高端住宅逆勢上揚供需兩旺 呈現量價齊升態勢

　　由於限購限貸政策持續執行，特別是信貸持續收緊，導致北京市商品住宅市場觀望氛圍日益濃重，未能迎來傳統的旺季。但北京高端商品住宅市場逆勢上揚，呈現了量價齊升態勢。在千萬級住宅市場整體上揚格局下，不同總價高端産品出現明顯分化。

　　京華時報記者 邢飛

　　高端項目供應放量

　　在樓市難現起色之下，6月以來北京高端住宅市場卻供需兩旺，成為低迷樓市下一道獨特風景。

　　6月14日，北京保利海德公園項目164套房源拿到預售許可證，主力戶型為140-305平米四房和143-466平米的疊加別墅，銷售報價超過9萬元/平米，單套銷售總價1300萬-4500萬元。在東二環建國門橋，中海旗下的一個高端項目——中海楓丹公館的亮相同樣引人矚目，該項目于5月底剛拿到預售證，住建委審批的擬售價格在9萬元左右。

　　隨著保利、萬科、中海、華潤、方興地産等品牌房企旗下高端項目相繼亮相入市，高端扎堆成為6月樓市聚焦最多的話題之一。來自機構的統計，在6月即將入市的33個項目中，一半為中高端産品。據統計，僅6月份就有包括保利海德公園、廣渠金茂府、中海楓丹公館等在內的多個位於三、四環沿線的公寓豪宅項目獲批入市，共為市場提供600余套房源，另外中赫·萬柳書院、融創農展館地塊等“地王”項目也將於下半年入市，新項目的出現將會刺激高端購買人群入市。

　　“去年末北京樓市實行的價格管控使得眾多高端樓盤不得不推遲入市時間，隨著高端住宅價格管控出現放鬆跡象，眾多推遲入市的高端住宅紛紛進入市場。”亞豪機構副總經理高姍表示。

　　頂級住宅銷量增幅明顯

　　在業內專家看來，對於高端項目價格管控鬆動只是今年高端市場逆勢走俏的原因之一，市場成交的刺激才是導致高端項目大量入市的主要原因。

　　今年上半年，泰禾北京院子以14.34億元的正式簽約量位居榜首，穩居京城別墅項目銷冠。翻查上半年別墅各月的成交記錄，泰禾北京院子連續6個月均穩居北京的別墅銷冠。

　　據亞豪機構統計數據顯示，6月北京高端公寓市場整體成交均價為64297元/平米，同比大漲21%，

　　並創下有統計數據以來的歷史新高。6月北京共有4套單價超過10萬元的超級豪宅成交，其中合生·霄雲路8號共簽約3套、紅璽臺簽約1套，而去年同期則沒有售出超級住宅。除此以外，6月單套總價超過3000萬元的高端公寓成交了5套，去年同期僅有1套成交。由此可見，正是由於頂級住宅銷量的提振，拉動公寓住宅市場的整體均價水準大幅上揚，從而創下歷史新高。易居中國執行總裁丁祖昱表示，雖然今年上半年整體市場低迷，但包括北京在內的一線城市，千萬住宅市場成交仍然相當給力，四市千萬以上的項目成交套數一共為3038套，同比減少13%。即使高端住宅成交數量有所下滑，但在當前市場中已頗顯不易。

　　高端項目熱銷也刺激房企在土地市場拿核心地塊的熱情，7月9日，東方動力有限公司5.77億元競得黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊，樓面價59859元/平米，溢價率62.54%。如果剔除掉30%的保障房部分，該地塊的土地樓面價高達85513元/平米。

　　高端市場分化加速

　　值得注意的是，在千萬級住宅市場整體上揚格局下，不同總價高端産品出現明顯分化。

　　亞豪機構數據顯示，今年1-6月，北京共成交539套單套總價在1000萬-2000萬元的公寓産品，同比去年少售出404套，而總價在2000萬-3000萬元以及總價在3000萬元以上的頂級住宅則同比各多售出了4套和16套。中原地産研究部統計數據顯示：在2014年5月，北京成交總價在3000萬以上的高端住宅物業成交已達到了14套，佔全市成交的比例達到了0.39%的歷史高點，幾個月來持續上揚，這一比例在2013年全年僅為0.19%。全國也出現類似行情，上半年一線城市總價1000萬-2000萬住宅成交佔千萬以上住宅成交套數的84.9%，與去年同期相比，成交佔比略有下滑，同比減少3.1個百分點。相對入門級住宅而言，頂級住宅市場需求所受影響相對更小一些。

　　對此，亞豪機構副總經理高姍認為，今年3月以來二手房市場量價齊跌，流通性大為受限，令部分計劃“賣一買一”的改善型購房者因為名下房産無法順利在二手市場售出，導致不得不延遲購置新房産，因此北京上半年千萬級中高端改善型物業的成交量明顯下滑。而今年頂級住宅成交走高，主要原因在於高端物業地處城市核心區，而且入市項目均大幅提價，在預期看漲的前提下促進了頂級住宅的成交。

　　下半年競爭將加劇

　　戴德梁行研究人士表示，對預售商品住宅價格的適度鬆綁使得高端樓盤放量增加；需求方面，高端住宅的高品質、相對穩定的市場價值、資源的稀缺性，以及對未來中高端住宅價格的上漲預期，促進了含改善型需求在內的中高端置業人群將購買計劃付諸實施。

　　不過丁祖昱表示，上半年千萬以上住宅成交相對穩定，價格變動也不大，但還是在一定程度上受到了市場的影響。隨著2013年高價地的大量開工，2014年下半年到2015年千萬以上住宅的供應量將迅速放大，市場競爭可能會異常嚴峻。

　　戴德梁行報告預計，隨著各大房企回歸一線城市，將對有限的土地供應帶來更加激烈的競爭，預計年內北京中高端商品住宅的價格在土地及建安成本上漲的影響下將難以大幅度下降。然而，調控政策的從嚴執行，使得潛在改善型需求繼續受抑，房企有望採取階段性促銷策略，從而一定程度上影響成交均價的上漲。