北京樓市“銀十”平淡開局 新政效應有待觀察

　　　　9月30日央行和銀監會發佈的放鬆限貸政策，並沒有立刻作用到十一黃金周的樓市上去。據偉業我愛我家市場研究院統計，黃金周前6天，北京住宅新房網簽472套，二手房網簽量僅為38套，為2009年以來同期的新低。這一個“銀十”，從開局來看成色多少顯得有些不足。

　　“十一”期間僅兩項目開盤

　　國慶黃金周通常都是推盤旺季，不過受到此前市場持續冷淡的影響，今年黃金週期間，開發商的態度都比較謹慎。據亞豪機構統計數據顯示，十一黃金週期間，北京範圍內僅有兩個項目開盤，累計新增供應160套，與去年“十一”假期相比，開盤項目個數減少了4個，供應套數下降了75%。巧合的是，開盤的兩個項目均位於朝陽區東壩區域，分別為首開常青藤和利錦府。

　　據記者從項目方了解的資訊來看，首開常青藤“十一”期間銷售額達2.5億元左右。“項目這次所開樓棟的位置比以前要好，價位也沒有上漲，因此受到了市場的認可。”據該項目負責人介紹，十一期間，首開常青藤每日平均接待來訪客戶40-50組，相比此前有不小的提升。

　　位於首開常青藤項目旁的利錦府，則以改善型需求為主，推出了100-130平方米的精裝修高檔公寓。該項目銷售人員告訴記者，利錦府項目均價在4.9萬元/平方米左右。

　　不過也有不少業內人士表示，由於此前一段時間市場比較冷淡，所以多數房企並沒有選擇在十一黃金週期間推盤，而主要以消化存量為主。亞豪機構市場總監郭毅就認為，客戶需求不足是此次黃金週期間開盤項目數量較少的原因。“對於項目來説，需求充足才能達到開盤條件。”郭毅向記者表示，“從現在的情況來講，開盤時機對開發商來説已經不是最重要的，重要的是客戶量。現在的開發商是依據客戶積累的情況來選擇推盤時間，所以並不掌握主動權。”

　　政策利好或有助於消化庫存

　　在“銀十”平淡開場之時，伴隨著銷量的同比下滑，北京商品住宅庫存量則在節節攀升，創下歷史新高。據亞豪機構統計數據顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數已經達91265套，成為自2012年3月北京清理3.3萬套無效庫存以來的最高點，與今年年初5.5萬套庫存相比大增3.6萬套。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，在持續緊縮的信貸政策、自住型商品房集中入市等多方因素疊加影響下，樓市成交量持續低迷。而房企在銷售業績與資金使用成本的壓力下，加大推盤力度以回籠現金的意願上升，供應量的增加與成交量的低迷，促使樓市庫存量直線上升，至10月份達到高點。

　　不過他也強調，隨著信貸鬆綁政策的逐步實施，預計未來剛需剛改型購房需求加快釋放，四季度北京樓市成交量將復蘇回暖。“央行‘認貸不認房’的二套房認定方式，提高了購房者的資金杠桿率，可以促進購房消費的增加。”任啟鑫表示，一系列政策調整都在為剛需購房者帶來實質利好，提振購房信心，四季度北京樓市在利好的刺激下，有望成為全年成交高峰。

　　■ 業內觀點

　　新政影響消費者心理預期

　　對於新政能否發揮提振市場的作用，業內人士雖有一定分歧，但是大多還是認為該政策的出臺有助於挽回目前市場的頹勢。

　　事實上，從今年年初開始，相關部門就已經有數次微調房地産調控政策的舉動，但對樓市成交量的提振收效甚微。比如今年年初，針對高端住宅的限價令就出現鬆動，到6月份保利海德公園更是取得了單價近10萬元/平方米的預售許可證。而在今年下半年土地出讓環節，住宅用地的配建自住房或保障房也改為了異地競建。

　　到了9月底，上調普宅標準以及執行限貸新政，再次激起了業界的巨大關注。

　　不過9月底出臺的新政，似乎並沒有顯現立竿見影的效果，十一期間的網簽成交數據並不能稱得上樂觀。對此，中原地産首席分析師張大偉解釋稱，由於大部分城市的網簽數據都有所滯後實際市場一線成交兩星期以上，因此目前的簽約數實際反映的是9月上旬的成交情況。從國慶期間購房者心理調查看，部分客戶已經害怕再次踏空而開始看房入市。市場也已經開始出現復蘇跡象。

　　“政府既希望房地産市場能夠適度活躍，但又擔心成交量回升後房價繼續快速上漲，所以此前，寬鬆政策並未聚焦于交易環節，而是始終針對開發商小步穩妥地放寬。”亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此次新政，能夠讓大多數普通購房者享受到了契稅的優惠，再加上央行放寬限貸政策，對於北京這個本不缺少購房需求，缺少的是市場信心的城市來説將意味著住房換手率以及剛需、改善型樓盤成交量的提升。

　　據亞豪機構計算，房貸政策放鬆後，首次置業的剛需人群購房總成本有所降低。如果按貸款100萬、20年還清計算，7折利率可以為購房者節省將近27萬元。而首套房貸還清後依然可以享有三成首付、7折利率，對於改善型客戶來説也是一種利好。

　　■ 房企人士看“十一”

　　“感覺新政的影響還是比較大的，明顯感覺到客戶會主動來諮詢，十一黃金週期間我們項目住宅銷售成交量上漲了20%左右，而在此之前我們（東亞印象臺湖）一週也就賣出去十套房。如果成交量進一步放大，我們會考慮略微上調價格。”

　　——東亞新華地産行銷總監賈玉鵬

　　“我們十一假期所取得的銷售成績其實和‘新政’的關係並不是很大，主要還是由於項目的性價比較高。大部分觀望已久的客戶都已向我們表示過購買意向，打算出手。限貸新政不過是堅定了他們的信心。”

　　——華潤西元九里相關負責人