解密“日光碟”真相

　　上週末，很多媒體界的同行都在吐槽被“日光碟”刷屏了。在記者的朋友圈裏，一會兒大家都在轉發這個樓盤熱銷了24個億，一會兒又不約而同地轉發那個項目50分鐘內搶房售罄。再加上幾張買房人擁擠選房的現場圖，導致很多人在轉發的同時，都默默配上了一句以感嘆號結尾的文字。一時間，“日光碟”意外扎堆，促樓市回暖的説法從捕風捉影開始走向現實。

　　然而好景不長，不到24個小時，輿論風潮開始轉變。從週一開始，就有媒體開始質疑“日光碟”的真實性：“人造熱銷”、“迷魂湯”等詞彙被頻頻提及。對於這樣的風雲突變，普通購房人則更加糊塗了，到底是樓市真的出現了回暖，還是開發商新的行銷手段？房子現在能不能買了，未來走向如何呢？帶著這些疑問，北京青年報《廣廈時代》特此採訪了週末“日光碟”的開發商，為您解密“日光碟”的真相。

　　低總價造就400套日光

　　提起上週末的“日光碟”，就不得不提到位於古北水鎮和司馬臺長城腳下的旅遊地産項目龍湖·長城源著。一方面這個項目被傳當天成交了超過400套，是日光碟中成交套數最多的項目。另一方面，長城源著也是龍湖在北京價格最低的別墅項目，精裝修洋房50萬元/套起，精裝別墅則是200萬元/套起。

　　項目行銷負責人王芳向北京青年報記者證實，項目開盤當天確實收穫了日光，推出的400多套房源，共計有500多組購房人前來選房。由於每組客戶的人數多在兩人以上，導致項目實際參與選房的購房人數超過了一千人。不過王芳也證實，供需比例僅僅是一比一點多，遠不及去年熱點樓盤一比三甚至一比四的蓄客量。為此，開發商為了追求日光，不得不採用刺激性的手段。

　　北青報記者在開盤現場了解到，項目的實際開盤價格，甚至比提前釋放的還要低。王芳證實，為了拉動成交，回饋一期的買房人，開發商除了折扣優惠外，還向購房人推出了買長城源著獲得免費出入古北水鎮景區的機會。在10年有效週期內，買洋房可獲得200次的免費景區門票，買別墅則是免費出入320次。王芳表示，古北水鎮十一之後，門票價格就將由80元/人/次的體驗價恢復為150元/人/次的正式價格，僅門票的讓利回饋就達到每戶3萬元至5萬元不等。

　　此外，王芳還向北青報記者透露，一期成功簽約400多套房源後，已經達到了集團公司對於項目300-400套的銷售要求。因此十一前後，長城源著很可能推出二期産品，預計價格會有所上調。

　　熱銷項目定價低過“地王”成本

　　與長城源著的百萬級別低總價不同，西三環琨禦府項目和亦莊的金茂悅項目，則分別是總價上千萬和600萬左右的改善型樓盤。但即便如此，根據項目方透露的資訊，西三環的京投銀泰·琨禦府以73000元/平方米開盤，總計225套房源最終在半天內去化95%，成交額達到24億。而亦莊金茂悅則以42000元/平方米的精裝修價格入市，去化率也達到80%。

　　對於中高端樓盤的熱銷態勢，很多觀望中的購房人都表示擔心和驚訝，但北青報記者調查後發現，雖然兩個項目總價較高，但實際上，售價都沒有超過“地王”的成本價。

　　琨禦府的一位負責人向北青報記者透露，項目早在4月份就開始了客戶積累。意向客戶中，西三環附近的老居民佔了很大比例，這些購房人本身的老房子就能輕鬆賣到6萬元/平方米，而琨禦府折後的實際成交均價在7萬多元，又包含了8000元/平方米的精裝修，這樣算下來，賣一買一的購房人基本上都能通過賣老房子湊齊首付。

　　不僅如此，有業內人士也認為，東三環農展館地王的樓面地價就高達7.3萬元/平方米，相比較而言，西三環地鐵沿線的琨禦府定價甚至沒有超過三環沿線地王的樓面價。

　　類似的情況還有亦莊金茂悅，記者了解到，本次金茂悅推出的僅是一棟10號樓，主打161平方米的3.5居，均價在4.2萬元/平方米左右。而距離金茂悅僅10分鐘車程的便是亦莊的X13R2地塊，該地塊去年11月被首開住總聯合體購得，樓面價達58193元/平方米。

　　老項目靠降價重獲“青春”

　　“沒有賣不出去的産品，只有賣不出去的價格。”業內經常愛用這句話調侃降價促銷的行為。

　　除了上述三個項目外，上周開盤的通州合生世界村宣稱2個小時賣了5.5個億，朝陽區的首開常青藤也表示開盤日光。這兩個銷售多年的老項目都不約而同地採用了降價這一最有效、最直接的方式刺激交易量。

　　據合生世界村的銷售人員介紹，除了推出起價9800元/平方米的平層外，世界村項目還推出了90萬買70平方米的現房兩居，以及5.49米和4.2米兩種層高的LOFT産品。

　　“不足萬元的特價房源並不多，整體成交均價在1.3-1.4萬元/平方米。”該項目一位負責人表示。

　　而位於東壩的首開常青藤項目，也繼續擺出降價優惠的姿態，新推出的房源僅50套，單套實際價格約為33000元/平方米，遠低於該項目最高標出的42000元/平方米的價格，也引起了超過200人搶購。

　　業內預計 樓市將在低價中回暖

　　雖然上周多個項目出現了熱銷和“日光”，但在不少業內人眼中都是具有一定的偶然性，並不能證明樓市已經完全走出低谷，低價仍是項目銷售時的不二法則。

　　尤其是開發商在土地市場的表現，側面證明了對於後市的謹慎。

　　8月中上旬北京共推出9宗地塊，其中2宗掛牌出讓地塊底價成交，1宗流拍，5宗招標地塊亦基本以底價成交，土地升值熱潮幾乎褪盡。

　　對此，任啟鑫表示，下半年若無來自房調政策以及信貸政策層面的放鬆，樓市下行趨勢仍將持續。而隨著年底還貸、銷售目標完成時間節點的到來，房企將會承受來自於銷售業績以及資金層面的更大壓力。受到預期影響，各房企將會降低價格預期、加快出貨速度，預期未來一段時間內市場供應將持續增長，而市場價格仍將保持低位。

　　而一旦樓市價格出現回調，也將明顯提升購房人的支付能力。萬科在近期公佈半年業績時，總裁鬱亮就明確表示，“目前已經出現了一些積極的因素，預示著下半年的經營環境可能會好于上半年。”此外，王芳也向記者表示，一兩個月前就感受到了市場整體的回溫，但一直沒有數據支撐，這次龍湖·長城源著的日光熱銷，也印證了他的看法，他同樣預計，低價出貨將使得市場逐漸走向回暖。本版文/本報記者 李桁