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中國式買房是一本理財經 門檻精著呢

2014-09-22 11:12 來源:解放日報 字號:       轉發 列印

中國式買房是一本理財經 門檻精著呢

  對大多數人來説,房産是一個家庭最大的財産。拼三代買套房,比比皆是。

  中國式買房,從寫名字開始,首付、貸款、還貸、出售、傳承,都有一本理財經。

  房産證寫子女名,未必好

  案例:2008年前,楊陽父母已買下2套建築面積90平方米的住房,並把楊陽的名字列入房産證。至今,楊陽父親都很得意自己的盤算:楊陽已經成年,可以楊陽的名義再買一套房,這樣楊陽名下就有3套房,可以保證楊陽今後生活無虞。

  可憐天下父母心,為規避未來可能的遺産稅,很多家長像楊陽父母一樣,在買房時會寫上孩子的名字。但這種愛心表現效果未必好。

  第一:孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房産,即父母房産證上沒有孩子的名字,那麼孩子成年後購買首套房時,按照政策首付三成,並可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房産不超過2套,根據政策,成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定,這套房貸款利率可以享受首套房優惠,但首付卻可能要按照二套房標準,付七成。

  目前上海中外環之間的新房,二房二廳房價基本在400萬元左右。以首付三成計,即120萬元;首付七成計,則是280萬元。兩者相差160萬元。對於大多數工薪階層來説,首付120萬元還能咬咬牙湊出來,首付280萬元,就可能拼光三代老本了。

  第二:孩子婚後買家庭第二套房時可能交房産稅。目前上海房産稅每人平均免稅面積是60平方米,三口之家總免稅面積180平方米。如果孩子婚後再購家庭第二套房、又不想賣出首套房的話,家庭免稅面積超標後就要徵收房産稅。記者向閔行區房産交易中心稅務窗口了解到,計算徵收房産稅的住房面積時,還將包括之前和父母共有房産的孩子名下部分,即存量房也納入徵稅計算面積。比如孩子在未成年時和父母共有2套房産,每套面積在90平方米,如果房産份額事先不做約定的話,默認每人三分之一份額,即孩子名下已經有60平方米房産。成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米,按照政策,首套房無論面積多大,都不計徵房産稅。及至孩子婚後想購買家庭第二套房,假設建築面積是120平方米,則孩子名下的房産總建築面積達280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,還有100平方米需要徵收房産稅,其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房産證上添加孩子名字的結果。

  第三:孩子如婚後發生意外,配偶有權繼承婚前財産。如果孩子在婚後不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財産,包括婚前財産。這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房産,孩子名下的房産也將作為遺産分割和繼承。作為父母,白髮人送黑髮人已經痛徹肺腑,現在連自己的房子都住不安穩,晚年生活情何以堪?

  有沒有化解之招?房産和法律專家支招,一是可以作公證,約定子女未成年時和父母共有的房産,在父母生前,權益屬於父母所有。二是直接到房産交易中心做房産份額變更,減少子女名下的房産份額,最少可變更為1%。這樣,即使子女成年後以自己名義所購房産超標,需要徵收房産稅時,至少和父母共有的房産部分,計稅量將極其有限。

  越有錢,越貸款

  案例:相戀3年的張煒和李蓉打算年底結婚,買房提上日程。小兩口看中外環附近一個新盤,二房二廳總價在350萬元。小兩口每月平均總收入近4萬元,但雙方家長都很有實力,商定各自拿出150萬元,加上小兩口的積蓄,全款買房不貸款。按張煒父母的意思:問銀行貸款,利息要佔貸款額的一半,太不合算了。

  工薪階層要像張煒和李蓉的父母那樣有實力,畢竟還不多,但有相同思路的人卻很多。大多數人的買房思路是:房貸越少越好,有錢就提前還貸,給銀行賺利息太不合算了。事實上,在目前市場態勢下,這樣的思路恰恰是不合算的。會理財者擬採取這樣的策略:越有錢越貸款,貸款越多越好,期限越長越好。自己的錢呢,去做投資理財。

  咱就給張煒小兩口買房算筆賬吧,350萬元房款,首付三成是105萬元,貸款245萬元,貸款期限為30年。為方便計算,假設張煒小兩口全部做商業貸款,採取等額還貸法,按5年以上基準貸款利率6.55%計算,每月還貸15566元,30年利息總額315萬元。一次性付款,確實省了這筆鉅額利息。但如果張煒夫婦首付105萬元,將其餘245萬元另做投資,比如購買信託産品,或者靠譜的P2P産品,結果會怎樣呢?按照目前信託産品或P2P産品比較普遍的年化收益率12%計算,張煒夫婦只需投入156萬元,作為歸還房貸的“老母雞”,這個“母雞”每月平均生“雞蛋”1.56萬元,足以支付每月房貸本息。事實上,張煒夫婦還可以申請公積金貸款,5年期以上貸款利率是4.5%,每月實際支付的貸款本息將低於1.55萬元。

  其餘89萬元同樣可投資于信託或P2P,按12%年化收益計算,通過複利效應,30年後可達多少?超過2000萬元!加上用以下蛋的“老母雞”156萬元,總額在2200萬元左右。30年後張煒夫婦已年過60臨近退休,這筆錢正好作為兩人的養老金。

  曾經有人算過,30年後的1萬元只相當於現在573元,即便通脹這樣吞噬財富,30年後的2200萬元也相當於現在的126萬元了,對張煒夫婦度過滋潤的退休生活應該是很有助益的。但假如張煒夫婦全額付款買房,這筆錢就無從談起了。

  也許有人認為這個如意算盤打得呱呱叫,但30年漫長的歲月裏,萬一投資收益沒有理想的那麼高怎麼辦?很簡單,只要投資收益超過房貸利率,就是賺的。哪天投資收益低於房貸利率了,再提前還貸也不遲。

  如今投資渠道不斷拓寬,市場上超過商業房貸利率6.55%的投資産品俯拾即是,比如信託産品,固定類年化收益率普遍在9%-12%。信託産品剛性兌付的不成文行規至今延續,因此安全性還比較高。P2P理財市場群雄逐鹿,年化收益率普遍在14%-16%,年化12%收益率並不難獲取,關鍵是沙裏淘金,找到一個靠譜的P2P機構。

  理財師認為,普通百姓要能借到銀行的大筆錢,利率還給打折,也就是房貸了,因此要善用這個機會理財。

  等本和等額,利息差大了

  案例:在張江一家網路公司上班的鄧星海代表了大多數年輕人的買房模式:父母出首付,自己付貸款。最近小鄧夫婦在外高橋看中一套住宅,父母支付首付後並去除公積金貸款後,小鄧夫婦還要商業貸款100萬元,貸款期限為20年。辦理貸款手續前,他在銀行工作的同學再三叮囑,在還貸方式上,一定要選擇等額本金法,不要選擇等額本息法,兩者息差大了。

  對於一門心思要節約利息的購房者而言,選對還貸方式,節約的利息可以6位數計。

  所謂等額本息法,即每月歸還的本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數不變,還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

  所謂等額本金法,即每月歸還的本金相同,利息逐月遞減,月還款數呈先高後低、逐月遞減態勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。

  以小鄧夫婦為例,同樣是100萬元商業貸款,還款期限和利率相同,如採用等額本息法,每月還貸7485元,總利息為79.6萬元。如採用等額本金法,首月還貸9625元,以後逐月減少23元,總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的總利息相差近14萬元。對於積蓄不多、每月靠工資收入還貸的年輕人而言,這不是一筆小錢。

  在實際生活中,大多數人會選擇提前還貸,有些提前還貸並不划算,比如,採用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息。也就是説,這種還款方式越到後期,所剩的本金越少,因此所産生的利息也越少。當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息,再選擇提前還貸的話,償還的更多是本金,不能有效地節省利息支出。同樣,採用等額本息還款法的購房者,假如還款已到中期,也沒必要提前還款。因為等額本息法越到後來歸還的本金越多,利息越少。還款中後期再提前還貸,對還貸者而言,該還的利息大頭都付了,提前還的只是本金,並沒有節省利息。

  要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計劃的市民,提前還貸會大量擠佔資金。此外,一些市民購買房屋簽訂商業貸款合同時,享受的是七折利率優惠,或者採用的是公積金貸款,這些利率都低於市面上的理財産品年化收益率。因此,要特別珍惜廉價的貸款。

  各種過戶算成本

  案例:家住楊浦區的陳阿婆已經80多歲了,怎樣把自己居住的價值200多萬元的房子傳給兒子?聽人説,可以賣給兒子,也可以送給兒子,還可以在自己百年後由兒子自然繼承。每一種方式都有利弊。這下陳阿婆摸不著頭腦了:到底哪種方式好?

  這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據了解,房産過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式,究竟哪種最便捷,哪種最省錢?且算成本:

  繼承法——主要費用:繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地産的評估價的1%來收取,最低不低於200元。

  這種方法的優點是稅費最低。繼承的房産沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證,憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

  但缺點也顯而易見:手續繁多跑死人。繼承房産需要滿足三個條件:第一是證明自己有繼承房産的法律資格,或是法定繼承人,或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺産繼承人;遺囑繼承必須是遺産人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二,遺産應當是被繼承人生前屬於個人所有的財産。第三,因遺産是所有繼承人的共同財産,房産的分割協議,需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

  從上述規定可見,採用繼承法過戶房産,繼承人需要辦出各種證明,期間要花費大量的時間和精力。

  贈與法——主要費用:個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣,需要支付個稅,即房産交易盈利部分的20%或者房款的1%(房産證滿5年並且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費1%。

  需要提醒的是,以繼承法和贈與法過戶房産,繼承人或受贈人日後賣出此房時,如房産證年滿5年且是唯一住房,可免征個稅。否則,將計徵20%個稅。

  買賣法——主要費用:營業稅+個稅+契稅。在房産過戶中,買賣是最常見的方式,也是操作較為便捷和安全的方式。但是,如果買入價比較低的話,日後出售時賣出價與買入價的差額會增大,再出售時則需要繳納更多的稅費。(記者 汪敏華)

[責任編輯: 林天泉]

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