樓市觀察：租售比規律難破 房價不跌房租必漲

　　這十年裏商品房幾乎成了中國最受追捧的投資對象，商品房購買的需求過分放大了，而商品房租住的需求卻仍然正常。

　　據媒體報道，北漂租房10年房租漲3倍。其實豈止是北漂，新上海人、新廣州人在上海、在廣州租房何不像在北京的北漂一樣，租房10年哪個房租不是漲了3倍？

　　更令人沮喪的是，有專家説，今後房租每年漲價10%可能是常態。對此我覺得如此量化定位漲價似根據不足，可是眼下的房租可能還沒漲到位卻是事實。

　　房租像一切商品一樣都是有價格的，其基本依據是商品形成的成本。因此房租天然是與房價聯繫的。一般來説商品房的租售比在1：200到1：300之間，比值越高，説明房價中的投資需求越大。世界各地的樓市很少有超越這個範圍的。在中國，二十世紀前半葉即使樓市最興旺的上海租界房屋，租售比基本上也依據這個規律，改革開放一直到2003年“非典”時期，興旺的北上廣樓市仍然遵循著這個租售比規律。

　　2003年以來北上廣樓價基本上都翻了兩番不止，也就是漲了4倍以上，然而房租卻最多漲了3倍。這就打破了商品房租售比1：200到1：300之間的規律。

　　表面看來，打破這個世界通行的租售比規律的主要原因是當時的“非典”流行，一下子使北上廣的租房需求減少了許多。然而“非典”對樓市的衝擊是短暫的，更重要的是因為種種因素的重疊，這十年裏商品房幾乎成了中國最受追捧的投資對象，商品房購買的需求過分放大了，而商品房租住的需求卻仍然正常。因此當通貨膨脹之時，房租在不斷上漲，但還是跟不上房價飆漲的腳步，以致打破了世界通行的租售比規律。

　　以北京為例，今年4月份平均單位租金為55.7元/平方米，60平方米的一室一廳，平均價格3300元。按租售比1：200到1：300，4月份北京的平均房價每平米應在11000元到17000元之間才對，但事實上，北京平均房價遠遠超過這個數字。如此看來，目前北上廣的房租還算“便宜”。

　　自從限購令出臺之後，樓市的購買需求受到嚴重阻遏，隨著各地“國五條”執行細則的落地，樓市進入一個停滯的狀態。然而樓市及樓價雖然缺少了追捧者，樓價暫時不會上漲，但是也沒有下跌的跡象。反過來在租房市場上，供需沒有發生變化，租房需求沒有隨著購房需求的下跌而下跌，那麼之前十幾年超出一般租售比規律的現象就會逐漸回歸正常。

　　何況還有兩個因素的存在，可能會加快回歸正常的租售比的步伐。從需求角度來説，相當一部分原來準備自住購房戶，對新的調控政策抱有希望而暫不購房，這批人勢必擴大租房的需求量；從房屋出租方來説，如果房産稅徵收範圍有所擴大，那麼在賣方市場的情況下，勢必將這部分房産稅轉嫁于房客。

　　因此，北上廣現在的房價如果不往下跌，那麼北上廣的房租必然還會往上漲，除非在短期內出現足以能夠影響樓市的公租房。

　　□鬱慕湛(上海 財經評論人)

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