房地産股權項目交易持續活躍

　　中國證券報記者梳理各大産權交易所掛牌公告發現，近期房地産公司項目成為一個熱點，盈利狀況不理想幾乎成了多個項目的通病。不過，雖然盈利不佳，但是很多標的企業的評估報告卻給出了高估值。旗下的土地或是這些地産項目有望吸引接盤方的一個因素。

　　值得注意的是，根據央行公佈的數據，一季度房地産貸款增速呈現放緩態勢。分析認為，信貸收緊對房地産市場的影響已經顯現，部分城市調控出現鬆動，項目開盤價開始下降。如果信貸政策不變，房地産市場環境可能會繼續惡化。部分高庫存、高負債的中小型房地産開發商迫於資金壓力通過股權換取資金可能加速。

　　經營業績不佳

　　房地産公司股權轉讓項目近期成為産權交易市場的熱點。上海聯合産權交易所網站資訊顯示，上周上海産權市場成交金額居首的行業是房地産業，一週成交金額合計達到20.68億元。南京港寧置業有限公司60%股權轉讓項目成功交易，該項目最終成交價格達到11.68億元。梳理近期掛牌項目不難發現，凈利潤虧損成為這些項目的共同點。

　　上海聯合産權交易所項目資訊顯示，上海精文趙巷置業有限公司50%股權及轉讓方對標的企業2.1億元債權掛牌轉讓，掛牌價格為5.15億元。財務數據方面，精文趙巷2012年凈利潤虧損78.3萬元，2013年實現凈利潤6056.89萬元，今年前三月虧損431.81萬元。

　　精文趙巷目前股權結構為上海精文置業(集團)有限公司持股45%，上海勳和進出口有限公司持股30%，上海習德建材有限公司持股10%，上海東梁企業發展有限公司持股10%，上海精文城上城置業有限公司持股5%。此次股權轉讓方為上海精文置業(集團)有限公司和上海精文城上城置業有限公司，其他三位老股東表示放棄行使優先購買權，同時該三位老股東擬將所持標的企業合計50%股權轉讓，股權轉讓事項正與意向受讓方洽談商定中。

　　北京産權交易所項目資訊顯示，天津域通房地産發展有限公司35%股權掛牌轉讓，掛牌價格為1403.374萬元。天津域通2012年實現營業收入424.33萬元，凈利潤虧損95.38萬元；2013年實現營業收入345.91萬元，凈利潤虧損26.01萬元。

　　上海天林房地産開發發展有限公司100%股權同樣通過北京産權交易所掛牌轉讓，轉讓價格為7.5億元。上海天林2012年實現主營業務收入926.96萬元，凈利潤虧損668.32萬元。2013年實現主營業務收入3709.18萬元，凈利潤虧損181.68萬元。

　　南方聯合産權交易中心項目資訊顯示，汕頭經濟特區粵東房地産開發有限公司20%股權掛牌轉讓，掛牌價格為16960萬元。財務數據方面，粵東房地産2012年凈利潤虧損279.31萬元，2013年前4個月虧損1764.76萬元。

　　轉讓方的國資背景成為這些項目的另一個共同點。精文趙巷轉讓方隸屬於上海市國資委；天津域通轉讓方為天津市金鑫房地産聯合開發公司，為中國五礦集團公司下屬企業，隸屬於國務院國資委；粵東房地産轉讓方為粵東發展有限公司，隸屬於汕頭市國資委。

　　項目儲備值得關注

　　雖然這些轉讓項目目前的經營情況不佳，但是評估值卻多出現大幅溢價。分析掛牌公告中提供的資訊，這些公司目前旗下的地産項目或是溢價的一個主要原因，而這些公司擁有的土地儲備和地産項目也有望成為吸引意向受讓方的一個“利器”。

　　粵東房地産以2013年4月30日為評估基準日的評估報告顯示，該公司資産總計賬面值為16769.06萬元，評估值為111509.36萬元；凈資産賬面值為-9957.49萬元，評估值卻高達84782.82萬元。根據資産評估報告書披露，粵東房地産名下的12宗國有土地使用權(合計用地面積311229.2平方米)均已辦理《國有土地使用證》，但相關的證件均未載明建築面積率等規劃指標，評估時設定其建築容積率點2；其中4宗地(用地面積合計167229.2平方米)相關的《國有土地使用證》載明土地權屬來源為“圍海造地”，評估時將其權屬來源設定視同為出讓。粵東房地産申明位於汕頭市麗水莊中區26-28幢203號房全套935.30平方米的房産以自然人姓名申請登記權屬，實際産權歸屬於粵東房地産。

　　上海天林主要資産為上海天林商業廣場，位於上海市嘉定新城主城區核心位置。按照嘉定新城規劃，項目西側的滬宜公路將成為新城區集生活、消費、休閒于一體的景觀道路。軌道交通11號線在項目附近設有兩個站點(馬陸站和嘉定新城站)。天林商業廣場總佔地面積77000多平方米，總建築面積約為5.3萬平方米及880米長的沿河親水準臺。天林商業廣場2010年竣工，2011年6月正式開業。現有沃爾瑪、國美電器、雅閣酒店等商家入駐，目前出租率約為60%左右，年租金收入約2500萬元。

　　此外，上周北京産權交易所推出多宗預掛牌項目。其中，上海民航置業有限公司35%股權項目以3.4億元的價格預掛牌，該項目主要資産為坐落于上海市浦東新區新金橋路18號的投資性房地産及房屋建築物，這些資産佔總資産的90%以上，目前公司主要經營酒店業(華美達大酒店)。

　　行業前景難言樂觀

　　根據央行公佈的數據，今年一季度房地産貸款增速呈現放緩態勢。數據顯示，截至3月末，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地産貸款餘額15.42萬億元，同比增長18.8%，增速比上年末低0.3個百分點。3月末，房産開發貸款餘額3.78萬億元，同比增長18.3%，增速比上年末高2個百分點。地産開發貸款餘額1.12萬億元，同比增長7.6%，增速比上年末低2.2個百分點。個人購房貸款餘額10.29萬億元，同比增長20.1%，增速比上年末低0.9個百分點。

　　查閱此前公佈的數據，我國房地産貸款增速最近兩年呈現逐季上漲態勢，從2012年一季度的10.1%的近年低點，上漲至2013年四季度的19.1%，其間增速逐季攀升。今年一季度的數據是我國房地産貸款增速在連續多個季度上升後的首次回落。

　　房地産市場方面，3月開始，杭州、南京、常州等城市出現項目降價開盤現象，北京、廣州等一線城市緊隨其後，但降價並未換來成交量的上漲。

　　國家統計局公佈的數據顯示，今年一季度，部分市場指標增速放緩，房地産市場疲軟。數據顯示，今年一季度，全國房地産開發投資額同比增幅從1-2月的19.3%放緩至1-3月的16.8%。商品房銷售面積同比下降3.8%，房地産開發企業土地購置面積同比下降2.3%，房屋新開工面積同比下跌25.2%，降幅較1-2月環比收窄2.2個百分點，房屋竣工面積同比下降4.9%，降幅收窄3.3個百分點。

　　業內人士指出，房地産貸款可看作房地産投資的領先指標，一季度房貸增速的回落可能意味著二季度房地産投資增速的加速下滑。在收緊信貸和觀望情緒主導下，引發對拖累經濟增長的擔憂。分析認為，今年房地産投資增速的下降幅度將決定其對經濟拖累的程度。銷售領先於新開工、施工和房地産投資，即使銷售在第二季度尋底成功，房地産對經濟的拖累也要持續到第四季度。　□本報記者 李香才