社科院：樓市需求向“住好房”轉型

　　“居民需求熱點由‘有房住’向‘住好房’轉變，房價不會出現整體崩盤。”中國社會科學院財經戰略研究院院長助理倪鵬飛如是説。

　　他是在2014年《中國住房發展（中期）報告》發佈會上作上述表示的。該報告由其主編，總結和分析了2014年上半年中國住房發展的新變化，並給出了未來預測及政策建議。

　　倪鵬飛認為，房價是否會出現崩盤，主要取決於兩個因素：一是人們改善住房條件的動力是否衰竭。二是中國的人口大規模遷移是否出現拐點或逆轉。總體來看，這兩點尚不具備，因而中國還不會進入住房普遍過剩時代。

　　實際上，關於人們改善居住條件的動力，目前還遠看不到衰竭的跡象。住房市場不僅意味著GDP增長和地方財源，它更承載著國人的小康夢想。中國城鎮每人平均住房面積雖然達到30平方米以上，但多數人對自身的住房條件難言滿足。中小戶型公寓樓仍是當前城鎮住宅存量的主體，多代人共居一戶現象較為普遍，居民改善住房條件的渴望仍很迫切。

　　從人口流向拐點看，中國作為發展極不平衡的大國，人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等力量是同時並進、共同存在的。大城市病集中爆發將使當地的富裕階層家庭對其産生厭惡感，從而激發了大城市郊區化的動力。但又有不少人口因北京的高收入和高水準公共服務等，而被從二三線城市吸引過來，將富裕階層家庭郊區化的空缺彌補。由於人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化層層遞補及並存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

　　倪鵬飛預測，根據城市人口長期變動和生育政策變化展望了中國城市住房長期需求，2015~2030年中國城市住房需求的總體走勢呈現出“上升-平穩-下降”的“倒U型”特徵，拐點大致出現在2020~2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。

　　僅從上市公司來看，截至7月中旬，已有46家房企公佈了其半年業績預報，共31家房企凈利潤出現明顯下滑甚至虧損，其中大多數為資産總額在50億元以下的中小房企，如榮豐控股、深物業、世榮兆業等。此外，中小房企融資渠道的全面收窄，融資成本的提高進一步推升了其資金鏈斷裂的風險，風險的提升同時又加劇了中小房企的融資困境，使其陷入難以逃離的惡性迴圈。

　　“根據市場狀況及國家宏觀調控政策，預計下半年調整趨勢將繼續，主要指標會有所回升但幅度有限。”倪鵬飛説。