京高端住宅市場年底“速凍”

　　接近年底，北京的高端住宅不僅新增供應收緊，簽約量也連續下滑。實習生 粟世民 攝

　　“今年應該開不了盤，得到明年四五月份。”日前記者從東南四環內的山水文園售樓處了解到，該項目目前已經停售，項目正在重新打造精裝修、園林等。

　　今年年底，北京停發4萬元/平米以上樓盤預售證，未取證高端項目上市被叫停。高端市場整體開始降溫，目前已經在售的高端項目也並未收穫利好。

　　新增供應寥寥

　　11月過去將半，全市尚無一個超過4萬元/平方米的項目開盤。剛剛過去的10月，全市僅有望京金茂府一個高端項目開盤，新增供應量僅30套。

　　新增供應收緊，高端住宅簽約量也連續下滑。亞豪機構統計數據表明，9月之後，4萬元/平米以上的高端住宅成交開始出現下滑。9月簽約703套，10月僅有361套，環比幾乎“腰斬”；11月1日到13日簽約124套，日均簽約量較10月繼續下降。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，高端項目一方面有取證難的問題，另一方面由於純商品住宅用地供應趨少、成本走高，房企也開始出現惜售心理。多重因素影響下，四季度高端住宅入市積極性明顯降低。

　　簽約量連月下滑

　　亞豪機構提供的在售高端盤簽約數據也顯示，有可售房源的高端項目，10月以來有的簽約量平穩，有的也和整體市場一起下滑。

　　北五環外的紫禦華府項目，9月簽約6套，10月以來沒有成交。孫河板塊的雙瓏原著項目，7-9月簽約量分別為14、13、12套，10月小幅下滑到7套。

　　位於海淀大西山板塊的西山壹號院和如園兩項目銷售較為平穩。西山壹號院9月簽約13套，10月9套，11月前12天已經簽約5套。如園9月簽約18套，10月增至22套，11月目前也有9套簽約。

　　客群轉向不明顯

　　“高價盤不發預售證肯定從嚴執行。”對於年內高端盤入市前景，許多開發商並不樂觀。

　　高端盤新增供應少，買房人是否會轉向在售高端盤？

　　望京金茂府是10月入市的唯一高端盤。金茂府所在的來廣營，以至東北五環外大片區，有多個高價項目面臨取證難。市住建委網站顯示，在金茂府10月推出的30套房源中，20套顯示“已預訂”，10套處於可售狀態。

　　據記者從望京金茂府了解，近期，望京金茂府都處於正常銷售狀態，可售房源也在推售，沒有明顯感覺有轉移而來的客戶，來電來訪量也未突然增加。五礦萬科·如園有關人士也表示，如園自6月取得一批房源預售許可證以來，銷售一直比較平穩。有關人士分析，目前遇到取證難的高端項目集中在東部，很難影響到京西項目。

　　東北五環外一高端項目人士則對記者表示，高端樓盤買房人對項目都會有比較明顯的認同度，很難因為一時開不了盤就立刻轉向。未開高端樓盤也會通過排號推優惠等方式留住客戶。

　　■ 應對

　　部分高端盤推行“先選房”

　　記者在採訪中也了解到，部分近期取證受阻的樓盤也擔心買房人流失，於是就設法留住客戶。

　　朝陽區一高端樓盤就採用了“預裝戶”的辦法。據相關人士介紹，“預裝戶”是不少高端樓盤賣房子都會用的辦法，具體來説就是讓客戶先“選房”，排好自己心儀的首選房源、備選房源。樓盤開發商通過這個辦法可以發現哪些房源緊俏，於是通過協調客戶，讓其做好採用備選方案的準備。對於開發商來説，“預裝戶”可以保證盡可能多的房源都有買家；對於買房人來説，心裏更有底，可以避免正式開盤選房時一旦選不上首選房源匆忙間棄購。

　　當下，就一時難以取證的高端盤來説，通過這樣類似預先“選房”的辦法，也就留住了買房人。

　　有關項目負責人介紹，眼下，相對知名的高端樓盤需求量依然旺盛。目前沒感到客戶流失的情況。

　　不過記者從海澱區一高端樓盤了解到，雖然總體需求量穩定，但存在一種“無奈的流失”。不少高端置業者看準了一套房源，例如一層帶花園房子。多個買房人都要搶一套房子，不願意退而求其次，一旦選不上，就放棄其他房源了。

　　■ 看明年

　　中高端項目放量或增加

　　●郭毅，亞豪機構市場總監

　　由於年底北京單價4萬元/平米以上樓盤不批預售許可，預計明年春節及“兩會”之後，市場將迎來中高端項目放量的增加。對於6萬元/平米以下的樓盤來説，由於需求量較高，加之今年底客戶的累積，明年市場放開供應後，預計會形成一波購房熱潮；對於8萬元/平米以上樓盤來説，市場需求相對有限，在缺少增量需求的背景下，這批高端項目競爭壓力將加大，開發商必須提高産品附加值，擁有某種唯一性價值才能在市場競爭中勝出。

　　京高端樓市或穩中有升

　　●沈力男，泰禾集團總裁助理、品牌總監

　　預計明年北京高端樓市穩中有升。一方面，今年北京供應的高價地塊都有可能在明年入市，這些地塊具有風向標的意義，對其他高端項目會有拉動作用。另一方面，十八屆三中全會提出，要讓市場在資源配置中發揮決定性作用，高端市場政策或有可能放開。此外，北京明年將加大自住商品房供地，這就可能壓縮商品住宅供地，部分商品住宅有可能“被高端化”。

　　樓市高低兩端或同步增長

　　●北京房地産業內一資深人士

　　近期的中共中央政治局第十次集體學習，以及十八屆三中全會都透露出中央對市場、對房地産市場發展的新思路。習近平總書記的講話強調，加快推進住房保障和供應體系建設，但是沒有提到房價。如果明年中央不再對地方政府進行房價問責，高端市場放開，“以高補低”，加快保障房和普通商品住房建設，就可能出現樓市高、低兩端的協調發展、同步增長。

　　本版采寫/新京報記者 張旭