百城房價連跌3個月 多地“救市”效果暫未顯現

　　在此番房地産市場的調整中，“逐步回歸理性”是不少業內人士的共識。當前，各地先後發佈政策為樓市鬆綁減壓，以浙江為例，在8個限購城市中，已出現了集體限購鬆動。四川更是出臺了直接貼息銀行3%的政策來支援剛需市場。不過從短期來看，成效並不明顯。更有業內人士認為，市場的問題應該交給市場去解決，地方政府不宜過多干預。

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　　在地方政府積極“救市”之時，房價仍然在固執地往下走。

　　中國指數研究院8月1日發佈的7月份百城房價指數顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來的第3個月持續下跌。從漲跌城市個數看，100個城市中76個城市環比下跌，僅24個城市環比上漲。

　　截至目前，在全國46個限購城市中，已經有31個城市在限購方面有不同程度的鬆動，佔比超過60%。

　　中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，放鬆限購無法從根本上扭轉當前市場庫存高企、供大於求的局面，但在一定程度上有助於穩定預期，促進市場回穩。金融支援是否到位、企業促銷力度以及需求預期的轉變將是市場回升的關鍵要素。

　　在網易經濟學家年會夏季論壇上，民生證券首席經濟學家邱曉華表示，今年底或明年初，房地産市場很可能會回到更多由公平市場競爭和合理供求關係以及政府必要的監管下的理性發展，因此房價不會再重復過去暴漲、暴跌的極端現象。

　　房價環比連跌3個月

　　百城房價已經連續第3個月下跌，從漲跌城市個數看，76個城市環比下跌，24個城市環比上漲。與6月相比，7月價格環比上漲的城市數量減少了5個，其中漲幅在1%以上的有3個，較6月減少4個；7月價格環比下跌的城市數量較6月增加5個，其中跌幅在1%以上的有39個，較6月增加4個。

　　包含四個一線城市在內的十大城市全部環比下跌，且跌幅超過全國。房價環比跌幅逐漸加深，同比漲勢也日漸微小。7月百城住宅價格同比上漲4.72%，漲幅較6月縮小1.76個百分點，為連續第7個月縮小。100個城市中，有48個城市住宅價格同比上漲，上漲城市個數較6月減少15個。

　　此外，上半年大多數房企銷售金額仍然同比下滑，而能夠完成全年銷售業績指標的企業僅為少數。在中國指數研究院重點監測的23家公佈銷售目標的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地産、萬科、中海地産三家標桿品牌房企完成目標了的50%，目前完成目標40%以上的企業有12家。

　　房價下跌的另一個原因是庫存。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%；待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長8.3%。

　　“從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發大量新房集中上市，為消化結構性過剩與階段性高供給，普通商品房價格將進入為期2~3年的調整期。儘管長期拐點尚未出現，但短期下跌難以避免。”中國社會科學院財經戰略研究院博士鄒琳華説。

　　樓市正逐步回歸理性

　　當前，大部分限購城市也開始出臺相關“救市”措施，天津、南寧、無錫、合肥等超過30個城市限購政策調整或取消，但業內對放鬆限購的效果預期並不看好。

　　黃瑜表示，部分庫存過大、需求不足的城市，通過放鬆限購、調整公積金政策等措施力圖維持市場平穩運作。供應方面，迫於庫存高企和負債率較高的壓力，多數房企採取低價加推、降價促銷等策略，加大推盤以價換量以保障業績。“在市場資訊更發達的大中城市，品牌房企對市場反應更加敏感，促銷項目增多且價格下調幅度擴大，但需求方面，消費者仍然預期市場保持下行，入市意願不高，市場成交沒有明顯改善。”

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，預計在2014第三季度，限購等救市政策出臺難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用，開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則，千方百計消化庫存。

　　7月28日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發佈的2014年《中國住房發展(中期)報告》顯示，我國大中城市房價呈現由全線上漲到普遍微跌的主動調整態勢，中國樓市告別兩位數的高速增長期，正逐步回歸理性。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛説，市場的問題要交給市場解決，對於這次市場自發的調整，地方政府不宜過多干預。

　　他認為，今後樓市調控應側重區間調控，綜合房價、庫存、投資等多元指標。如果房價跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個月，投資也沒有大幅下滑，那麼政府不要急於干預，還應採取中性的金融與財政政策。(記者 胡健 發自北京)