房産稅試點效果影響甚微 恐難摁住高房價

　　房産稅恐難摁住高房價

　　需從政策導向、土地供應、房企規範運作、稅收等方面進行全方位立體設計

　　作者：■見習記者李思潼

　　重慶和上海作為全國首批徵收房産稅試點城市已有兩年時間，期間關於房産稅擴容等傳言從未間斷。而近期隨著“國五條”細則的出臺，限漲、限價、限簽等強硬手段仍難以阻擋房價繼續上行。據官方數據，上月70個大中城市中就有67個出現房價上漲，其中廣州以2.1%的漲幅領漲全國。與此同時，北京、廣州等地最近又出現地王抬頭跡象，樓市似乎已對傳統調控手段免疫，人們又開始寄希望於房産稅的開徵。那麼開徵房産稅究竟效應會怎樣呢？

　　試點效果影響甚微

　　上海房産稅試點徵收方式是面對增量房，抑制投資投機。主要是針對本地家庭新購的第二套及以上住房，還有外地戶籍新購住房，並且給予每人平均60平方米的免稅住房面積(指住房建築面積)扣除。每年徵收，計稅價格為當前房屋交易價格的70%，通用稅率為適用0.6%；價格低於上年度商品新建商品住房平均價格2倍的，減為0.4%。

　　但是，在上海市稅務局公佈的全市應繳納房産稅的住房統計數據中，截至2012年底，上海共認定約5萬套住房需要繳納房産稅，其中2011年認定2萬餘套，2012年約3萬套。這5萬套住房中90%適用0.4%的稅率。另外，來自上海市財政局的數據顯示，2011年上海市地方財政收入3429.8億元，其中房産稅22.1億元，房産稅收入在上海總體財政收入中僅佔0.64%。去年上海新建商品住宅成交945萬平方米，同比2011年上漲29.4%，成交均價每平方米22595元，同比2011年上升0.7%。不僅如此，今年前5個月，上海的土地出讓收入高達515億元。與鉅額土地出讓收益相比，2012年上海24.6億元的房産稅收入以及今年預計會增加9.8%的房産稅收入，只能算九牛一毛。

　　重慶房産稅的模式是針對高端房産，使開發商減少豪宅開發。徵收範圍包括個人擁有的獨棟商品住宅(別墅)；新購的高檔住房；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套普通住房。重慶房産稅在在當地流行著一種説法：低端有保障，中端有市場，高端有約束。2011年，重慶市財政局公佈，當年的房産稅收僅約1億元。據搜房網監控中心統計的數據，2012年重慶房價從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價格漲幅達11.41%。

　　由此可見，開徵房産稅對高房價並未如期待的那樣起到“一劍封喉”作用。據最新官方統計數據，今年4月上海新建商品住宅價格指數環比、同比分別上漲2.0%和10.2%，重慶則分別上漲1.1%和5.6%。

　　房産稅能否降房價

　　越來越多的數據顯示，短期因北上廣深一線城市核心區的漲價，樓市永遠向上的幻覺被示範放大到了全國廣大的三四線城市。從中期看，房産稅的開徵可能成為擊穿中國樓市泡沫的利器。

　　“房産稅如何開徵並不重要。重要的是，房産稅對中國樓市的衝擊很可能被嚴重低估了。”北京師範大學金融研究中心教授鐘偉認為，房産稅會衝擊巨大，原因在兩方面，一是從中長期看，即便沒有緊鑼密鼓的調控，中國房地産市場也已進入平臺期，此時出臺房産稅政策，雪上加霜的效果更顯著。二是房産稅是標誌性的財富再分配政策。中國居民財産中最重要的形式是房産，國家統計局曾統計認為，房産佔中國居民家庭財産的70%，對這一部分徵稅影響極其深遠。

　　然而有業內人士分析認為，從已經出臺的房地産調控的措施看，稅收是最能觸動各方利益的一個手段，堪稱調控的“殺手锏”。但面臨擴圍的房産稅卻首先需要解決兩個問題：一是面向增量還是存量進行徵收。針對增量徵收可使房産稅順利起步，但如果長期回避存量，則可能造成稅收不公平；二是徵收來的房産稅用在哪。有專家建議，房産稅在試點階段主要用於保障房建設是可以理解的，但在擴容以後，就必須進行該項稅收的長遠規劃。

　　此外，有稅法專家提醒，指望“一稅治百病”是不現實的，房地産調控政策需要從政策導向、土地供應、房企規範運作、稅收等方面進行全方位的立體設計並採取措施確保執行力不打折，才能實現調控的預期效果。

　　房産稅擴圍時機未到？

　　連日來房産稅試點擴圍風聲不斷，但多是媒體這邊報道，那邊各地稅務部門已先後出面辟謠，而權威專家、住建部政策諮詢專家謝逸楓也已公開表示沒有收到任何消息，目前也沒有任何城市有成形的徵稅方案上報國家及徵集專家意見，而因為住房資訊系統未完善、稅率難以制定等條件的欠缺，房産稅全面推廣遠沒到合適時機。

　　有一種比較樂觀的想法是，希望通過全面開徵房産稅和相關稅種，取代土地財政。但事實上，房産稅對於地方收入而言，只是冰山一角，微不足道，更難以像一些人説的，“取代地方政府對土地財政的依賴”。業內人士認為，大幅增加稅收會對購房者形成新的壓力，市場難免有抵觸，要大面積推廣恐怕不易。

　　天津財經大學經濟學院副院長叢屹教授認為，房産稅“第三地”的選擇，主要取決於當地房價的上漲是否過快，同時還需要參考各地方政府的主觀能動性，雖然前期的模擬試點中包括了天津，但因為天津目前的房地産市場，像濱海新區等地仍表現出供大於求的狀態，還需要市場消化。

　　叢屹教授表示，房産稅擴容短期內對樓市的影響十分有限。對比上海重慶的前車之鑒，通過房産稅對樓市進行調控的效果並不理想。房産稅目前還處於一個試點開展，積累經驗，優化改革的過程中。而房産稅真正能起到作用的，是未來可能的對存量房的全面開徵，但這必須建立在不動産登記和全國住房資訊聯網完善的基礎上，同時還必須討論出一套公平合理的住房評估系統。不能簡單地去和國外其他發達國家做比較，因為各國之間的財稅制度是有區別的，單純就其中一項進行比較是沒有意義的。房産稅更多的作用還是作為我國未來財稅制度改革的一部分，是穩定地方財政收入的手段，並不是用來打壓房價的。

[責任編輯： 雍紫薇]