三部門推公積金繳存異地互認 二套房可用公積金

　　日前，住建部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求實現住房公積金繳存異地互認、轉移接續，並推進異地貸款業務；職工連繳6個月可向戶籍地申請公積金房貸。在房價仍在高位、商業銀行惜貸的背景下，住房公積金個人貸款一系列新政策出臺，將利好繳存職工。

　　政策變化

　　1 連繳6個月就能貸款

　　《通知》規定，連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合併計算。

　　>>解讀 繳存時間縮短一半

　　鏈家地産市場研究部首席分析師張旭認為，自嚴格調控以來，公積金作為配套政策也有多次收緊，公積金貸款申請“認房認貸”、申請二套貸款需滿足每人平均居住面積條件、必須連續繳存12個月才能申請公積金貸款等，這讓一定數量的購房人群，比如因工作變動而斷繳等原因無法正常使用公積金貸款。如果繳存時間縮短一半，申請公積金貸款的門檻會有較大幅度的降低。

　　2 二套房也可用公積金

　　《通知》強調，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

　　>>解讀 支援基本住房消費

　　根據新政策，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。而2010年，有關部門出臺的文件要求，實行支援首套、限制二套、嚴禁三套的住房公積金貸款政策。清華大學房地産研究所所長劉洪玉表示，這體現了住房公積金對繳存職工改善住房的支援，符合其支援基本住房消費的原則。

　　3 首套貸款額有望提高

　　《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市，要根據當地商品住房價格和每人平均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支援力度。

　　>>解讀提高公積金使用率

　　張旭認為，如果貸款額度調高，將提高公積金貸款的使用率。自2008年起，北京公積金貸款的最高額度調整為80萬元。當年北京市商品房均價約為1.2萬元/平方米，購90平方米住房約為108萬元。按首付款20%計算，貸80萬元基本能滿足市民的購房需求。但到2013年，北京二手房成交均價已達2.9萬元/平方米，80萬元已遠遠不夠。住房城鄉建設部住房公積金監管司司長張其光表示，住房公積金貸款額度是影響制度互助作用發揮的重要因素。適當提高首套自住住房貸款額度體現了住房公積金制度支援基本住房消費、資金充分運用等原則。

　　4 將實現異地互認轉移

　　《通知》要求，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，並推進異地貸款業務，即職工可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

　　>>解讀需城市間加強配合

　　當前，職工跨地區流動日益增強，在就業地繳存、回原籍購房需求增多。張旭分析，公積金異地貸款的政策若實施，屆時職工可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請貸款。異地公積金貸款業務相對更為複雜，需要城市間相關管理部門的配合。

　　這一政策如果能夠落實，由於京津冀一體化進程逐步推進，越來越多在北京工作的購房者選擇在外地購房，這一政策的落實也能讓購房者得到一些優惠。

　　5 將取消多個收費項目

　　《通知》規定：住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。

　　>>解讀減輕職工貸款負擔

　　目前個人購房者在辦理公積金貸款時，通常都要找代辦公司代辦相關手續，並繳納一定金額的代辦費用。張旭稱，目前純公積金貸款費用收取標準主要是擔保費、評估費、代辦費以及對於一些貸款人的保險及公證費用。據業內人士介紹，這些中間費用一般佔公積金貸款總額的千分之三至千分之四，最高可達千分之八。取消中間收費項目將在一定程度上減輕貸款職工的負擔。

　　公積金檔案

　　住房公積金就是通常所説的“三險一金”中的“一金”，是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。由於統籌層次較低、資金碎片化嚴重，長期以來一直存在資金利用率低，面臨較大的保值增值壓力問題。

　　住房城鄉建設部公佈的最新數據顯示，截至2014年8月末，全國繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存餘額3.54萬億元。根據以上數據，個人住房公積金的提取使用率約為50%左右。不過，有一部分公積金還用於保障性住房建設試點項目貸款和購買國債，這使得全國住房公積金整體使用率有所提高。

　　北京落點

　　收通知後將儘快出新政

　　據北京住房公積金管理中心相關人士透露，目前還沒有獲得正式通知要求執行新政，一旦收到通知將儘快啟動研究相關政策，並儘快發佈。該人士稱，因為各地的具體情況不同，可能不會完全按照住建部印發的通知落實相關政策。“具體會如何落實，現在還不知情。”

　　另據了解，目前北京公積金貸款的放款速度約在3個月左右。公積金額度上限為80萬元，信用等級為3A級的申請人，首套可上浮至104萬元；2A級的申請人，首套可上浮至92萬元；公積金總貸款年限不能超過30年；貸款人年齡加貸款年限不超過70年；貸款年限加房齡，磚混結構的不超過47年，鋼混結構的不超過57年。

　　兩成購房者使用公積金

　　據鏈家地産市場研究部統計，在貸款購房交易中，北京購房者使用公積金貸款的比例僅佔兩成左右。分析師張旭表示，大部分購房人群無法享用這種低息的貸款産品，除了資格問題，最重要的其實是貸款額度限制。目前，北京公積金最高貸款額度只有104萬元，因此，全額使用公積金貸款的購房者，基本都是首套、小戶型的剛需。即便政策上可首付三成，但由於貸款額度有限，以總價200萬元的住宅為例，實際首付也接近購房款一半。

　　此外，與商業貸款相比，公積金貸款還有放款時間長、手續煩瑣等問題。張旭指出，若貸款額度適當調高，可提高公積金貸款的使用率，但這種調整更多還要看公積金管理中心的貸款餘額，以及對剛需購房人群的補貼力度。

　　專家觀點

　　房地産調控“組合拳”

　　專家認為，這是配合之前出臺的首套房貸款優惠政策推出的房地産調控的“組合拳”。中原地産首席分析師張大偉分析，“整體看，公積金政策的鬆綁出臺是與央行鬆綁限貸一樣的，政策組合拳，樓市已經醞釀第三波救市政策。”他説，第一波樓市刺激政策特徵，是41個城市鬆綁限購。第二波則是各地要求銀行鬆綁限貸，以央行的全面口徑放鬆為特徵。第三波是各地增加購房補貼，調整稅費收費政策，要求公積金降低首付等。

　　張大偉分析，後續各地各種相關房地産的收費減免有望陸續出臺，托底市場，增加市場活力的政策將愈加頻繁出現，這對購房心理影響較大。

　　新政對樓市影響或不大

　　“政策更注重‘精準刺激’，目的是保障剛性需求，同時堅持抑制投資、投機性需求的基調不變。”中國房地産研究會副會長胡志剛説，“房地産市場目前依然在去庫存調整期，因此政策並不會刺激投資性需求，造成樓市價格的波動”。

　　據中原地産首席分析師張大偉分析，推進公積金異地貸款業務的政策或影響不大。因為早在2009年北京與秦皇島等城市也曾經試行過異地公積金貸款，但基本沒有購房者選擇。異地公積金貸款的手續等難度較大，而且額度並不高，這使得異地貸款並不划算。

　　同時，此次降低公積金貸款門檻，連繳6個月的職工即可申請公積金貸款，這類政策對市場的影響也不算明顯，很多城市實行的是按照公積金繳存額的倍數限定貸款額，繳存太少的購房者實際貸款額度非常低。此外，在取消公積金多個收費項目上，幾千元的手續費，在幾百萬的房價面前基本忽略不計。