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評論:穩定住房需求可從減稅突圍

2014-11-03 09:55 來源:中國證券報 字號:       轉發 列印

  近日召開的國務院常務會議提出“穩定住房消費”,在供需關係發生逆轉、投機投資需求淡出的背景下,這一提法無疑有其現實意義。真正“穩定”住房需求,應是一個有步驟、分階段的系統工程。現階段,從調整部分稅種入手實施稅收調控,應是較好的突破口,房地産相關的營業稅和個人所得稅均有調整空間。

  近期,房地産政策層面利好消息不斷。9月30日三部委聯合出臺房貸新政,提出首套房“認房不認貸”的新標準,並重申購買首套房的最低利率優惠額度。該項政策一定程度上改變了市場預期,並對10月樓市升溫起到了重要作用。

  不過,信貸杠桿雖能撬動需求,但利率的設定畢竟是市場行為。在資金成本普遍高企、銀行吸儲相對困難的背景下,期待金融機構給予購房者實質性的利率優惠恐是奢望。因此,若想真正維持市場熱度,穩定消費行為,還需財稅政策發力。

  在房地産交易環節的各項稅收中,以契稅、營業稅、個人所得稅最為重要。其中,契稅的稅率相對固定,其成本主要視普通住房標準而定。真正的變數,在於後兩個稅種。

  2011年,我國曾將二手房交易營業稅的免征年限由2年改為5年。2013年,監管層又出臺政策,對於不滿五年、或非唯一的二手房交易,徵收20%的個人所得稅。這兩個調整的時間點雖有差別,但共同之處頗多。其一,出臺背景均為市場供不應求,房價上漲動力充足;其二,目的均在於遏制投機投資需求,穩定市場交易;其三,均為短期政策。

  從市場表現看,這兩個調整的確起到明顯效果。但如今市場環境已發生變化。一方面,除個別城市外,多數城市出現“供大於求”,投機投資需求逐漸淡出;另一方面,房地産市場已經歷大半年的低迷期,儘管近期有所回暖,但顯然難以恢復到以往水準。

  在這種情況下,營業稅和個人所得稅的高門檻,已成為穩定市場需求與交易的障礙,甚至在一定程度上影響了剛性需求的正常釋放。因此,從“穩定住房消費”的出發點來看,通過對年限、稅率等的調整來降低交易成本,無疑是較合時宜的辦法。

  具體而言,二手房營業稅的免征年限可從5年調整至2年,稅率仍按照具體情況,維持目前水準。在個人所得稅方面,免征年限和稅率均可下調,從而降低交易成本。若站在激活存量房市場的角度,順應市場呼聲,暫免征收,亦未嘗不可。

  當然,房地産業體量龐大,涉及領域眾多,單一的政策調整並不能一勞永逸地解決問題。在信貸、稅費等政策的調整之外,運用土地、保障房等多重手段進行綜合調整,同樣十分必要。同時,房地産調控長效機制也需儘快出臺,從而在樓市的轉折期真正實現平穩過渡。

  另外,在經濟換擋期,地方政府對房地産業的依賴仍然較大,在“穩定住房消費”的過程中,需把握好“促剛需、抑投機”的政策原則,謹防地方政府借機“救市”,從而導致過剩風險。

[責任編輯: 林天泉]

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