環北京區域成物流地産“熱土” 定制服務破解困局

　　2分鐘成交額超過10億，38分鐘突破100億，今年的“雙11”，阿裏天貓以571億交易額、2.78億個訂單創造了新紀錄。在“雙11”開閘一個小時後，巨大的訂單量像洪水般襲向了倉儲物流平臺。事實上，倉儲物流並非只有“雙11”期間如此火爆，隨著近幾年電子商務的迅猛發展，物流地産開發商們也遇到了多重機會和挑戰。

　　傳統開發商試水物流地産

　　隨著電商的事業越做越大，對倉儲物流的要求也不斷提高。加之電商自營業務的拓展，幾大知名電商均自辦物流，以提升服務品質、降低成本。

　　“但是2.78億個包裹突如其來，並不是‘電商+自建物流園區’短期內就可以緩解的。這在很大程度上也為傳統的物流地産提供了廣闊的空間。” 同策諮詢研究部總監張宏偉介紹。

　　面對巨大的市場前景，近幾年來，除了上海宇培這種專注于物流地産的民營企業和普洛斯、嘉民集團等外資基金在紛紛加碼，包括萬科、富力、金地、綠地、合生、招商、蘇寧置業等眾多傳統住宅開發商都開始試水物流地産。

　　但從目前的情況來看，傳統房地産開發商試水物流地産的成功案例並不多見，面對市場的急速變化，傳統的物流産業園自身也面臨著升級瓶頸。

　　定制式服務破解物流困局

　　“整合物流、倉儲、客戶等多方面的資源，通過統一的服務平臺為客戶提供共同配送等服務，是解決倉儲物流過程中安全、速度、成本和效率等問題的重要途徑。”白溝新城和道國際物流倉儲園區相關負責人介紹，在整合區域內客戶資源的同時，和道國際已經和中儲發展股份有限公司簽署了合作協議，並將引進超過50家大型物流公司進駐園區。

　　在業內看來，除了整合資源、提升倉儲物流效率外，提供定制化服務，乃至定制開發也成為物流産業園區應對短期大批量業務和實現經營升級的途徑之一。

　　張宏偉介紹，物流園區在考慮成本的基礎上應該盡可能開發針對企業的特殊服務套餐，通過個性化服務套餐的推出，既提高配送效率，也是新的業務增長點。這樣，當電商再次短期內面對鉅額的物流、配送時，物流産業園區可以通過短期租借倉庫或提前準備、科學管控物流配送服務商等個性化措施及時處理，儘量減少配送時間誤差與問題投訴。

　　世邦魏理仕方面也表示，對於物流開發商而言，定制開發有助於提前鎖定目標客戶、迅速去化供應面積、維持穩定的出租率及保障投資回報。隨著市場成熟度的不斷提升，中國高標準倉儲開發或從此前更側重標準化開發，轉向標準化開發與定制開發雙管齊下，未來定制開發的高標準倉儲比例或將會大大提升。

　　然而，也有業內人士表示，定制化業務看起來很美，但實際運營中對園區的資源整合能力和管理人才有較高要求。

　　環北京區域迎來産業利好

　　北京作為貨運吞吐量在全國屈指可數的城市，勢必成為物流地産佈局的重鎮。但記者查閱北京土地整理儲備中心網站發現，自2008年、2009年北京集中供應過一批物流倉儲用地後，便再少見物流倉儲用地供應。

　　“北京近幾年不僅物流類土地供應少，價格也在持續增長。物流地産與住宅開發不同，要實現盈利需要長期的運營培育，不少物流園的培育期甚至長達十年，因此在前期投入也十分謹慎。”北京一家投資物流地産的國有房地産公司相關負責人介紹。

　　因此，憑藉距離和交通方面的優勢，環北京區域逐漸成為物流地産商眼中的“熱土”。例如萬科於今年6月與廊坊國土土地開發建設投資有限公司簽訂《戰略合作框架協議》，宣佈進入物流地産領域。專注産業園區的華夏幸福基業更是在環北京多地布點建設倉儲物流園。

　　仲量聯行華北區研究部經理柯禮博表示，首都經濟圈已經成為倉儲投資的首要區域，近期的投資交易毛收益率在7%-9%左右，遠高於區域內寫字樓和零售市場的收益率。尤其是河北省廊坊市和天津武清區等區域，佔據著中國幾個最大的人口中心和零售市場之間的戰略位置，這是倉儲需求的關鍵驅動因素，未來的發展前景可期。

　　新京報記者 方王洋