央行喊話“銀行要滿足首套房需求”

　　首套房貸款難、審批長、利率高的現象引起了央行的注意。

　　央行昨天表示，5月12日央行副行長劉士余召集了15家銀行負責人進行座談。央行要求銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水準”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。

　　對於上述消息，市場反應不一。樂觀者認為，房貸審批流程有望因此縮短，對於首次置業人群來説將是一大利好。謹慎者則認為，目前銀行資本約束緊張，信貸額度有限，逐漸壓縮房貸是商業銀行面對利潤壓力做出的市場選擇。此番央行窗口指導作用多大，有待觀察。

　　停貸現象引央行窗口指導

　　“申請了好幾個月，批下來優惠沒有了，只能基準利率。”去年在北京買房的史先生一直在為房貸的事情煩惱。

　　線上金融搜索平臺“融360”此前發佈的3月份房貸分析報告顯示，在樣本選取的35個城市中，有25個城市有停貸現象，主要以中小商業銀行為主。

　　在北京停貸現象並不那麼嚴重，但是打折是件難事。根據貸款機構偉嘉安捷提供的資訊，目前在北京，工行、農行、中行、建行、郵儲、招行、浦發、渣打首套房貸利率全部為基準，而交行、光大等為基準利率上浮5%，僅有花旗在貸款100萬以上可以享受9.5折優惠，另外中信銀行跟仲介機構合作打9折，如果是個人去中信銀行申請貸款還是基準利率。

　　此外，一些二手房仲介反映，現在放款時間明顯拉長，也影響客戶交易。中原地産研究總監張大偉稱，目前北京等城市，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導致很多交易停滯。

　　5月12日，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，要求銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，在定價方面合理確定首套房貸款利率水準，審批上也要及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。不過，上述會議並未提及要加大針對房企的開發貸款。

　　曾經的“香餑餑”遭拋棄

　　在中國房地産市場興起的同時，銀行的住房按揭貸款也經歷了一輪擴張，房貸業務一度佔到個貸業務的90%以上，在競爭激烈的年份，各家銀行爭相打折爭取客戶。

　　曾經的香餑餑，如今為何遭銀行拋棄？

　　“利率市場化後，經營壓力大。”一股份制銀行人士稱。去年開始，在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業銀行的吸引力有所降低。在信貸規模總量一定的情況下，銀行往往會將資産投放到收益率較好、風險可控的資産運用，而按揭貸款的利率偏低，並不是最理想的業務品種。

　　國泰君安分析師邱冠華表示，利率市場化背景下銀行資金成本上升，按揭業務銀行不怎麼賺錢，很多商業銀行雖名義上支援按揭，實際上已大幅收縮甚至暫停。張大偉稱，目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，4月1.23萬億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，導致不太可能給購房者優惠。

　　從2012年開始，部分銀行已經開始逐步壓縮房貸業務，轉戰收益更高的消費抵押貸款、中小企業貸款領域。“有就做，沒有也不強求。公司將更多的資源和注意力放到了消費抵押貸款、經營性貸款方面。”一位股份制銀行人士告訴新京報記者。據了解，目前在該行北京分行的個貸業務中，房貸業務比例已經低於50%。

　　以目前5年期以上貸款利率6.55%計算，如果打9折為5.895%，而5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款不少銀行都上浮10%，也就是5.225%。這意味著，銀行發放房貸的利差空間不到1.5個點。但消費抵押貸款則更為吸引人，消費抵押貸款的利率一般要上浮20%以上，這對於銀行來説，利潤空間更大。

　　銀行“聽話”還是求利潤？

　　面對央行的窗口指導，銀行大倒苦水，是選擇“聽話”還是讓位於“追求利潤”？

　　一位銀行人士表示，選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業銀行根據目前資金成本和需求的現實情況，做出符合自身商業利益的市場化選擇。目前大中型銀行都已經上市，在銀行業整體營利壓力增大的趨勢下，幾乎沒人願意幹“賠本賺吆喝”的買賣。另一位股份制銀行人士認為，監管者不能一邊快馬揚鞭地推進利率市場化，一邊又用種種行政手段干涉商業銀行自己的業務策略。

　　平安銀行有關人士昨天對新京報表示，目前該行房貸業務正常開展，會優先支援自住性住房的貸款需求，限制投機性住房業務。平安銀行也會根據國家相關政策以及銀行具體情況，隨時調整房貸相關政策。

　　事實上，銀行壓縮房貸的另一個背景是，目前國內房地産市場呈下行趨勢，房貸業務的風險正在加大。

　　央行智庫余永定近期表示，如果2014年中國經歷一場危機，則這場危機的觸發點很可能是房地産價格暴跌，房地産價格暴跌衝擊金融體系的第一個環節是銀行按揭抵押貸款和房地産開發貸款。儘管房地産業貸款在銀行貸款中佔比20%左右，但如果房地産價格下跌，和房地産相關的企業出現問題，相關貸款也會出現問題。

　　張大偉認為，除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地産首套房貸款的非營利性機構，否則目前房地産貸款難的趨勢將繼續維持。

　　不過，貸款機構偉嘉安捷報告指出，此次央行加強銀行批貸速度的監管後，將迫使銀行縮短住房按揭貸款的辦理流程，改善目前銀行放款遲緩的現狀。這對於首次置業人群來説將是一大利好，將會刺激目前仍在觀望的人群逐步入市。 新京報記者 蘇曼麗

　　■ 講述

　　“選房時9.5折 簽合同變無折扣”

　　講述者：顧先生(公司職員)

　　顧先生4月中旬選購了北京某樓盤。這是他在北京購買的首套住房。已工作三年的他手裏有些積蓄，再加上父母朋友的支援，“總算湊了80萬元的首付”。

　　顧先生告訴記者，在選房的時候，部分銀行貸款利率為9.5折，而上周他辦理的商業銀行貸款利率已升為基準利率。

　　據介紹，顧先生所購樓盤的商業貸款銀行選擇與交通銀行、中國農業銀行和建設銀行三家銀行合作。4月中旬除了交通銀行明確表示首套房貸款利率在基準利率基礎上再上浮5%之外，農行與建行均為9.5折。

　　今年“五一”之後，顧先生與該樓盤簽訂正式合同，農業銀行與建設銀行貸款利率均已上漲為基準利率。

　　最終，顧先生選擇了向農業銀行辦理貸款180萬元，貸款期限為30年。按照基準利率下的等額本息方式計算，其月供將為11436元，30年間的還款總額為411.7萬元，支付利息231.7萬元。這比9.5折優惠時還款總額多了20余萬元。

　　“去年11月申請 今年4月放貸”

　　講述者：石先生(媒體從業者)

　　去年房地産行情火爆，對於首套房貸款商業銀行普遍能給8.5折的優惠。去年11月，石先生在農業銀行申請首套房(期房)貸款時的折扣為8.5折。今年4月，銀行放貸時通知他折扣改為9.5折，理由是“放貸以實際折扣行情為準”。

　　“8.5折變9.5折，30年間的還款總額便增加了幾十萬元”。石先生告訴記者，今年春節後銀行信貸政策明顯收緊。

　　昨日，多家房屋仲介人員告訴記者，相比春節前的8.5折或8.8折貸款利率折扣，商業銀行年後普遍取消折扣，恢復基準利率。不過，目前不定時有個別銀行推出折扣，但是放貸時間很慢，同時，在實際放貸時未必有折扣。

　　“一切要以實際放貸利率為準，現在我們都不敢給購房者打包票哪家銀行有折扣”。鏈家地産一名仲介人員做出上述表示。 新京報記者 金彧