北京多個改善性樓盤入市 報價可"坐下來談一談"

　　7月末，越來越多的改善型樓盤開始步入市場。作為限價令鬆綁的延續，單價破4萬元的項目開始增多，甚至還有個別總價近千萬的樓盤再現了“日光”舊景。於是，單價、總價均較高的中高端改善樓盤在冷清的北京樓市中悄然興起。根據亞豪機構預計，8月份可能開盤的32個新盤中，有一半是改善型項目。而上周新開盤的千萬級別項目北五環亞奧·金茂悅項目更是以現房姿態面世，被傳一小時內就銷售3億元。再加上二手房成交量的明顯回升，近期樓市的一些新變化似乎都印證著購房窗口打開，購房人觀望在逐步消退，開始理性抄底。

　　真的是這樣嗎？北京青年報記者日前探訪了多處中高端項目後發現，樓市的回暖遠未像公佈的銷售數據那般耀眼。大部分中高端的改善項目雖然對外報出了較高的價格，但實際上，在每個售樓處現場，看房人都可以坐下來和銷售員好好“砍砍價”。一些電商機構甚至與開發商合作推出了為購房人提供首付貸款的金融服務，再加上名目繁多的各類優惠，大部分改善型樓盤為了達成交易，實際上都以相對低價或降價的姿態被推入了市場。“無折扣不買房”已經在買房人中間形成了共識。

　　調查

　　多個改善型樓盤扎堆入市 售樓處報價都能“坐下來談”

　　在各大房地産門戶網站，可以找到大量新盤入市的資訊，不難發現，改善型的中高端項目，從7月底就開始形成了新盤扎堆的現象。也正是在大量同質化産品的競爭下，如何打動買房人自然成了開發商的重中之重。北京青年報記者在隨買房人實地探盤時發現，面對高總價的改善型項目，無論售樓員如何介紹自身優勢，真正能打動購房人的仍是售樓員口中的“價格可以坐下來聊一聊”。

　　上週末，北青報記者和準備賣小換大的趙女士一同前往保利融創·楓丹壹號項目看房，與許多改善型項目一樣，楓丹壹號的售樓處內醒目地擺著周圍地價的比照圖，似乎在提醒著看房人，項目的售價僅相當於地價的水準。負責接待講解的項目售樓員小孔（化名）表示，項目在售戶型從兩居三居到聯排別墅都有。對於趙女士感興趣的145平方米三居，她報出了600萬元總價，折合每平方米的價格超過了4萬元。

　　對於這樣的價格，在看到趙女士明顯猶豫後，小孔連忙表示，“您可以先看看樣板間，價格我們可以坐下來談。”

　　在看過樣板間，確認趙女士確實有買房意願後，小孔在項目的戶型圖上開始計算真實的價格。她以一套七層的145平方米三居室為例，單價約39986元/平方米，實際價格為576萬元，而後她又表示，項目方還給出了額外的優惠，折扣之後，扣除電商的優惠和付款方式的優惠，小孔實際給趙女士的報價為558萬元，相比最早600萬元的價格，低了近50萬元。

　　類似價格可以“聊一聊”的情況在改善項目集中的亦莊區域十分普遍。不久之前這個區域曾因為城建·海梓府推出過28800元/平方米起的特價團購房而被認為打開了降價窗口。如今，當記者來到與海梓府緊鄰的亦莊·金茂悅時，發現項目即將新推出的樓座均價已經突破了4萬元/平方米。

　　“其實不是我們漲價了，而是之前海梓府的特價房噱頭的意味太濃，28000元/平方米的特價房只有幾套，一般購房人還買不到。”對於項目漲價的疑慮，接待記者的金茂悅售樓員解釋道，實際海梓府的簽約價格在36000元/平方米左右，而金茂悅作為區域內主打綠色科技住宅、精裝修品質更高的項目，即將加推的五期産品報價雖然突破了4萬元/平方米，但實際上與6月份開盤的四期産品價格差距並不大。

　　售樓員給記者算了一筆賬，最受歡迎的161平方米四居室，單價約42000元/平方米，總價約為676萬元，相比前一期3.8萬元左右的價格上漲明顯。但實際上，這個價格同樣是可以談的。售樓員表示，新加推的産品進一步加大了促銷力度，除了與網站合作的5萬元抵10萬元優惠外，還有一個9.5折的優惠，這樣算下來折後的價格約為633萬元，便宜了40多萬元。再加上開盤當天根據付款方式還將有不同的折扣，預計總價相比報價能降低50萬元，單價約合在3.9萬元/平方米，與此前的售價差距不小。

　　發現

　　改善型買房受困二套房高首付

　　電商配合項目推出首付分期或首付貸款

　　除了價格上的直接讓利，還有許多項目明裏暗裏為購房人打通了各個限制渠道。

　　在朝陽區某項目售樓處，一位售樓員給前來諮詢的北青報記者認真地算著經濟賬，135平方米的三居室，全下來約700萬元，由於前來買房的多是改善型置業，因此按照現行政策，首付往往需要達到70%。“現在沒那麼多錢也沒關係，我們可以做首付分期。”售樓員拿著筆在樓書上算著：700萬的房子，開盤時可以先交30%的首付，即210萬元；剩餘的40%，也就是280萬元，可以在之後的一年時間裏交齊即可。