳女士需要額外支付相當於一個月利息的違約金。而且，陳女士貸款時享受的是基準利率8.5折的優惠利率，降息執行後，貸款利率為5.23%，不少銀行的大額長期理財産品收益都是高於這個標準的，資金還可以靈活使用。如果陳女士沒有再次貸款購房的計劃，提前還貸並不划算。

　　該經理同時提醒，一般銀行對於已經放款的房貸，調整後的利率一般都在第二年的1月1日起執行，購房人應重點關注月還款額的變化。專業貸款機構“偉嘉安捷”也指出，央行降息後，各家銀行針對新利率的調整時間也給出了具體通知，購房人享受新利率的時間將以是否放款為判定標準。首先，對於銀行已經給予放款的購房人，新的利率執行時間將從明年的1月1日開始。其次，在11月22日以後暫未獲得放款的購房人或新申請房貸的購房族們將直接享受調整後的最新貸款利率。此外，對於正在還貸中的老房奴們來説，房貸利率的調整時間也為明年1月1日，因此不同購房人應時刻關注銀行利率調整時間的規定，以免給自己的還款造成障礙。

　　首套房認定改變疊加降息 購房人能省多少？

　　9·30之後，各銀行開始執行“認貸不認房”，大幅下降的首付比例讓不少改善型購房人可以順利入市，市場一時因此大熱，央行的降息無疑又為這些購房熱情添了把火，但也有人質疑，“不就是降了一點點，月供少個幾百塊錢，對於動輒幾百萬的房款，真有那麼大影響嗎？”“偉嘉安捷”就為貸款政策調整後給購房人帶來的改變提供了一個實際案例。

　　韓先生現在每天都能接到仲介經紀人的電話，他前陣子看上的那套位於四惠的兩居室現在價格是一天一變。八年前他跟愛人在酒仙橋買了套一居室，孩子出生以後，他想換套大房子，央行9.30新政出臺後，他國慶節期間都在看房子，最近他看上了一套四惠的三居室，業主報價從原先的465萬元降到了430萬，最近聽説了央行降息的政策，韓先生決定不再觀望，果斷出手買房。他直言：“現在政策好，房價低，此時不買，更待何時？”