廣州二手改善型購房增近三成 海外投資風險大

　　10月換房族入市增多 前三周的數據顯示——

　　進入10月傳統置業旺季，不少買家忙於把樓梯樓換成電梯樓。最新統計數據顯示，10月前3周，二手市場改善型購房個案數量比9月同期上升27.6%，佔整體二手市場36%的成交份額。市場人士認為政策剛剛轉向的時機，業主心態還“不上不下”，建議有換房需要的買家可抓住機會多看樓、多比較，趁機買得“心頭好”。

　　記者了解到，樓梯房換電梯房的情況主要集中在大沙頭東湖板塊和東風東板塊。合富置業東湖二分行主管陳東升發現，周邊的換房客中不乏“孝子買家”，多考慮到父母年邁，所以把房子換成電梯樓。這些買家中不少和父母同住，所以一般會選擇總價在220萬~300萬元之間的3房單位，面積大約80~110平方米左右。

　　“這種情況自從央行出臺關於房貸新政以及陸續有銀行出臺細則後，就開始明顯增多。”

　　東風東板塊的換房客積極性也比之前有所提高，他們的目的大多數是為了子女入學而做準備。“目前換房客一般會選擇總價約400~500萬元、面積約90~100平方米的3房電梯單位。” 合富置業錦城二分行主管黎湛表示。

　　同樣作為“學位房板塊”的天河北僑怡板塊最近也因為換樓客的入市而有所活躍，據了解，看樓量和成交量都上升30%左右。一名仲介人士透露，買家對樓價議價空間的期望值有所降低，“一個是確實有需要，一個是房貸利好對資金要求確實降低了。”

　　業內分析

　　業主或縮減讓價幅度

　　據最新研究報告，首次改善型置業是廣州二手樓市中率先復蘇的市場。“受房貸新政和購房者預期改變的影響，前三季度僅佔29%的改善型購房需求，在10月上旬和中旬這段時間內成交明顯增加。”合富置業市場經理梁燕明表示，10月前3周，廣州累計錄得的改善型購房個案數量比9月同期上升27.6%，佔整體二手市場36%的成交份額。

　　二手住宅市場平均讓價幅度自1月以來已連續8個月出現增長，甚至在9月出現減價10%的現象。市場人士估計，隨著10月“轉捩點”的出現，業主對後市預期樂觀，很可能會縮減讓價幅度甚至小幅加價，因此，建議“換房一族”適當把握政策剛剛轉向的時機，根據自己的資金能力儘快入市。

　　機構數據顯示近五年個人投資海外房産規模增長近150倍

　　海外投資購房成本不低風險大

　　案例

　　廣州的李小姐于2010年赴澳大利亞留學。李小姐在父母的支援下，在澳讀書的第一年就在學校附近買了一套三室一廳的公寓，總價值40萬澳元。李小姐自己住一個臥室，其餘兩個房間租給同學，每月獲得租金1500澳元，現在，銀行評估這套公寓價值56萬澳元。

　　據記者初步測算，李小姐的投資回報為：房屋售價56萬澳元+租金收入約7.2萬澳元-當初買房40萬澳元-買房支付稅費0.5萬澳元-房屋持有期間各種稅費2.6萬澳元-賣房稅費支出4萬澳元=16.1萬澳元。也就是説，3年前的這筆投資總回報率為40%，年化收益10%。

　　本報訊 （記者潘彧、李婧暄）海外房地産投資方興未艾。機構數據顯示，2014年上半年私人海外房産投資規模接近50億美元，遠超過2011、2012年全年的規模。業內人士提醒，投資海外物業，門檻較高，需要資産或現金儲備才適合投資，要警惕市場、匯率、利率以及法律等風險。

　　“今年上半年，我們商會的幾個朋友一起去了紐西蘭，考察奧克蘭周邊的農莊，做點投資。”一個廣州企業主張先生對記者表示，沒想到，自己在紐西蘭的短短十余日，接連遇到了兩個同樣來自廣州的“旅遊農莊團”。最終，這三個“農莊旅遊團”在奧克蘭市郊“狂掃”近十塊農莊地塊。

　　仲量聯行數據顯示，2013年，中國在海外商業房地産市場的投資總額為140億美元，而2012年，這個數字僅為60億美元。今年截至目前，中國海外房地産投資的金額已達75億美元。

　　私人投資者投資海外房地産的規模更是飛躍性發展。據優選財富不完全統計，我國私人投資者投資海外房地産的規模，由2008年的不足7000萬美元增長到2013年的接近100億規模，增長幅度達近150倍。2014年上半年私人海外房産投資規模接近50億美元，遠超過2011、2012年全年的規模。

　　海外購房風險不小

　　提醒一：

　　警惕市場、匯率、利率以及法律風險

　　優選金融集團執行總裁張虎成提醒投資者，海外投資存在市場、匯率、利率以及法律四個方面的風險，在進行海外房産投資時也存在諸如資訊不對稱、信譽缺失等陷阱。“比如説有些機構在推銷房源的時候並沒有做到價格的同步，尤其對中國內地客戶，有獨立的報價單，可以不誇張地説，溢價率高達100%。”

　　提醒二：

　　國外房産管理、“套現”難

　　品鑫海外置業董事長盧志光則認為，由於目前資金投資海外的監管相對比較嚴格，目前在國外購置物業，未來套現後，資金的回流可能會遇到一些困難。也有業內人士分析稱，目前由於國內的投資者很多並不住在境外，沒有充足時間尋找租客，另一方面也缺乏當地仲介資源進行轉租。這些被空置的海外房産，持有的成本並不低。 （文、表 記者林琳）