和裕地産王騫:土地成本上漲致北京房價無下行空間

　　1998年進入房地産領域，2011年進入和裕地産，16年房産從業經歷使得和裕地産行銷中心總經理王騫對地産行銷頗有心得，他認為地産行銷其實很簡單：“踏踏實實做事，老老實實做人。”

　　成品銷售 坐享其成

　　談及和裕地産的行銷理念，王騫表示：“和裕地産的行銷理念是‘品質生活，悉心為你’，不打折，不欺騙客戶，用誠信和誠心來對待客戶。此外和裕的項目是現房或準現房階段才開始銷售，做到所見即所得，讓客戶可以坐享其成，這既是對客戶負責的態度，又是企業實力的象徵。”

　　除了現房銷售這個屬性之外，和裕地産的項目一直以注重園林的建設而著稱。和裕的每個項目基本上園林投入都在1000元/平米以上，尤其是最近投資建設的順義項目，和裕先是投入4個億建設了公園，然後將小區建在了公園中心。

　　王騫表示北京最大的可售房源集中在亦莊，有幾萬套房源的供應；剩下的是門頭溝，有1—2萬套的供應，北面是以零散的低密度疊拼、別墅、洋房為主，每個項目供應僅在100—200套之間，最多也就1000套，供量少且不具規模性。通州的可售項目僅保持在個位數上，其供應量最大的區域集中在和亦莊交界的馬駒橋地帶，離亦莊較近，供應量保持在幾千套上。因此北京五環以內在售項目屈指可數，加之國家已經出臺“5環以內不在批住宅用地”的政策，所以北京地産項目在未來的發展方向是向南，原因在於向北發展近山，向西發展是軍事禁區，向東已經到達大廠和香河區域了。

　　亦莊區域未來潛力巨大

　　和裕地産的標桿項目林肯公園位於亦莊區域，王騫則是林肯公園項目的操盤手，對於亦莊未來的發展趨勢，他有著自己獨到的見解：“亦莊整個區域相對而言比較特殊，經過了21年的發展，被定位於國家級經濟技術開發區，核心區只有8公里的範圍，在這個核心區之內的企業每年的納稅額度有300個億，可見亦莊的消費實力是非常強大的。因此和裕針對這個區域，用了很多功夫進行研究。在亦莊核心區內，住宅項目相對較少，我們是在2005年獲得的土地，2008年正式銷售，當時亦莊周邊配套很少，但隨著林肯公園項目的進入，周邊配套在不斷地完善之中。林肯公園130萬平米的超級大盤之中，自持商業就有12萬平米，並且現在已經陸續開始營業，給業主帶來了很多生活上的便利。”

　　亦莊不論是地理位置亦或是人文環境，都具有優勢。目前亦莊正在向週邊擴展，包括亦莊的河西區和路東區，也有優質的開發商陸續進駐。眾多開發商一起來打造亦莊，那麼未來亦莊的潛力是無限的，增值空間也是巨大的。

　　成本提升導致房價無法下降

　　9月30日出臺的兩項政策，王騫表示一定會對房地産産生影響。“其中一項是放寬普通住宅的空間，5環以內38000單價，總價不超過400萬都劃為普通住宅。即政府在給購房者減稅，也在很大程度上刺激準購房者去購房。”

　　“從2009年到2012年，受到政策調控影響，很多客戶在觀望，積壓了兩三年的客戶量在13年集中爆發，成交量巨大，之後導致北京的供應量與庫存已經觸底，造成了供不應求的局面，供給的失衡。2014上半年，隨著政策的出臺，大家受到政策影響，開始觀望，也沒有信心購房，主要擔心房價會下滑。但北京房價並沒有下行的空間，北京房價不會下滑的原因在於目前房企的成本在上升，從去年9月份開始，每個招拍挂的土地都是高地價，甚至門頭溝六環以外的地價已經達到28000元/平米以上，未來加上建築成本、稅費、融資成本、推廣費用、管理費用等，基本上項目的售價是土地成本的一倍左右，即未來門頭溝的房價要達到5萬以上。包括亦莊已經出現了3萬的地價，最高已經達到了5.8萬的樓面地價。從去年開始北京土地成交額已達2700多億，劃分到每個地塊，單價都很高。龍湖的西局地塊是6萬的樓面地價，泰禾也將近6萬的樓面地價，我們年初在順利拍到的兩個地塊，已達將近4萬的樓面地價。”

　　土地成本的上漲，北京未能像大家期盼中一般降價。供應量的降低，高昂的土地成本，已經沒有降價的空間。即使有輕微的下浮，也預示著未來房價會越來越高，因為要把前期降價的優惠從後期的項目中找回。加之9月30日，只認貸不認房的利好政策，會讓很多改善型需求的客戶看到希望，所以有可能在未來2—3個月的時間之內會出現購房的井噴，會讓開發商在第四季度將之前的銷售計劃追補回來，未來房價的下降是沒有可能的，原因正如前述，成本到達一定限度，已經沒有下行的空間了。另外我國今年整體的經濟狀況並不是很樂觀，房地産解決了勞動力的問題，還可以帶動39個行業鏈條的發展，國家也沒有限制房地産發展，是讓其穩定的保持增長態勢。（記者 孫夢姝）