地方限購紛紛退出 房企降價跑量迎戰“金九銀十”

　　限購政策的取消、信貸政策的調整、開發商的價格策略

　　下半年，自住型商品房還將迎來入市高峰，對於限購鬆綁大潮下未來房價走勢，限購政策的取消、信貸政策的調整、開發商的價格策略將成為左右樓市未來走向的重要因素。而對於開發商而言，“金九銀十”將成為其衝擊年度銷售任務的最後契機，各項目之間的“價格戰”即將上演，“降價走量”將成為普遍現象，新房價格將面臨更大的下行壓力。

　　今年五月份以來，市場持續下行，上半年大多數房企業績不佳。金九銀十這種傳統意義上購房的黃金季剛剛一來到，就趕上了限購取消的好時機。開發商都抓住了這個機會，使出渾身解數希望成交量能夠有所提高。作為購房者來説，在眾多優惠以及折扣的誘惑之下，需要保持一顆清醒的頭腦，看清樓盤本身的品質。

　　樓市解限鬆綁效果有限

　　8月樓市雖屬傳統淡季，但受地方救市等正面信號的刺激，樓市成交量逐漸上升。自6月份呼和浩特明文放開限購以來，當年46個城市組成的 “限購大軍”已迅速瓦解。據統計，僅8月前25天便有哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個城市鬆綁限購，其中明文取消或部分取消者達14個。越來越多的地方也在調整樓市政策，以釋放購買力，消化存量房，為樓市鬆綁。

　　到目前為止，解除限購的城市已經超過38個，多個省級政府出臺了鬆綁樓市的系列政策，對購房者入市的確産生一定的影響。但據市場研究機構預測，限購放鬆的大潮不會就此終止，除了四大一線城市之外，目前其他城市仍有極大的可能性採取跟風策略，當前也許只是在等待一個好時機。易居研究員嚴躍進認為，隨著地方救市力度的加大，購房者觀望情緒將淡化，積極入市的情緒會強化。9月份作為傳統的銷售旺季，房企將加快推盤。

　　“限購令”取消，不再對購房人的房屋套數進行限制，外地戶口居民購房時亦無需提供社保或納稅證明。這種情況下，部分購房者開始考慮入市，房價下調的幅度在逐漸放緩。

　　不過，值得注意的是，一些地方在鬆綁樓市限購的同時，還採取了財政、稅收等措施。例如，成都向對首套房實施基準貸款利率的金融機構發放貸款金額3%的財政補助。包頭市向當地 “房交會”期間購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財政補貼；購買首套新房的，契稅全免；購買二套以上 (含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補貼。

　　有專家指出，房地産最壞時刻已經過去。從歷史數據看，目前商品房銷售面積當季度同比已經從最高的21%回落到8%左右的中樞水準，而房屋新開工面積也回落到目前5%左右的均值水準。總體上，房地産佔GDP的比重逐步消弱的趨勢基本確定。但就短期而言，在全國範圍內限購限貸鬆綁等政策的刺激下，預計明年房地産市場的銷售情況會有所好轉，從而帶動新開工面積探底回升。

　　上海易居房地産研究院9月3日發佈《8月份典型城市新建商品住宅成交報告》指出，8月份，30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長4.9%，同比減少15.1%。30個城市中，有17個城市的成交量環比出現增長。

　　房産投資屬性大幅減弱

　　我國房地産市場走過十幾年的 “黃金時代”，過去即使在出現市場波動或通貨膨脹壓力時，仍然呈現出保值增值的特點。這容易讓投資者産生買房 “只賺不賠”的想法。然而隨著當前房地産調控的不斷深化，樓市投資屬性已經大幅減弱。

　　市場人士指出，當前樓市結構正在發生改變，投資性購房需求正在逐步淡出市場，以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化後， “炒樓”資金在資本逐利本性的驅動下，會流向其他價值 “洼地”。

　　目前，不少地方限購鬆綁已滿月，政策調整對樓市成交影響究竟有多大？調查發現，在已經確認鬆綁限購的30多個城市中，除呼和浩特、杭州、濟南、寧波、石家莊等少數城市成交回暖幅度較大外，大多數城市受限購鬆綁影響不大。

　　筆者了解到，相較于開發商的 “歡呼雀躍”，不少購房者卻顯得理性得多。普遍觀點認為，限購取消後，隨著 “金九銀十”傳統旺季的到來，會刺激購買需求，交易量會上漲，但受銀行方面貸款政策尚緊的影響，房價回升乏力，購房者仍有較大的挑選餘地。中原地産首席分析師張大偉則指出，目前信貸尚未有實質性鬆動，部分城市價格依然高企，市場後勁能否持續仍待觀察。

　　降價跑量已成普遍現象

　　最新調查結果顯示：若自己所在的城市限購鬆綁，超出半數的受訪人士表示有買房意願，僅有三成表示不會買房。

　　調查顯示，52.3%的人表示限購鬆綁後可能會買房，其中12.4%表示肯定會買。在接受調查的七座城市中，限購鬆綁後居民買房意願最強的是成都，為63.8%；最低的是瀋陽，為44.8%；而北京、上海、廣州分別有55.2%、53.3%、51.0%的受訪者表示在限購鬆綁後會考慮買房。

　　在被問到 “您支援自己所在的城市 ‘限購鬆綁’麼？”時近2/3的受訪者表示支援，其餘則表示反對。瀋陽成為本次調查中最支援限購鬆綁的城市，為74.3%；而北京最不支援，為43.8%。

　　進入 “金九”，越來越多房企紛紛推盤入市，降價促銷跑量。除了加大供應和推盤力度，房企不約而同地選擇了讓利促銷，來爭取市場有限的份額，不少項目除了降低首付、補貼利息、加大贈送外，直接降低房價入市。

　　房企降價、多地 “價跌量漲”形勢下，是否意味著 “金九銀十”將成為購房者 “抄底”買房良機？對此，有業內預測，在新一輪房企降價促銷中，今年四季度至明年將是購房者入市較好時機。但也有觀點認為，高庫存、産能過剩等問題並不會在短期內發生改變，市場回暖尚需時日。