三四線城市商業地産隱憂

　　三四線城市的商機誘人，但考慮到消費觀念、生活習慣、城市文化等各方面因素，真正的經營效果尚且是個未知數。另外，三四線城市的商業環境規範化程度較低，發展潛力只是看上去很美。

　　近些年，三四線城市的收入水準和消費水準都有顯著提升，加之總體人口數量以及消費水準的快速增長，無疑是商業地産開發商的巨大機會。

　　隨著體驗經濟時代的到來，一二線城市的商業地産形式呈現多元化發展趨勢。各類購物公園、時尚藝術商街如雨後春筍般出現。

　　三四線城市的商業地産雖然也逐漸升溫並穩步發展，但居民消費水準相對而言較低，商業模式也比較單一。大部分商業地産項目在體驗經濟時代的大背景下，難以滿足目標客群更深層次的情感需求，急需進一步升級或轉型，將地産項目人格化。另外，三四線城市的商業地産在環境、空間等硬體方面也存在需要提升的空間。在體驗經濟時代下，商業地産是消費者所有體驗、情緒、感覺的物質呈現載體，已遠遠超出服務經濟時代的“方盒子”，需從視覺、觸覺、聽覺無處不在的細微處打造，使整個場地傳達出一種感覺和氛圍，提升消費者的體驗，這也是未來應對電子商務對於商業衝擊的一個重要手段。

　　三四線城市土地資源相對豐富，拿地成本僅為一二線城市的１／３左右。另外，相對一二線城市更加市場化的地産開發，在三四線城市中，政府對於商業地産的干預更有話語權，地方政府往往有意願通過一些知名地産品牌的引入，促使城市財政收入、基礎設施等各方面得到改善，相應能提供的各方面優惠政策也更有力度。另一方面，新型城鎮化的加速推進給商業地産發展帶來重大機遇，三四線城市基礎建設的加大投入、人口的集聚將顯著提升其商業氛圍，從而激活商業地産需求。

　　一些知名地産品牌看準這一契機，發展佈局逐漸向三四線城市傾斜。例如，萬達在建的３８個商業綜合體中，有１６個分佈在以大慶、撫順、唐山為代表的三四線城市，佔比達到４２％。而一些知名住宅開發商也看準三四線城市的商機，逐步涉足商業地産領域，如萬科、恒大、龍湖等。

　　三四線城市中，商業地産的開發主體多為地方性中小型開發商或民間資本。對於資金回流的週期普通要求高。因而商業地産的運營模式以散售為主，賣完就走，或售後返租。但是，運營權的分散容易導致商業佈局的混亂，給物業的統一管理帶來一些障礙，這點對於優質商業項目來説始終是硬傷。雖然三四線城市的商機誘人，但考慮到消費觀念、生活習慣、城市文化等各方面因素，真正的經營效果尚且是個未知數。另外，三四線城市的商業環境規範化程度較低，發展潛力只是看上去很美。

　　首先，運營招商難度大。傳統商業中心的壟斷地位較難打破，消費者對新品牌的認知和接受程度尚待市場考驗，導致主力店招商難度較大。另外，一些國際品牌對三四線城市的消費能力和消費結構判斷不夠精準，很難進駐三四線城市，或要求免租期限長，致使招商成本水漲船高。

　　商業地産項目的運營管理是一個長期的過程，但受三四線城市的環境及各種軟硬體條件約束，一些有理唸有實力的運營管理者難以長期駐留，從而導致一些商業地産項目往往虎頭蛇尾，火爆開盤，但後期運營乏力。項目開業經營不到一年，就出現撤櫃、減租、免租、賠償等冷場現象。對於三四線城市的商業地産項目投資，隱性成本頗高，存在一定的潛在風險。　　李秀芳　　（作者係中國建築科學研究院建研城市規劃設計研究院建築設計師）