北京北城房價甩開南城近兩倍 房價上漲趨勢難改

　　去年剛剛以每平方米近6萬元的價格，將南二環的一套三居室賣出，手握著近800萬元現金的李女士，迫切希望在北五環換購一套更大的四居室。可令李女士沒想到的是，他看上的北五環望京某項目的售價在去年就已經突破了每平方米5萬元，今年即將推出的樓王部分，更是傳出了單價7萬元的消息。這一下讓她慌了神，原以為賣掉南二環房子的錢還能買輛車，沒想到如今只能勉強支付50%的首付。

　　“南二環的價格居然低於北五環，這也太瘋狂了。”李女士表示，雖然南北城房價早有差異，但這樣巨大的落差仍出乎她的意料。實際上，北京南北五環的剛需盤價格曾在去年初有過一陣短暫的趨同，但很快隨著2013年各個項目的大漲，南北城的房價差異也無形中越拉越大。像已經獲批入市的望京綠地中心、泰禾·北京院子等城北高端項目，售價接近每平方米10萬元，今年將要開盤的望京金茂府四期、遠洋萬和四季等也都價格不菲。而南五環亦莊的項目普遍售價都在4萬元上下，少有高端新盤項目能開出6萬元的單價。不難看出，在南北城房價標桿項目的對比中，雙方差距已接近兩倍。

　　“房冷”價未降 北城房價標桿甩開南城近兩倍

　　和不少賣掉了城裏的房子，期待換一套大房子的改善型購房人類似，李女士從新年過後就一直揣著近800萬元的賣房款，等待著北五環外望京某高端項目加推的四期産品正式開售。“其實我的房子在去年11月就已經賣了，一直在等這個項目開盤，銷售告訴我去年10月份的價格是5萬多元每平方米，但今年有可能會以7萬元的價格開盤。”

　　這讓李女士感到很為難，雖然漲價在她的預期之內，但如此大的幅度仍讓她吃驚不小。“最小戶型也得220平方米，如果真像傳聞那樣以單價7萬元開賣，800萬元現金也只能勉強當做首付。”李女士表示，畢竟還未正式公佈價格，所以仍要等等看，她也關注許多關於市場遇冷的報道，希望能對開發商的漲價起到遏製作用。

　　對於價格的跨越式飆升，一位與該項目開發商相熟的業內人士向北京青年報記者表示，該項目的售價在內部討論時確實有關於7萬元單價的提議，最初銷售團隊對於這個價格都感到壓力很大，恐怕不好銷售。但不遠處的綠地中心商業部分剛剛以9.5萬元/平方米的價格獲批，讓他們對於未來市場更有信心了，不僅如此，甚至在討論時開始呼籲單價衝上8萬元了。

　　無獨有偶，位於北五環亞奧板塊附近的純新盤遠洋·萬和四季，近期也公佈了預計入市的時間和戶型。該項目示範區將於今年5月亮相，首期産品預計8月開盤，售價約在6萬元/平方米。

　　不難看出，即便樓市成交在現階段處於冰凍，但開發商的樂觀情緒仍使得北五環的價格標桿由去年的4萬至5萬元，變成了如今的突破6萬元，爭取8萬元。

　　相比之下，因為南城地鐵開通和新城建設，一度被拉近的南北城房價差異，在2014年初，再一次被拉開了明顯的差距。

　　上周剛剛簽約的張先生，選擇的就是位於南五環亦莊地鐵線上的林肯公園項目，簽約的售價在38000元/平方米左右。同樣都是主打改善型的大戶型産品，南五環的售價與北五環同類産品幾乎拉開了兩倍的差距。

　　與希望在望京買房的李女士類似，周女士選擇的則是位於南四環至南五環之間的鴻坤林語墅項目，該項目一直主打綠色科技牌，售價幾乎是南五環沿線的標桿，去年的單價都在5萬元以上。銷售人員表示，項目將於近期加推，售價未定，但預計單價不超過6萬元。

　　這在南城已經幾乎是天花板價格了，而南五環的房價標桿也基本定在了突破4萬元，爭取6萬元，與北城形成了明顯的差距。

　　“地王”被指是南北城差距主因

　　事實上，北京南城與北城在房價上一貫有著明顯的差異。但在2012年末2013年初時，南北五環的新盤房價都在3萬元上下，差異也隨著南城地鐵的開通明顯縮小。可不到兩年時間裏，再次拉開了巨大的差異，同一個城市，同環路卻不同價，土地因素被認為是造成差異擴大的直接原因。

　　聯美地産集團總裁助理史明就表示，從去年的土地出讓看，僅北五環的孫河一個區域，就先後誕生了多個地王，土地單價從最初的3萬元/平方米炒高到了近5萬元/平方米，在土地價格倒逼的作用下，在售項目必然會開出高價。另外，北邊一向是高端豪宅雲集，南城即使經過了近幾年的飛速發展，剛需盤項目與北城的剛需盤售價差距在縮小，但南城缺乏中高端産品，而北城則是高檔盤的聚集地，像綠地中心近10萬元的單價，即便不是住宅，也對周邊的住宅項目産生了帶動作用，這都造成了北城房價標桿不斷攀高，迅速與南城甩開差距。

　　此外，北京市房地産協會副會長陳志也認為，北京北城集中了高科技企業和著名高校，又有頤和園、圓明園、奧林匹克森林公園等很多的大規模園林，再加上臨近使館區、機場、CBD等，房價也沒有不高高在上的道理。近兩年實施的南城開發計劃，緩解了南北之間的房間差異，但在作為房價標桿的中高端住宅方面，兩者仍然差距明顯。

　　業內認為 北京房價上漲趨勢難改

　　雖然最近由於1月份樓市成交慘澹和香港新盤降價，引發了越來越多的看空樓市的聲音，但南北城房價的齊齊上漲，仍讓很多業內人士堅持看多今年樓市，稱香港樓市和內地樓市不能一概而論，目前北京房價沒有下降的理由。

　　在上周進行的北京土地市場新盤第一拍中，龍湖盟科聯合體及和裕地産就分別以35.7億元和25.1億元搶得豐臺和順義地塊，兩塊土地成交總價達60.8億元。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，“2013年北京房地産市場持續升溫，刺激了地産商的拿地熱情。即使一部分二、三線城市的房地産市場遇冷，但卻加劇了目前尚有利可圖的一線城市的競爭。像北京這樣的一線城市還沒有出現步香港後塵降價的趨勢。”

　　對於後市，以及土地市場熱度對房價的影響，中原地産的張大偉也判斷，從短期看，預計地王依然會頻繁出現，影響市場的價格預期，但供應的增加對緩解後市的供需結構壓力有比較大的作用，“房價在2014年的漲幅將有所緩解。”

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭則認為，2014年相比2013年還是漲，但是全國環比漲幅可能回落到6%到7%。整體形勢為高位震蕩，逐步降溫。

　　文/本報記者 李桁