十多年前簽的經適房買賣合同 法院判決交易有效

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　　案例：經適房轉讓後身價上漲

　　原房東欲坐地起價

　　2001年，周大爺從別人手裏買下了一套經濟適用房。由於當時按相關政策經濟適用房還不能上市交易，也無法辦理三證，所以他與原房東李先生簽訂了《房屋轉讓協議書》，約定李先生將杭州市下沙某花園經濟適用房一套（面積120平方米及自行車庫）轉讓給周大爺。

　　在協議中，雙方對房屋的價格、交付方式，以及對協議的履行、違約責任等進行了約定。雙方在協議中特別約定了等政策允許後辦理過戶手續，若5年期滿因客觀原因不能辦理的，雙方另行協商解決。協議簽訂後，周大爺依約向李先生支付了房價款40萬元；李先生也依約向周大爺交付了房屋。在此之後，該房屋一直由周大爺及其家人管理、居住。

　　李先生於2004年取得了該房屋的三證：所有權證、土地使用證、契證。2006年8月，周大爺去世，周大爺的子女繼續使用該房屋。

　　2012年杭州市政府公佈了經濟適用住房上市交易和回購的意見，根據意見規定，李先生的房屋可以上市交易並辦理轉讓過戶手續，周大爺子女也多次向李先生提出過戶要求，但李先生以各種理由予以拖延以及提出加價要求，導致房産産權無法過戶。

　　無奈之下，周大爺子女起訴到了法院，要求李先生配合辦理過戶手續。而作為被告方的李先生則認為雙方簽訂的協議違反法律禁止性規定，係無效合同，周大爺方不能要求其配合辦理。

　　法院審查後認為，雖然雙方的《房屋轉讓協議書》在簽訂合同的2001年尚不能辦理房屋産權證等三證，屬於限制交易的情形，但該規定屬於管理性規定，而不是效力性強制性規定，判令李先生在15日內配合周大爺子女辦理過戶手續。

　　律師點評：違反管理性規定

　　合同依然有效

　　胡增冬：浙江三道律師事務所律師

　　我國《城市房地産管理法》中規定：未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。《經濟適用房管理辦法》規定，經濟適用住房購房人擁有有限産權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。上述法律法規的條款均屬於管理性規定，其目的旨在管理和處罰違反規定的行為，但並不否認相關交易行為在民商法上的效力。

　　因此，本案雙方簽訂協議時涉案房屋未經依法登記，違反了管理性規定，但此情形不影響雙方之間房屋轉讓協議的效力。房屋現已具備上市交易條件，李先生應當配合周大爺子女辦理過戶手續。

　　本報記者 丁咏梅