房地産公司涉六億虛假發票風波 暗藏房價水分

　　位於北京東五環外，使用面積不到70平方米，售價200余萬元——自從2011年搬入“又一城”小區的這套商品房後，陶帥(化名)每天早上6點多就起床，坐公交車奔赴位於西二環附近的單位。

　　“這個樓盤是由一家著名房地産公司開發的。不過，商品房預售合同的‘出賣人’一欄裏寫的是‘北京華恩房地産開發有限公司’(以下簡稱“華恩公司”)。”陶帥告訴中國青年報記者。

　　他不知道的是，華恩公司正身陷一場“鉅額虛假發票”的風波。2011年11月，北京市稅務部門作出《稅務認定處理決定書》，認定華恩公司在2006年1月1日至2010年3月31日，“存在使用虛假發票103份，金額共計607436000元”。

　　“這是一件令人震驚的特大虛假發票列支案，查獲虛假發票6億多元，查補收入近兩億元，創下北京地稅單戶企業史上之最，在全國也實屬罕見。”《中國稅務稽查》雜誌在介紹這起案件時寫道。

　　多位業內人士認為，如此大數額的虛假發票不僅暴露了華恩公司涉嫌偷稅的行為，同時也揭示出高房價背後的成本“水分”。

　　簽合同時才現身的華恩公司

　　“買房的時候，誰會想到去打聽開發商的各項成本開支呢?我們關心的問題只有兩個：一是房價多少，二是我們是否買得起。”2011年年初，陶帥的妻子高佳(化名)從好友處聽説，位於東五環化工橋以東的一處樓盤“又一城”有優惠售樓活動，當時還在租房的小兩口打算去看一下。

　　“又一城”小區在合同中顯示名為“豆各莊住宅小區”，總建築規模為112萬多平方米，分4期開發建設。

　　高佳的好友已在“又一城”買過一套房，覺得各方麵條件還不錯，加之正趕上打折，便建議高佳夫婦也買一套。

　　“我去看房的時候，那個樓盤的一期、二期都建好了，已經住進人了。”陶帥發現，“又一城”小區以國內某著名房地産開發公司的名字冠名，一些單元樓被設計成宮殿式屋頂，部分道路還鋪上了鵝卵石，美觀大方。

　　當天，陶帥在售樓中心待了近3小時，看了幾處樣板間，覺得還比較滿意。其間，他還留意到，有五六個前來看房的人各交了兩萬元的定金。

　　陶帥和高佳決定趁打折優惠期“出手”。幾天后，夫妻倆取出了積蓄，雙方父母又資助了一部分，湊齊了60多萬元的首付款。

　　“其實我們買房的決定作得挺倉促的。”高佳告訴記者，“之所以決定買房，一是因為樓盤正打折便宜十幾萬元;二是開發商承諾，小區將配套芳草地小學的分校。要不是為了孩子以後上學著想，誰會在這麼一個前不著村後不著店的地方買房啊。”

　　“又一城”小區周邊的配套設施尚未完全建成：小區周邊暫無大型的醫院和超市，地鐵7號線到2014年年底才能通車。

　　“之前有樓盤宣傳海報説小區門口會通地鐵，後來得知7號線的終點站在焦化廠，離小區還有兩站地。”陶帥告訴記者。

　　“不管怎麼説，比之前租房住的感覺還是要好一些。”在高佳看來，2011年年初簽下的那一紙購房合同，成為夫妻倆在北京“定居”的重要憑證。

　　陶帥不會忘記簽約那天的情景，在國內某著名房地産開發公司位於東三環雙井橋附近的大樓內，夫妻倆在一份30多頁的合同文本上分別簽下了自己的名字。

　　但讓夫妻倆有些意外的是，合同首頁“出賣人”一欄顯示的並非上述著名房地産開發公司的名稱，而是一家此前從未聽説過的“北京華恩房地産開發有限公司”。

　　“當時我在簽合同的時候就留意了一下，心想，這應該是那家著名房地産開發公司的子公司吧。”陶帥告訴記者，他翻到了合同最後一頁的落款處，發現那裏蓋的也是華恩公司的合同專用章。

　　讓夫妻倆沒想到的是，從他們在合同上簽字的那一刻起，便與北京市稅務部門的一項調查産生了交集。

　　103張虛假發票牽出稅務大案

　　這項調查始於2009年，華恩公司被北京市稅務部門認定使用103張虛假發票。這些虛假發票的票面金額總計超過6億元，開票單位包括北京、遼寧、河北、河南、江蘇、安徽等6個省(市)的11家公司。

　　據知情人士透露，上述虛假發票中66張為國稅票，均由北京市一家奶牛養殖中心“開具”，共6000萬元;另一部分是37張地稅票，分別“來自”北京等6地區的10家公司，達5.4億余元。

　　這兩部分合計金額超過6億元的虛假發票，大多與勞務、拆遷等業務有關，入賬時間在2006年1月至2010年3月之間。

　　中國青年報記者注意到，這些虛假發票的入賬時間，與“又一城”小區建設的工期存在重合之處。也正是這一時期，在政策、市場等因素的驅動下，據某門戶網站統計，該小區房價從2005年的每平方米均價5800元，上漲到2011年上半年的每平方米均價2.2萬餘元。

　　此間，“又一城”小區還曾登上某門戶網站“北京市項目銷售面積評價”等排行榜前十位。

　　就在房價一路上漲的同時，北京市稅務部門對華恩公司的調查行動也啟動了。據《中國稅務稽查》雜誌相關文章介紹，稅務部門的介入起源於華恩公司與另兩家公司的一筆“三角債”，“沒有涉稅問題”。

　　但沒多久，有關方面轉來北京市建委的一份通報，要求稅務、工商等部門對一些涉嫌以捂盤惜售方法擾亂房市的房地産企業進行全面檢查。稅務人員在通報後附的“黑名單”中，也發現了華恩公司的名字。

　　這次“回馬槍”讓稅務部門發現了蹊蹺。知情人士告訴中國青年報記者，在華恩公司2007年“生産成本-開發成本”的賬目中，一筆徵地補償款的數額將近兩億元——而與之對應的只有一張記賬憑單，並無原始單據。

　　“華恩公司方面解釋稱，原始單據在2006年以前的憑證中。”該知情人士表示。

　　在2006年之前，華恩公司遠非今天的局面。最初，華恩公司由北京市恩盟經濟技術開發有限公司等3家公司控股，3家公司註冊資本合計200萬元。

　　而在上述國內著名房地産開發公司2005年的《上市公司年報》中，華恩公司已被列入該公司的“附屬公司”，主要業務為“中國物業開發”。

　　此番“躍龍門”，源自華恩公司與該著名房地産開發公司于2004年12月簽訂的股權轉讓協議。協議載明，華恩公司轉讓總價9億元的100%股份，包括3000萬元的註冊資本、8.7億元綜合費用。其中，綜合費用的發票，由華恩公司的前股東北京市恩盟經濟技術開發有限公司提供。

　　就在股權轉移前後，華恩公司的業務經歷了一次突飛猛進。記者在《北京市國有土地使用權入市交易成交統計報表》中看到，2003年11月，華恩公司以掛牌的方式獲得了一塊建築用地，面積6800平方米。

　　而僅僅一年之後，北京市國土資源局2004年11月的土地出讓發佈結果顯示，華恩公司一舉拿下4塊土地，總面積33.8萬平方米。這比前一年的規模擴大近50倍。

　　彼時，華恩公司的註冊資本仍然是3000萬元，距離股東變更為國內某著名房地産開發公司僅差一個月——2004年12月11日，華恩公司通過股權轉讓，成為國內某著名房地産開發公司的子公司。其中，該著名房地産開發公司持股52%，該公司位於北京的地産開發有限公司持股48%。據華恩公司提供給稅務部門的一份《情況説明》顯示，2007年年底，股權已轉移98%。

　　正是在2007年10月至2008年1月間，華恩公司的三個原股東——北京市恩盟經濟技術開發有限公司、北京成祥晟房地産諮詢有限公司和北京林川投資諮詢有限公司都在工商部門辦理了登出登記。

　　根據北京市稅務部門的測算，由於華恩公司使用假發票103份，金額6.07436億元，已計入“主營業務成本”企業所得稅稅前列支3.17億余元，造成少繳企業所得稅9161萬餘元。據此，相關《稅務認定處理決定書》對華恩公司做出了追繳稅款、加收滯納金並對偷稅金額處以一倍金額的行政罰款。上述稅款、滯納金和罰款金額總計近兩億元。

　　但上述演算法和行政處罰並沒有得到華恩公司的認同。在申請行政復議得到“維持處罰決定”的結果後，華恩公司向北京市朝陽區人民法院遞交了行政訴訟狀。

　　多項虛假業務被列入開發成本

　　據知情人士透露，華恩公司多次對稅務部門的演算法和行政處罰提出異議。“但是，虛假發票是客觀存在的，這一點他們也沒有否認。”他還表示，虛假發票不是隨便認定的，至少使用了5種方法驗證。

　　記者了解到，在驗證相關發票的真偽時，稅務人員在北京市地稅局的發票查詢系統上先輸入了發票資訊碼及密碼，系統顯示發票為真。“按常理，一般人輸入發票資訊碼和密碼就完了。但稅務人員留了一個心眼，又輸入了一次發票代碼和密碼，這時，系統提示發票為假。”上述知情人士稱。

　　稅務內網系統的查詢結果也讓人感到吃驚。原來，華恩公司一些發票票面的出票單位為甲公司，但在內網系統中，發票的領購單位卻是乙公司。並且，內網顯示的部分開票時間、金額都與票面資訊不一致。

　　記者從北京市一位稅務人員處了解到，按照業務流程，每張發票的領購、使用等階段，相關資訊都會自動聯網至稅務部門的系統中。

　　此後，稅務部門兵分六路，分別前往103張發票提及的北京、遼寧等6個地區的11家公司核實。在4家位於北京的公司中，有3家否認與華恩公司存在經濟往來。

　　另外7家外地的公司，其中有兩家沒有稅務登記記錄或已被當地稅務機關清理登出，5家公司表示與華恩公司不存在業務往來。

　　唯一承認與華恩公司存在經濟往來的，是北京的一家奶牛養殖公司。據悉，該公司曾給華恩公司開具66張真實的發票。“後來，這些發票的發票號、密碼被套用，‘克隆’出了66張假發票。”

　　記者還在北京市工程建設交易資訊網上發現，7家外地公司中的河南新蒲勞務承包有限公司、江蘇南通三建集團有限公司、安徽江淮建設勞務有限公司等3家單位，其進京施工備案的發證日期均在2013年，遠晚于發票開具的時間。另外兩家公司至今無備案。

　　“外地企業進京施工，一定要到我們這裡備案。否則，將來業務合同沒法備案，也不能開具統一發票。”北京市建築業管理服務中心工作人員表示，此舉是該中心與稅務部門的約定。

　　該工作人員向記者證實，這些備案資訊意味著，上述公司在2013年獲得外地企業進京施工備案之前，不可能與華恩公司發生交易並出具發票。

　　記者發現，在華恩提供給北京市稅務部門的《情況説明》中，並沒有否認虛假發票的存在。不過，這些發票被表述為“問題發票”。《情況説明》多次稱，公司在股權轉移時已通過稅務機關公開的渠道進行查詢，但沒有查出問題。

　　華恩公司在向北京市朝陽區人民法院遞交的行政訴訟狀中，同樣強調“已盡查詢義務”，但並未否認虛假發票的説法。

　　作為被告的稅務部門向法院提交了包括發票鑒定統計表、華恩的生産成本明細賬等證據，以證明103份虛假發票已計入生産成本明細賬，且“造成了少繳稅款的結果”。

　　2012年12月20日，朝陽區人民法院作出一審判決，駁回華恩公司要求“撤銷被告作出的《稅務處理決定書》”的訴訟請求。

　　“本案中，原告北京華恩公司將103份虛假發票作入賬處理，其中102份未發生真實交易業務，原告將其計入主營成本，在企業所得稅稅前列支，另外1份虛假餐費發票計入應付福利費，從而造成少繳企業所得稅事實的行為屬於納稅人未按規定期限繳納稅款的違法行為。被告要求原告補繳企業所得稅及加收滯納金的處理決定符合法律規定，本院予以支援。” 判決書寫道。

　　虛假發票與虛高房價

　　一位稅務人員私下算了一筆賬：如果扣去6億元虛假成本，“又一城”小區住宅每平方米的建設成本會下降10%。

　　“豆各莊的那塊地是2004年一次性拿的，開發商最大的成本就在於拿地，設備、人工和建材的成本相對較小。”該稅務人員介紹説，雖然“又一城”小區分為好幾期開發，但每一期的土地成本都是一樣的。

　　他分析説，2009年北京市房價上漲時，雖然人工、建材等成本也在上漲，但因為該小區拿地的成本是固定的，所以總體成本並不會上漲得很快。如果開發商將虛假發票列入主營業務成本，在企業所得稅稅前列支，就會出現成本“虛高”的情況，進而少繳稅款，獲得較高的利潤，“這部分虛假成本，便是房價中的‘水分’。”

　　在上海鼎瑞稅務師事務所所長湯家才看來，虛假成本和房價的虛高有一定的聯繫，是推高房價的因素之一，不過並非主因。

　　目前，這場“6億多元虛假發票的責任由誰埋單”的“內部戰爭”正在上演——華恩公司在《情況説明》中認為，虛假發票由原股東提供，應該向原股東問責。

　　但記者查詢後發現，被指提供虛假發票的原股東之一北京某經濟技術開發公司已于2008年辦理了登出手續。其餘兩家原股東也已登出。

　　湯家才告訴記者，我國稅務登記實行的是法人所得稅制，股東變更不影響繳稅，“無論公司股東發生什麼變化，稅款都由企業法人負責。”

　　上述稅務人員也指出，即使虛假發票均由原股東提供，但是，股權轉移的賬不應該計入“生産成本”當中，“這是兩種不同的經濟行為”。

　　記者發現，在房地産業，使用虛假發票計入生産成本或逃稅獲得更高利潤的，絕不止華恩公司一家。

　　2006年，北京市地稅局公佈了一項歷時3年、針對1103家房地産開發企業的納稅檢查結果，發現問題房地産企業725家，千萬元以上案件24個，追繳稅款10.05億元。

　　在該局公佈的2007年第一期走逃失蹤企業欠稅通告中，房地産企業約佔四分之一，欠稅數額名列榜首。

　　甚至，還有房地産公司將建設成本虛增近1倍。2009年，北京天富房地産開發有限公司把1.2億元的工程建設成本記作2.3億元。此舉被指涉嫌逃稅2577萬元。

　　但在陶帥夫婦看來，無論哪一方會對虛假發票承擔責任，普通購房者都已經為虛假成本埋單了。

　　“房價多少錢，能接受就買，不能接受就不買。至於開發商有沒有用虛假發票、房價有沒有水分，還得由稅務部門查處。查處後的錢款是交給國庫的，又不會返還給我們購房者。”陶佳説。

　　他留意到，在小區周邊多家地産仲介擺出的資訊牌上，“又一城”小區住宅的售價依然在每平方米2.5萬元左右。

[責任編輯： 雍紫薇]