評論：房價上漲大勢已去 房地産調控可轉向

　　新京報漫畫/許英劍

　　在3年前出臺的限制購買、限制貸款的“雙限”政策，出臺的目的是為了防止房屋價格的過快上漲，最多只是權宜之計。現在，中國房屋價格快速上漲的背景已經沒有了，權宜之計生存的背景已經消失，因此理應及時退出。

　　近日有報道，蘇州已從7月19日起大尺度鬆綁限購，即90平方米以上的房源不再限購，90平方米以下的精裝、酒店公寓、達二星綠建標準的房源也不再限購。據《中國證券報》統計，截至目前，全國已經有29個城市取消了限購。

　　與前些年相比，這次取消限購並沒有引起市場的反對，也沒有被相關部門叫停。而幾年前，佛山、蕪湖等地的取消限購政策，常常成為“一日遊” 政策。就在幾個月前，有些城市放開限購，還會受到輿論的壓力，如今年6月份的瀋陽就是例子。而如今，中國房地産的環境已經大變了。

　　首先人們看到的，是社會對於房地産未來走勢的判斷發生了大變。中國房地産主要發展的這十幾年來，儘管其間也多次出現過市場下跌，如2003年上半年、2005年一段時間、2008年下半年至2009年年初。但是，其間市場看多和看空的人仍然相當。而這次中國全國房地産市場的調整，看多者已經基本消失，就連堅定的看多者任志強，也只是長期看多而已。

　　其次是，市場走勢已經出現變勢的特徵。根據7月初公佈的中國百城房地産價格指數，在連續23個月上行之後，百城指數已經連續二個月下滑。從成交量來看，多個數據均顯示，2014年上半年各月及其各周成交數據逐漸在下滑。

　　以上只是現象。其實導致中國房地産高速發展的內在因素也發生了變局。首先是中國經濟增速放緩，而且是趨勢性放緩。過去中國經濟輕易就取得了8%以上甚至10%以上的超高速增長。但是，2014年第一季度、第二季度的GDP增速分別為7.4%、7.5%。所以，未來中國經濟不會再重復過去超高速增長的態勢，增速會越來越低。房地産市場所依賴的背景已經弱化。

　　其次，多年來促進房地産增值的人民幣匯率走勢産生了重大波折。從基本面來看，人民幣匯率應當是長期升值的，目前這一基本面並沒有變化。但是2014年年初，人民幣匯率遇到外在因素的強大影響，升值趨勢戛然而止且變成貶值走勢。目前人民幣匯率處於震蕩之中。未來不可能持續多年來的那種單邊升值的態勢。而人民幣升值，是促進中國包括房地産在內的資産增值的。人民幣匯率走勢的變局，讓多年來房地産可以依靠的背景發生了重大變化。

　　很重要的是，中國房地産升值的外在環境也在變化。在2008年全球金融危機以後，美國和全球普遍搞了寬鬆貨幣政策。而今，美元收益率上升，來自美國的熱錢可能會逐漸回流美國，中國資産升值的步伐可能放緩，房地産面臨的國際環境生變。

　　最重要的是，在3年前出臺的限制購買、限制貸款的“雙限”政策，出臺的目的是為了防止房屋價格的過快上漲，最多只是權宜之計。現在，中國房屋價格快速上漲的背景已經沒有了，權宜之計已經維持了三年之久，其生存的背景已經消失，因此理應及時退出。

　　十幾年來，中國房地産市場調控的主要目的都是為了防止房屋價格過快上漲，但是由於房地産市場所處的大環境沒有變化，所以儘管調控政策也發生了作用，放緩了房地産價格上漲的勢頭，但是改變不了房地産價格上漲的大趨勢，才被人説成“空調”。然而，目前中國房地産依存的背景環境已經徹底改變，因此調控政策的方向必鬚髮生變化，首先是“雙限”政策應當逐步取消。

　　□陳德成(財經評論人)