2014年房地産市場拉開軟著陸序幕

　　●美元逐步走強將使“熱錢”流出，加上中國自身的流動性不能再多發，流動性趨緊將成為一種常態，這將對房地産價格帶來很大衝擊。

　　●2022年至2025年4年間，每年將凈減1100萬人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達32%，青年人口的大幅減少，對房地産需求將會大大縮小。

　　●十八屆三中全會開啟全方位的改革，將有效釋放市場化、服務業化、城鎮化和創新的潛力。在全球化背景下，國外某些學者唱衰中國不是認識不足就是別有用心。

　　隨著中國改革轉型發展開啟新篇章、人口結構的轉變及美聯儲寬鬆貨幣政策的退出，多年來一路高歌猛進的中國房地産市場有望迎來拐點，房地産市場軟著陸將在2014年拉開序幕。

　　當前房地産泡沫十分明顯

　　房地産泡沫是指由房地産價格長期快速上漲導致的房地産市場交易價格遠超其實際價值的現象。筆者認為，中國的房地産市場存在較嚴重的泡沫，“寧炒一座樓、不開一家廠”現象盛行，大量資金脫離了其他實體經濟流入房地産市場，引發了房價異常上漲，幅度明顯超出了經濟的實際增長水準，也大大超出了百姓的支付能力。

　　根據IM F測算，中國一線城市的房價已經超過了紐約和倫敦，世界十大最貴的房地産城市，有6個在中國內地。然而，中國的每人平均收入尚不及發達國家平均水準的七分之一，且生態環境與發達國家相差甚遠。

　　某種程度上，房地産已經綁架了中國經濟，房地産只是服務業一個子行業，然而，2013年，房地産完成固定資産投資佔全國固定資産投資總額的四分之一，佔服務業投資總額比重近一半；全國財政收入超過三成、地方財政收入50%以上來自房地産；全國信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地産。房地産業不僅成為支柱産業，而且在不少地方實質上已是主導産業，房地産已經到了大而不能倒的地步，資源錯配十分嚴重。

　　房地産泡沫存在幾大危害

　　首先，抑制消費和內需。在歐美等外部市場需求萎縮呈現中長期趨勢及國內産能嚴重過剩情況下，傳統的出口導向、投資拉動已難以持續，急需儘快轉到內需為主、消費拉動發展軌道上。但是高房價增加了居民的生活成本，擠壓了消費空間，影響了消費擴張和升級。

　　當前中國居民消費率只有36%左右，遠低於美國70%以上的水準，不僅大大低於發達國家水準，也比同等收入國家水準低了很多。産生這種狀況原因是多方面的，但高房價是一個重要因素。

　　其次，造成實體經濟空洞化。當前製造業年平均利潤只有8%左右，而房地産利潤至少在20%以上。房地産的暴利，使得房地産具有巨大的“虹吸效應”，將社會資本、土地、勞動力等主要生産要素都吸引到房地産行業裏，造成房地産“一枝獨秀”，加劇了經濟結構失衡。

　　過去十多年中國房地産的持續繁榮，不僅使房地産價格快速向全球最高峰靠攏，也使幾乎所有的國有企業和大型私營企業甚至不少高科技企業也參與到房地産開發中來。不少非房地産企業積極參與房地産，弱化了主業的發展，于産業和企業而言，也妨礙了對技術的研發與改進、品牌的建設和投入，導致主業荒廢、競爭力下降。過去十多年中國的經濟增長居世界之最，G D P總量已位居全球第二，但在此期間並沒有産生出世界級的技術品牌，這與房地産的膨脹有著很大關係。

　　再次，阻礙城鎮化進程。城鎮化是現代化的重要標誌之一，也是擴大內需的重大 潛 力 所 在 。 目 前 中 國 城 鎮 化 率 達53.7%，實際城鎮戶籍人口只有35%，與發達國家80%水準相差甚遠，也大大低於同等收入水準國家。新型城鎮化的著力點在於實現人的城鎮化，在於農民工轉變成市民、農民變市民。高房價阻礙了城鎮化的提速，即使解決了城鄉分割的戶籍制度，面對高房價，城裏人都要老少兩代甚至三代合力才能湊齊首付，更何況積蓄甚少的農民，農民工不僅買不起房也租不起房，很難轉變成市民，這將導致新型城鎮化戰略目標存在難以實現的風險。

　　最後，孕育金融危機風險。銀行資本既是房地産投資過熱的製造者，又是風險的最終承受者。大量資金沉澱在房地産，一旦房地産泡沫破滅，房價、地價大幅度下降，銀行將承擔極大風險。

　　實現房地産市場軟著陸正當時

　　進入2014年後，深化改革將全面展開，房地産泡沫賴以存在的制度條件和貨幣基礎已經發生動搖，支撐高房價的動力正在逐漸減弱。

　　經過三十多年艱辛努力，中國G D P年均增長9.5%，G D P總量已位居全球第二，每人平均G D P達6000多美元，邁進了中等收入國家行列。目前，已告別了高增長階段，進入了6%～8%的中速增長週期，繼續採取趕超戰略，既無必要，資源環境也難以承載。十八屆三中全會在完善政績考核指標體系方面做出了部署，“唯G D P至上”將成為歷史。

　　土地財政也不可持續，一方面城市土地出讓有竭盡之時，另一方面土地財政是典型的與民爭利行為，也危及國家糧食安全。土地財政所得就是百姓所失，農地與非農用地巨大的差價嚴重侵害了失地農民利益。此外，高地價推高了高房價，最終買單者還是普通民眾。

　　隨著要素市場化改革的推進，利率將市場化，存款利率將大幅度上漲，意味著貸款利率提高，開發商和購房者的成本就會大大增加，房地産需求也會大大萎縮。

　　當前，美國已開始逆轉量化寬鬆政策，意味著過去多年的外匯猛進趨勢要逆轉了。自從上世紀70年代佈雷頓森林體系解體以來，美國交替利用弱勢美元週期與強勢美元週期，進行全球財富再分配。利用弱勢美元週期打造全球金融市場泡沫，尤其是以中國為代表的新興市場資産泡沫，再利用強勢美元擠泡沫。次貸危機爆發後，美國通過量化寬鬆政策轉嫁危機，同時，大力調整經濟結構，積極推動再工業化，強化高科技發展，當前美國經濟已基本實現再平衡，經濟呈現實質性復蘇，目前到了結束史上最長的弱勢美元週期，利用強勢美元週期擠泡沫剪羊毛的時候了。美元逐步走強將使“熱錢”流出，加上中國自身的流動性不能再多發，流動性趨緊將成為一種常態，這將對房地産價格帶來很大衝擊。

　　青年是購房的主力，上世紀80年代末第三次人口出生高峰帶來的婚配高峰將在2014年～2015年産生拐點，90年代初出生人口在2100萬人到1800萬人之間、而1995年之後年出生人口下降到1300萬人到1600萬人之間，這比最高峰的1990年出生的2800萬人減少了許多。其中20歲～34歲的青年，2021年將比上年減少840萬人，2022年至2025年4年間，每年將凈減1100萬人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達32%，總量只有2.21億人，人口結構的巨變將給勞動力供給、消費需求、社會創新及房地産格局帶來重大影響。儘管城鎮化的推進，會對房地産有較強的需求，但這主要是保障性住房的需求，總的來説，青年人口的大幅減少，對房地産需求將會大大縮小。

　　因而，當前是中國實現房地産市場軟著陸的極佳時機。去房地産化，實現房地産市場軟著陸，短期會在某種程度上影響G D P增長，但是，擔心因去房地産化而造成中國經濟出現硬著陸則是多餘的。

　　因為，目前中國存在市場化程度低、服務業發展滯後、城鎮化水準低下及創新能力不足的發展瓶頸。上述四大領域不僅與發達國家差距較大，而且在市場化、服務業發展、城鎮化方面也與同等收入水準的國家存在較大差距。這些既是差距也是潛力所在。今後，中國在市場化、服務業化、城鎮化及創新能力等方面上具有較大提升空間，將有效推動中國發展。十八屆三中全會開啟全方位的改革，將有效釋放市場化、服務業化、城鎮化和創新的潛力。在全球化背景下，國外某些學者唱衰中國不是認識不足就是別有用心。

　　由於人口結構的嚴重失調，未來勞動力供應量將急劇下降，造成中國在現代化進程中，過早喪失了勞動力比較優勢，屆時既無發達國家的技術優勢和資本優勢，又無發展中國家的低成本勞動力優勢。在全面小康社會建成之後，中國將面臨著經濟大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及難以實現現代化的三重風險。歷史留給我們的時間已經不多了，如果不能有效把握現在到2020年這段人口紅利末梢期的戰略機遇期，攻堅克難、加快改革，及時進行轉型發展，擺脫對房地産的依賴，對社會資源要素進行全面再調整再佈局，釋放各種發展潛力，大幅度提高全要素生産率，確保社會經濟持續健康發展。而是繼續沉溺于土地神話，投鼠忌器，將耽誤時機、喪失機遇，屆時房地産泡沫破滅，經濟不僅存在硬著陸風險，這將斷送中國發展的大好局面。

　　大力發展服務業解決泡沫破滅後就業

　　提高對房地産市場實現軟著陸重要性和緊迫性的認識。房地産泡沫持續膨脹，不僅是重要的經濟問題，也是重大的民生問題，更是重大的社會問題和政治問題。衣食住行是百姓的基本需求，安居才能樂業，樂業才能築夢興邦。中國人多地少，房子只能是居住品、普通消費品，而不能是投資品更不能是投機品，偏離這一方向，必然要付出沉重代價。

　　因此，黨和政府應把促進實現房地産市場軟著陸儘快擺上重要議事日程及時進行研究部署，果斷決策，強化房地産的民生屬性，使房地産由暴利回歸到正常，確保國民經濟持續健康發展。

　　加快建立健全符合轉型發展的政績考核機制，糾正單純以經濟增長速度評定政績的偏向。依靠制度來約束地方政府官員的短期行為，約束一些地方政府幻想通過刺激房地産片面發展來獲得更多的財政收入和拉動經濟增長。

　　去房地産化，實現房地産市場軟著陸，會短期影響G D P增長，産生較大規模失業人員和減少地方財政收入。顯然，在不少行業存在嚴重産能過剩的情況下，靠製造業較快發展來吸納因消除房地産泡沫而産生的下崗人員，並填補經濟增長空間是行不通的。而服務業眾多領域勞動力卻供不應求，發展嚴重滯後，無論是服務業增加值佔G D P比重還是服務業從業人員佔整個從業人員比重，中國均大大低於發達國家，也比同等收入水準國家低了很多。此外，服務業具有知識密集、技術含量高、能源資源消耗低、環境污染少的特點，是吸納就業的天然“蓄水池”。

　　因而，只要深化改革，引導好投資方向，加快服務業發展，就能有效吸納因化解房地産泡沫而下崗的人員，並保持經濟的平穩增長。

　　(作者為福建省統計局普查中心副主任)