年底樓市博弈加劇：老業主鬧退房 開發商玩對賭

房價下降，緊隨而來的是情緒高漲的“退房潮”。

深圳錦繡禦園一期業主回避退房的訴求，而以“虛假學位房”等為理由維權。楊大正 攝

　　◎退房的業主們聲稱自己是深圳乃至全國最專業的“反欺詐打假隊”，他們統一著裝，制定了統一的紀律，只維權不打砸不破壞，絕不違法。他們還聘請了房地産專業領域的律師來做“高參”，為維權退房制定策略。

　　◎業內人士分析，經過近半年的樓市調控，部分開發商已經坐不住了，在年底奮力一搏，在他們看來，“回購”和“補差價”都是房地産企業的一種年底促銷和資金回籠的手段，也是最後的機會。

　　◎一個很奇怪的現象是，房地産商一邊抱怨退房者沒有“契約精神”，卻一邊積極推出“補差價”、“回購”等八仙過海的招數，同樣違背市場精神。

　　2011年的平安夜剛過完，在深圳從事IT業的小斌起了個大早，第8次前往龍華錦繡禦園“維權”，要求退房。

　　一同參與維權的還有其他70多位已經購買了龍華錦繡禦園一期的業主，浩浩蕩蕩的維權隊伍中，夾雜著婦女和老人，有時還有三三兩兩的孩子。參與者身著統一的黃色馬甲，戴白色口罩，手中舉著“欺詐”、“奸商”、“撒謊”、“退房”之類的紙質標語。

　　錦繡禦園並非個案。今年下半年以來，這股“退房潮”此起彼伏，從上海蔓延至北京、上海、南京、深圳、廣州等多個城市，遭遇“維權”的樓盤中不乏一線知名開發商的身影。在北京，有遠洋一方業主的9次“非暴力圍堵”。在上海，有龍湖酈城業主對售樓處的暴力打砸。

　　此時此刻，對於購房者來説，他們渴望房價繼續下跌，越低越好；當他們買房後，他們卻渴望房價上漲，不讓自己虧本。

　　“反欺詐打假隊”

　　近百戶錦繡禦園一期的老業主前往錦繡禦園舉牌維權，他們避開房價下跌這個話題，抗議焦點集中在“抗議房企物管、學位房及未按承諾退還購房定金”等訴求上

　　房價下降後，人們才發現，並不是所有人都高興，有人歡喜有人愁。

　　小斌屬於高興不起來的那群人。自從今年5月買了房後，內心的糾結讓他鬱悶不已。

　　2005年大學畢業後，小斌來到這個夢想之地開始闖蕩。六七年過去了，一同前來深圳的同學陸續購房成家，絕大部分人的首付來自父母。

　　眼看婚期將近，因為房子，他無時無刻不處於焦慮之中，從關內到關外，看了無數套房子，但每次都在天價面前無奈退縮——一套比一套貴，一天比一天貴。

　　今年5月，號稱深圳市龍華片區首個限價房的地産項目錦繡禦園一期風光開盤，身心疲憊的小斌終於狠下心來，決定出手。

　　國家調控政策陸續出臺，小斌慶倖自己出手快，買到了限價房，但相比之前買房的同學，他又後悔自己出手太慢。雖然當時樓市前景並不明朗，但價格已經小有下跌。“的確有點擔心房價會跌，但實在等不下去了，等著房子結婚呢，再等就沒有未來了。”

　　88平方米，均價1.8萬元/平方米——於是，小斌簽了購房合同，花掉了他工作以來辛苦攢下的全部積蓄。這是關係他一生幸福的博弈。“心裏説不上是什麼滋味，心跳比平時快。”

　　此後，小斌和女友比平時更節儉，開始了月供還貸的“房奴”生活。儘管日子並不寬鬆，但終於在深圳有房了，心裏踏實了許多。

　　本月初，錦繡禦園二期開盤，以1.4萬元/平方米的起價發售。時隔6個月，曾是開發商熱衷的“限價房”，在深圳新盤一片降價聲中，形同虛設。

　　這等於説，半年虧了三四十萬元，小斌和其他的老業主坐不住了，他們通過各種方式聯合起來，有近百名業主通過發帖或現場拉橫幅抗議等形式，要求開發商按照現行的看盤價格補償每平方米3500元的差價，不然就退房。

　　面對“退房”危機，錦繡禦園開發商深圳市錦繡江南投資有限公司負責人表示，業主要求“按每平方米3500元的標準補償差價”，這是不可能的。他表示，買賣雙方應該遵守契約精神，一切以書面合同為準。

　　本月以來，近百戶錦繡禦園一期的老業主都會前往錦繡禦園舉牌維權，他們避開房價下跌這個話題，抗議焦點集中在“抗議房企物管、學位房及未按承諾退還購房定金，違背承諾將拆遷房納入小區，與所有業主共用園林資源”等訴求，從而爭取輿論支援。

　　他們聲稱自己是深圳乃至全國最專業的“反欺詐打假隊”，他們統一著裝，制定了統一的紀律，只維權不打砸不破壞，絕不違法。不僅如此，他們還聘請了房地産專業領域的律師來做“高參”，為維權退房制定策略。

　　“我們每個週末都會去，沒有組織者，都是自發組織，直到開發商妥協。”小斌和其他維權的業主迅速達成了策略上的統一，“我們是在合法的範圍內低調進行，很多媒體指責退房的訴求違反了契約精神，我們是在反欺詐，是在開發商虛假宣傳和違反契約的基礎上去要求退房，見招拆招。”

　　以房地産訴訟見長的深圳律師劉子孺表示，從法律上不支援退房者的做法，但表示同情。“不管怎麼樣，購房是市場行為，退房也一樣，必須按照合同，如果買賣雙方的契約精神都存在缺失，維權就應該通過法律途徑來解決。”

　　多名房地産開發商相關負責人接受記者採訪時無一例外“大呼冤枉”，“房價上漲的時候，業主從來沒有將盈利分享給開發商，現在房價下跌，就想把損失全部轉嫁到開發商身上，開發商不是保險公司。”

　　開發商打“回購”底牌

　　深圳綠景集團、星河灣等開發商打出“退還差價”、“保值回購”的底牌，企圖打破僵局。“保值回購”的承諾從深圳發起，隨後波及全國多個城市

　　退房！退房！在限購限價的樓市背景之下，樓市陷入觀望之中，陷入成交低迷的困局。面對退房大軍，開發商感覺到了壓力。

　　一方面，萬科等開發商態度明確，“不退房不補差價”；另一方面，也有深圳綠景集團、星河灣等開發商打出“退還差價”、“保值回購”的底牌，企圖打破僵局。

　　據了解，在珠三角區域內，“保值回購”的承諾先從深圳發起，隨後在全國多個城市掀起，甚至還有增值版的“增值回購”。

　　“購房滿三年的業主，不論房價是漲是跌，只要提出申請，我們都以簽訂合同價回購原售物業。”11月底，深圳綠景集團提出了本輪調控以來最激進的銷售策略：位於深圳的綠景香頌12月3日開盤當天，購房業主可自願與開發商簽署一份“三年原價回購”協議，根據該協議，購房者可在三年後提出申請，綠景將以合同原價對房産進行回購，但稅費各負。

　　深圳知名房地産律師張茂榮指出，開發商承諾的回購在本質上是二手房交易，回購必然涉及購房者供樓利息損失、貸款、二手房交易稅支付等，回購成本或達房價的20%左右。

　　在張茂榮看來，回購的高成本決定了購房者基本不可能申請，除非房價暴跌，因此，綠景此舉更大意義上只是一種行銷策略。

　　綠景集團副總裁張梧峰接受南方日報記者採訪時並不否認這是一種“行銷手段”，但主要是因為看好市場，才敢推出這麼大膽的計劃，之前論證過項目的可行性。

　　綠景集團的“回購”戰略開闢了開發商降價的“新賭局”。根據綠景集團提供的數據顯示，綠景香頌開盤當天即吸引了3000人到場，銷售額達到7.5億元，目前僅剩下少量存房。張梧峰笑稱：“可以放心了，過冬的糧食準備好了。”

　　隨後，深圳另一家項目十二橡樹莊園也宣佈，將推出“三年回購，又有5%增值計劃”。開發商承諾，如果説三年後房産低於購買原價，開發商將原價購回，並多給予總房款5%的增值補償。

　　繼深圳多個樓盤都推出“保值回購”和“增值回購”承諾後，短短時間內，這股風潮便快速蔓延至全國多個城市、各類型的住宅産品。

　　除此之外，一些開發商還主動提出“補還差價”來應對當前市場。

　　據媒體公開報道，星河灣地産近日宣佈下調上海星河灣和浦東星河灣兩個項目價格八折至八五折甚至更低。同時，對浦東星河灣二期已購業主和上海星河灣一期已購業主共約400人，給予總金額6億元的差價補償。

　　事實上，深圳市龍華的花半裏、珠海五洲花城也啟動了對前期購房業主降價補差價的方式。

　　廣東某地産上市公司高層李林（化名）分析，這次樓市調整過後必定有一批房地産企業“關停運轉”，經過近半年的樓市調控，部分開發商已經坐不住了，在年底奮力一搏，在他們看來，“回購”和“補差價”都是房地産企業的一種年底促銷和資金回籠的手段，也是最後的機會，“不成功則成仁，玩的都是‘釣魚戰略’，一方面安撫並維護了老業主，另一方面讓後來的購買者也安心，因為前面的購買者沒有損失。而且，如果能夠做到一定的量，補差價並不會影響後面的資金回籠，即便薄利多銷，也肯定不會吃虧。”

　　“（補差價）不符合市場規律，這是一種違反行業精神的破壞性行為。”李林談及某些開發商“補差價”時非常憤懣，“之所以敢這樣做，説明前期銷量很一般，後期存貨很大，差價補還的額度不會很大，如果樓盤全部售完了，誰也不會這麼傻，收進來的錢還會拿出來分給業主。”

　　在“限速”中前行

　　對房地産業全面剎車是不理性的，大踩油門也是瘋狂的，要合理進行“游離配合”。業內預計，2012年的中國房地産市場，將在限速中前行

　　劉子孺作為地産專業領域的律師，稱偶爾也會接到當事人關於退房的諮詢，“是有退房的，但情況並不普遍，如果房價繼續下跌，可能就有點麻煩。房價繼續漲的話，根本就不存在退房這個問題。”

　　“深圳應該不會形成‘退房潮’。”中原地産一位不願意透露姓名的分析人士亦認為，“深圳的房地産市場經過這麼多年發展和洗盤，市場發展比較成熟，業主群體也相對穩定和成熟，他們與其退房，不如選擇暫時等待不出手。”

　　買？還是不買？面對樓市喧囂，房價成了公眾茶余飯後參與最普遍的熱門話題，談論過後大家依然迷茫。

　　面對樓市陣陣寒意，部分地産人士仍持樂觀態度。

　　在深圳負責地産報道的某知名財經媒體記者阿輝坦承，他也看不明白房價走勢，房價在國內是政策定市，市場經濟理論分析沒有任何意義。

　　阿輝來深圳已有四五年，儘管待遇還算不錯，但是相對高企的房價，讓他一直沒敢下手。直到去年結婚，他才決定買套房，面對迷茫的房價，他也很難判斷何時下手最合適，“等過完年，應該有機會。”

　　臨近年底，中原地産研究年刊正式發佈，題目為《限速中前行》，其中寫到：在中國經濟重要引擎之一的房地産尚未有替代者之時，對其全面剎車是不理性的，然而大踩油門也是瘋狂的，要合理進行“游離配合”。可以預計，2012年的中國房地産市場，將在限速中前行。

　　耶誕節前夕，記者在深圳東門附近約見準備前去龍華錦繡禦園門口維權的小斌，恰逢天橋上有人在散發樓盤促銷廣告宣傳單，小斌趕緊避開，無力地擺了擺手。退房這些事，已經讓他身心疲憊。

　　記者手記

　　退房潮只是開始

　　也在考驗政府

　　退房最近屢被提及，輿論一邊倒地指責不遵守契約的買方，而賣方在銷售中的暴利問題卻始終未被提起。

　　一個很奇怪的現象是，房地産商一邊抱怨退房者沒有“契約精神”，卻一邊積極推出“補差價”、“回購”等招數，同樣有違市場精神。

　　仔細回想，本輪房地産調控從2010年1月啟動至今，已過去兩年。但很長一段時間，樓市價格在強硬的行政干預下，始終不曾低下“高貴的頭顱”。若非年末為吸納足夠現金儲備，與調控政策打持久戰，一線城市樓價可能至今紋絲不動。

　　其實，開發商“抗降”的底氣正是來自政府。今年初，國土部部長徐紹史曾透露，2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70%，實際土地出讓面積42.8萬公頃，同比增加105%。北京、上海去年的土地出讓金收入已超過千億規模，武漢、南京等的土地出讓金收入增長率紛紛超過100%。

　　正是由於地方政府對房地産的依賴程度偏高，接受記者採訪的大多數開發商大膽推測“史上最強”的“雙限”政策難以為續，房地産價格下滑，“地方財政根本承受不了”，最後“不得不出手救市”。

　　由此看來，房價能否成功回到正軌，最終取決於地方政府的魄力。一方面，地方政府必須承受土地收入減少對地方財政形成的衝擊，堅決實施調控政策不放鬆；另一方面，又要為土地財政時代對房地産的依賴尋找出口，加快轉型。

　　深圳是一個難得的樣本。經過多年調整，高新技術、金融、物流、文化四大支柱産業已取代房地産成為拉動經濟增長的主動力。深圳市規劃國土委最新數據顯示，今年7月份以來，深圳新房成交均價連續4個月下跌，累計回落2183元/平方米，跌幅已達10%。

　　但與此同時，深圳市統計局的數據表明，今年1—11月，深圳市累計完成國內生産總值1945.51億元，同比增長14%，增長速度較去年同期加快1.3個百分點。深圳經驗讓我們看到樓市下行和宏觀經濟保持穩定並存的可能性。

　　房地産是否健康發展，不僅僅限于討論房價過高或過低。退房潮只是一個開始，也考驗政府的承壓能力，地方政府要能忍受樓市下挫帶來的陣痛，擺脫地産依賴。（南方日報記者 楊大正 趙洪傑 實習生 許芷君 朱海威 發自深圳）

[責任編輯： 王君飛]