樓市限購政策迎來退出窗口期 鬆綁呈現差異化

　　23日，《經濟參考報》記者從海口市獲悉，該市日前已下發內部文件，決定中止執行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數證明。事實上，與海口類似，更多的地方政府對鬆綁限購的態度已經由觀望轉向付諸實踐。

　　市場機構統計數據顯示，地方政府在樓市降溫的情況下，鬆動調控幾乎已經成為定局。截至目前，包括海口在內已經有20個城市鬆綁限購政策。業內分析認為，今年以來，房地産市場的持續降溫和逐漸走高的庫存壓力，導致地方政府放鬆調控意願增強。整體來看，束縛房地産市場3年之久的樓市限購政策已經迎來退出窗口期。

　　跟風

　　海口加入中止限購陣列

　　據海口市住房和城鄉建設局相關負責人介紹，本週一，海口市已下發內部文件中止限購政策，並對行業內進行了口頭通知。該負責人表示，取消限購是根據上級部門“雙向調控”的精神，在結合本地區房地産行業發展的實際情況下，並參照其他城市做法做出的決定。

　　記者從多個渠道了解到，這份標號“海府辦【2014】148號”的文件由海口市人民政府辦公廳下發。文件中指出，從即日起中止執行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數證明。同時指出，中止執行房地産限購政策後，相關單位要加強市場監管，遏制投資投機炒房，抑制商品住房價格過快上漲。

　　另有資料顯示，根據7月初海口市住房和城鄉建設局數據，2013年全年海口商品房銷售總面積337萬平方米，今年1月至5月共銷售120萬平方米，商品房銷售量同比下降17%，目前庫存面積為560萬平方米，消化庫存有一定壓力。

　　業內消息顯示，海口市此次參照了其他城市取消限購的做法，由住建局擬文，海口市政府批准，最終在內部下發文件。

　　海口此輪限購政策起始於2011年2月，期間多次有“解除限購”傳聞出現。今年6月，海口市已經開始實行新的購房入戶政策，鼓勵具有海南省戶籍的居民購房入戶，規定面積120平方米以上，可以有5個親屬的入戶指標。希望達到消化庫存商 品 房 ， 刺 激 住 房 剛 性 需 求 的 目標。

　　與海口類似，近日有業內消息稱，廣州南沙正在申請放開限購，如果該申請能最終落地，將對盤活南沙的存量房有較大幫助。公開數據顯示，目前南沙區商品住宅庫存量面積已達118萬平方米，按照今年前5個月的月均5萬平方米消化速度，預計需要2年時間才能消化完畢。

　　走向

　　鬆綁政策呈現差異化

　　來自中原地産研究部的最新統計數據顯示，截至目前，已經有44個城市發佈與限購相關的樓市調整政策，包括海口在內有20個與鬆綁限購相關，與落戶政策有關的有4個城市，與購房及公積金補貼有關的有6個城市，發佈其他各類救市政策的合計14個城市。

　　該機構分析指出，這些對限購政策進行鬆綁和變通調整的城市，主要分為兩類：一類為呼和浩特、南寧、濟南等發佈明確政策文件，鬆綁限購政策；另外一類則為蘇州、南昌、廈門、溫州、昆明、成都、天津濱海新區、長春、蘭州、無錫、杭州、溫州等16個市(區)，雖未明確發文，事實上卻有鬆綁政策。

　　中原地産首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者，未來在“執行限購的46個城市”中，將在限購政策上出現明顯的分化。

　　事實上，和其他不堪樓市下行壓力、庫存漸增的城市相比，一線城市儘管面臨同樣嚴峻的市場形勢，但是在限購政策方面，目前尚未出現明顯鬆動。此前，市場傳言上海市有意鬆綁限購政策，但隨即被當地否認。上海市政府新聞發言人公開表示，上海嚴格執行國家有關房地産市場的調控政策，不會放鬆調控。

　　“一線城市，因為需要控制人口，而且經濟對房地産的依賴度不高。預計限購政策將長期執行。”張大偉分析認為，北上深廣不會輕易放鬆限購政策。

　　“二線城市中，經濟相對比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等城市有可能繼續執行限購，但在執行層面上可能部分放鬆。可能只行動不發文，也有可能在落戶政策上出臺放鬆文件。”張大偉説。

　　業內還有分析認為，此前，呼和浩特市明確發文鬆綁限購的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鑒榜樣。甚至有消息稱，多個城市曾前往呼市“取經”。而在張大偉看來，此前呼市的做法能夠得到中央層面的默認許可，是在情理之中。

　　“二線城市中經濟一般的城市及三線城市，未來可能會全面放鬆限購，而且會發佈政策取消限購，以達到用政策本身的鬆綁影響市場預期的作用。”張大偉認為，這些城市往往是庫存積累嚴重、樓市銷售接近停滯的城市，明文取消限購政策，是目前能夠救市的無奈之策。

　　陰霾

　　去庫存仍為最大壓力

　　市場分析機構CR IC研究中心認為，上半年以來，房地産行業的調整，成為導致中國經濟下行的最大因素。“在沒有強大外力干預情況下，房地産市場通過自身完成調整的週期更多取決於價格的回調、需求的釋放、庫存的去化。”

　　上海易居房地産研究院7月14日發佈《6月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，截至6月底，受監測的35個城市新建商品住宅庫存總量 環 比 增 長2 . 8 %，同 比 增 長22 .9%，庫存再創歷史新高。同時，包括北上深廣等35個城市新建商品住宅存銷比為18 .1，這也意味著市場需要用18 .1個月的時間才能消化完這些庫存。而在5月份，該存銷比數值為16.4。

　　易居研究員嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，6月份庫存去化週期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數城市房價將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金週轉也愈發艱難。伴隨庫存增加這個態勢，地方政府救市的衝動也愈發強烈。

　　報告還顯示，截至6月底，35個城市中，有29個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。

　　新任住建部部長陳政高日前對房地産政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存；進一步加強房地産結構調整；完善房地産項目周邊配套設施。尤其是“千方百計消化庫存”的表述，無疑將成為地方政府後續樓市調控政策的重要依據，高庫存城市的限購政策退位也將成為大勢所趨。

　　實際上，截至目前，重點城市住宅成交量仍在低位徘徊，全國市場區域分化明顯。中原地産監測的40個城市數據顯示，7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外，二線城市小幅下降6%，而三四線城市則微升1%。

　　而從全國市場銷售情況來看，根據統計局公佈數據，上半年全國商品房銷售額31133億元，同比下降6 .7%。雖然降幅比1月至5月份收窄，但整個上半年均處於負增長區間。值得關注的是，當下市場區域分化明顯，尤其是東部地區上半 年 商 品 房 銷 售 額 同 比 下 降14 .0%。

　　張大偉告訴《經濟參考報》記者，大部分鬆綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩，庫存壓力巨大。以此前明文鬆綁限購的呼和浩特市為例，根據上海易居房地産研究院的報告顯示，2013年底，呼市的住宅去化週期高達37個月，排在全國35個大中城市之首。

　　業內普遍認為，庫存增加、銷售低 迷 是 地 方 政 府 松 綁 樓 市 限 購 政策、刺激需求的主要動因。呼和浩特、濟南、南寧、海口等城市無一例外都受到樓市庫存的壓力。而這些城市實施增加市場信心的政策，主要也是為了刺激需求消化庫存，減少房企資金沉澱，加速資金流動，同時防止引起金融風險。

　　“綜合來看，本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。”張大偉告訴記者，地方政策鬆綁限購政策的意願正在逐漸走強，尤其是在樓市持續降溫的情況下，鬆動調控已經成為定局。預計未來還會有更多城市出臺不同角度、不同程度的鬆綁政策。