樓市觀察：開發商莫對後市過度樂觀

　　經歷去年以來的回暖後，很多指標漸漸步入高位，或者已經開始盤整，甚至掉頭下行。至於土地市場走熱，很多人還不太明白：這是一個滯後性指標。

　　近日，渣打銀行的“開發商景氣指數”表明，2013年下半年住房市場將持續強勁，在房屋建設及銷售走高的情況下，房價將繼續攀升。在調查的30家開發商中，21家開發商相信最糟糕的情形已經過去，29家受訪開發商預期房價將漲，其中23家開發商認為未來6月內房價漲幅將達10%，6家開發商表示漲幅會更大。

　　這些數據，都在反映一個事實：開發商對於後市很樂觀。

　　去年以來的市場表現確實不錯，今年1-7月份，全國新建商品住宅銷售面積同比增長27%，銷售額增長40%，換算可知，價格同比上漲10%。如果看房價指數，70個大中城市6月商品住宅價格同比增長6.5%，而去年6月同比為負增長。另外，近幾個月部分城市地王頻出，開發商拼搶優質地，異常激烈。

　　對於今年下半年的房價走勢，筆者依然堅持年初時對全年的總體判斷：震蕩上行。今年樓市溫度，明顯高於去年。下半年將在一定程度上延續上半年市況。然而，筆者最不願看到兩種市場形態：一是市場慘澹，購房者悲觀得好像要崩盤的樣子；二是市場爆熱，開發商樂觀得好像搶到地塊就能賺大錢。

　　2011年四季度和2012年一季度，全國樓市遭遇了一次明顯降溫，引發了一輪購房者觀望潮。中國樓市已過黃金十年，但還有白銀十年，在現階段是不可能崩盤的，過度擔心房價暴跌，只會錯過最佳購房時機。今年以來，一線城市和部分二線城市樓市急劇升溫，開發商樂觀情緒越來越濃重，盲目激進的搶高價地，便是表徵之一。

　　這兩種態度都是不可取的。房地産市場具有短週期波動的規律，有時冷，有時熱。一方面，在形成大泡沫之前，市場不可能崩盤。另一方面，我國政府絕不可能縱容房價持續大漲。所以，過去十年和未來十年，房地産市場就在“上有箱頂、下有箱底”的空間中震蕩式運作。

　　從短週期的規律看，當前開發商不應過度樂觀了。因為，經歷去年以來的回暖後，很多指標漸漸步入高位，或者已經開始盤整，甚至掉頭下行。至於土地市場走熱，很多人還不太明白：這是一個滯後性指標。

　　以社會最關心的房價為例。全國商品房成交均價同比漲幅，已由今年1-2月的上漲20%，漸漸收窄至1-7月的10%。而70個大中城市的房價環比漲幅，3月份最高達到1.09%，其後開始漸趨收窄，6月已下滑至0.83%。這就意味著，雖然當前一二線城市房價溫度仍高，但已現夏末端倪。開發商考慮問題，宜更長遠點，因為房産項目的開發週期較長，由購地到賣房，一般需要一年左右。

　　對於下半年行情，謹慎樂觀即可。過於樂觀，就會存在風險。“未來6月內房價漲幅將達10%”，這樣的預期，放在部分項目中，是可能實現的；但從全國整體上看，無論是均價增幅還是70城市房價指數，都不可能漲這麼高。中國房地産市場最糟糕時點，去年二季度就已經結束。當前，開發商更應考慮的是：本輪市場最爆熱的情形，何時會結束？

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）

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