北上廣深陷入鬆綁包圍圈 一線破局或從限貸開始

　　在剛剛過去的週末，哈爾濱成為第37個解禁限購的城市。在這場以6月為起點、為限購鬆綁的運動大潮中，地方政府在沒有中央明確反對的情況下，先後闖關放鬆樓市政策，手段越來越新，力度越來越大，“市場回歸”大有向“集體救市”演變的趨勢。留下堅持限購的已經所剩無幾，北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。樓市正在變奏，但結果卻仍舊撲朔迷離。這次變奏，到底是房地産鹹魚翻身的一次絕佳機會，還是徹底走向沒落的迴光返照？限購和限貸會全面放開嗎？北京晨報記者對呼和浩特、溫州、杭州、成都、天津五個地區樓市展開調查發現，政策和市場都在徬徨。

　　37個城市闖關

　　除了北上廣深，其餘城市早晚放開限購

　　限購，這個從2011年開始大規模執行的樓市政策，在經過了3年多的爭議之後，到了退場的時候。

　　今年6月20日，呼和浩特公開發文取消限購，雖然其後又鬧出來一段寫錯字的小插曲，但並沒有阻礙呼市成為第一個明確取消限購的城市。所有人都觀察，“上頭將作何反應？”

　　在靜靜等待了十多天后，山東濟南再也等不下去了。7月上旬，濟南城建委提請調整限購政策的文件在網際網路上曝光，隨後證實，限購將於7月10日起取消，濟南方面並沒有做任何形式的否認。限購取消之後，濟南樓市一度每天成交超過限購時期近兩倍。

　　濟南再一次闖關成功，鼓舞了其他限購城市的勇氣。很快，一大波限購城市玩起接龍遊戲：7月29日，杭州取消140平方米以上戶型限購；同日，溫州宣佈從第二天起全面取消限購；30日，寧波取消90平方米以上戶型限購；8月1日，紹興市宣佈限購正式取消，二套房標準認房不認貸……

　　從6月26日呼和浩特正式宣佈放鬆限購之後，在一個半月的時間內，全國已經有37個城市或明或暗地放鬆了限購，限購的城市目前只剩下9個。業內預期，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外，其餘城市早晚會放開限購。所謂“差別化調控”政策，最終會是：堅守一線，放開二線。

　　從鬆綁到救市

　　蹺蹺板政策讓市場更焦慮了

　　截至目前，對於取消限購，中央政府未發出任何支援或否定的態度，但這個節骨眼上，沉默很容易被理解為默認。試探動作一旦得到默認，往往會演變成放縱。

　　7月31日，成都發佈消息稱，四川省財政廳決定從7月1日至12月31日，對金融機構按照國家政策規定向首次購買自住普通商品房提供貸款的，如果利率不高於基準利率，按金融機構實際發放貸款金額的3%給予補助。幾天之後，成都撤銷了該文件，但政策是否繼續執行不得而知。

　　8月8日，福建出臺“閩八條”，不僅內容豐富，在尺度上也大大超越了其他地級政府，不僅提出福州、廈門可以調整放開住房限購，還在首套房認定上提出，家庭購買改善型普通商品住房按首套房認定，住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的住房均屬於普通商品住房，間接放鬆限貸。

　　3天后，湖南省的“湘五條”來了，成為第二個公開出臺樓市刺激政策的省份。“湘五條”不僅提出政府可以回購適當面積商品房作為保障房，還提出省內異地可辦理公積金貸款、住宅産業化項目可提前申請《預售許可證》等措施，業內人士直呼其“很猛”。

　　從最開始名正言順的呼籲“讓市場發揮決定性作用”，到後來動用財政手段，“市場回歸”演變成“救市重來”，調控似乎正走向另一個極端。然而，在這種蹺蹺板似的政策變動中，市場不但沒有變得樂觀，反而愈發焦慮—樓市這一次還能起死回生嗎？

　　一線破局從限貸開始？

　　上海模式一旦坐實，易被其他三城複製

　　北京晨報記者的調研發現，由於從一開始，限購與限貸政策就是以一個“組合拳”的形式打出，當前大多城市也只在能力範圍內放鬆了限購，因此效果有限。要想徹徹底底扭轉樓市局面，限貸是一個跨不過去的檻。

　　8月16日晚間，網路上流傳出一份銀行上海分行系統內文件，基本內容是重新定義了“首套房”概念：一是將外地購房貸款結清、本地無房的購房算為首套房；二是將2011年1月31日前有二套房貸記錄，但現已全部結清並且在上海無房的購房，也按首套政策執行。

　　這份據稱是建行所發的文件立即讓市場興奮起來。但業內分析師張大偉表示，這份文件並非全面放鬆限貸，很有可能只是適用於該行所謂“一樓一策”差別化信貸政策的合作樓盤，是為了解決開發商的資金壓力，將銀行擁有的開發貸轉變成購房人的按揭貸。這種措施對市場的實際影響有限，不會掀起大風浪。

　　儘管如此，仍難免引發業界聯想。有地産界人士認為，這或許將成為一線城市繞開限購這道紅線，直接鬆綁限貸曲線救市的樣本。該份文件一旦落地而沒有被叫停，就很有可能被北京、廣州等一線城市複製。

　　北京晨報記者調查了解到，目前北京尚未執行這類政策，但不排除各大銀行也在研究此類辦法。業內人士多數預期，北京出於對房價上漲過快以及控制人口的壓力，在短期內放鬆商品房限購的可能性不大，但像上海一樣放鬆限貸，可能性相對較大。但這種可能性也僅是相對的，從目前的跡象來看，中央對房貸的支援仍僅限于真正的首套房購買者，因此北京等一線城市完全放開限貸仍是小概率事件。

　　後限購時代

　　呼和浩特

　　放鬆限購第一城：沒有任何起色

　　作為打開本輪“放購”潮閘門的第一城，呼和浩特的樓市近來備受關注。可以説，她是一個樣本，更是一個標桿。然而，那裏看不到一點回暖的跡象。

　　“限購放開後，市場成交量和之前一樣。”在呼市從事房産仲介工作多年的馮先生告訴北京晨報記者，在當地，房地産，尤其是住宅已經沒有投資價值，限購不限購沒有什麼影響，買房人大多數都是剛需一族，而這部分需求非常穩定。

　　據馮先生介紹，在呼市，雖然也存在一些炒房人囤積的房子，但並不多，因此當市場比較疲軟的時候，也沒有出現大規模的拋售。雖然當前賣房的人比買房的人多，但價格也並沒有出現大跌，除非有特別緊急缺錢的人，否則不會輕易低價出售房産。在新房市場，目前仍有不少新盤推出，在售樓方式上，一些大型開發商依然採取捂盤惜售以及炒作熱銷場面等老一套做法。

　　在呼市金融系統工作的劉女士告訴北京晨報記者，呼和浩特樓市如火如荼的開發始於2006年，經過多年發展，目前均價在4500元以上的高檔住宅項目已經佔到了40%左右。雖然也有一些依靠正當合法經營積累財富的企業家，但這類人畢竟是極少數，呼市的消費能力根本不可能撐起這麼高的價格。

　　今年6月份，新華社報道了呼市房地産市場存在問題的消息，隨後呼市積極組織力量發出“呼和浩特房地産市場不存在泡沫”、“房地産市場健康”等信號，並邀請中央有關部門到呼市考察，召開媒體通報會，並舉辦以經濟適用房為主的住房交易會。對此，劉女士和她的朋友們均認為，這是地方政府在做的一場“秀”。

　　“市場供給已經遠遠超出市場需求，放開限購之後樓市也沒有任何起色，今年以來開發的諸多房地産項目面臨著嚴峻的考驗”。在劉女士看來，“呼和浩特房地産市場即將出現暴風雨。”晨報記者孫春祥

　　杭州

　　準一線城市樣本：信貸才是開門鑰匙

　　杭州，這個東部經濟發達省份的首府城市，在地産界人士眼裏，她擁有的不僅只是美不勝收的西湖，還有一個像一線城市那樣的發展潛力。所以，杭州儘管被列為二線城市，但足可以擔當起二線城市的領頭羊，充當“準一線”的角色。

　　然而，就是這個“準一線”城市，卻在今年遭遇了滑鐵盧。早在2月份，杭州樓市就開始進入寒冬，樓盤降價與業主砸盤事件接踵而至，大批媒體記者趕赴杭州調查，其結論基本一致：庫存量太大，樓市已經消化不良。在經歷了近半年的苦苦支撐後，杭州終於在7月底放鬆限購，主城區140平方米以上戶型不再限購，蕭山、余杭兩區全面放開。

　　“高端物業有些交易量上升，但不是很大。”在杭州一家網路地産媒體工作的“老余”告訴記者，在杭州宣佈部分放開限購之後，市場成交量確實出現了一定程度的上升，其中有一部分是因為放開限購直接釋放的，但也只集中在140平方米以上的戶型。

　　“限購放鬆的效果不是很明顯，市場觀望仍然存在，釋放的需求量十分有限，所以在杭州業內，大家都希望限貸能夠放鬆”。“老余”表示，“限貸對樓市的影響是雙重的。看限貸放鬆的程度，一方面會在心理層面使得購房人的信心大增，另一方面還會使得被限貸誤傷的改善型需求釋放。”“老余”認為，只要市場信心恢復，買房人的購買力也得到實質性的提高，市場才會重新回暖。

　　在杭州7月29日宣佈放鬆限購後，市場傳出了招商銀行在當地放鬆限貸的政策，二套房首付比例可以最低降至三成，引發業內轟動。但隨後，媒體又從招商銀行方面獲得了否認的消息。坊間傳聞，招行執行二套房首付三成政策實際只執行了一天，之後迫於壓力而取消。

　　北京晨報記者了解到，在限購政策沒有改變的情況下，目前杭州當地開發商對於樓市的未來依然持悲觀態度，相關部門人士也認為，“杭州樓市的冬天才剛開始。”

　　冬天尚未結束

　　真正的市場供需關係早已改變

　　限購取消真的有用嗎？一開始，似乎確實是管用的。

　　北京晨報記者梳理市場公開資料發現，7月29日杭州取消140平方米以上戶型限購後3天，杭州樓市日均成交比鬆綁前上漲了近八成；7月30日寧波宣佈取消90平方米以上戶型限購後，第二天成交141套，比30日成交多了60套，效果十分顯著。濟南7月份成交量環比驟增1.5倍，成都也有三成以上的增長。

　　只有激情退去，真正的市場常態才會顯現。上面的數據並不意味著放鬆限購就能為樓市帶來長久的成交量。市場調研顯示，成交量上漲，主要源於高端樓盤的一次性放量，市場上大多數的購房者依然在觀望，其他放鬆限購效果顯著的城市也並不多。

　　中原地産的調研報告指出，針對成都、福州、濟南、杭州等放鬆限購的13個典型城市調查顯示，放鬆限購對成交量有實際影響的只有5個城市，其餘8個城市成交量並沒有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長期效果仍有待觀察。

　　而北京晨報記者通過對各地業內及買房人的調查發現，信貸依然是限制需求擴張的一大瓶頸，限貸對樓市依然發揮著非常大的抑製作用。目前房産界正在呼籲放鬆樓市信貸，以期能夠徹底扭轉購房人的預期以及實際購買力。

　　然而，地方政府操控信貸的能力依然是比較弱的。業界傳言，招商銀行在杭州推出二套房首付四成的政策僅一天即夭折，雖然其中原因未知，但由此可以看出，金融系統對樓市的支援依然僅限于所謂的“剛需”，即使有的城市在二套房的認定上已經修改為認房不認貸，但基本局限于本地所屬的金融機構，四大國有銀行依然堅持執行原有政策。即使是暗中放鬆限購的城市，在銀行貸款上也沒有妥協。

　　種種跡象表明，真正的市場供需關係早已改變，哪怕依靠新的行政手段去刺激也於事無補。金融、地産不分家，貨幣放水的時代一旦終結，樓市自然要回歸其本來面目。