十論樓市之三：北京房子為何還漲價？

　　6月18日，國家統計局最新發佈的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，今年5月，北上廣深四大一線城市中，其中新建住宅和新建商品住宅價格指數僅有北京環比上升0.2%，而同期上海兩大價格指數環比下降0.3%，深圳環比下降0.2%，廣州與上月持平。

　　相對來説，一線城市的市場基本面最近也沒有太大的變動，緣何北京的房價在5月份卻能夠逆其他三個主要的一線城市房價下降的趨勢，從而出現繼續上漲的趨勢呢？

　　與此同時，北京二手房價格在5月份出現了0.9%的環比下跌，也就是説，5月份，北京的二手房房價破天荒下降了很多，而新房價格卻逆勢上漲了很多。

　　這究竟是什麼原因？

　　新房價格一般是衡量地方房價的主要指標，因此新房房價繼續上漲，則意味著北京的房價上漲壓力依然很大，房地産調控工作壓力依然存在，北京在此情況下，應該不存在能夠放鬆調控的任何外在條件。

　　在5月份的北京市場，開發商受限于資金回籠以及年中報業績的壓力，紛紛開始展開促銷、降價等策略。不過，應該來説，這些採取降價跑貨的樓盤項目只會拉低整個北京的商品住宅成交價格，導致房價繼續下降，卻為何房價還在漲？

　　筆者調查後發現，這是因為有許多沒有選擇降價的開發商和房企獨闢蹊徑，推出了另一種即使不降價也能拉動成交的促銷手段。他們紛紛打起的是“首付”的主意。

　　在近期北京的很多項目銷售策略上，已經有包括方興地産位於亦莊的金茂悅項目推出的“一成首付”，中國鐵建國際花園項目推出的分期首付。

　　以方興地産的亦莊金茂悅項目為例，其在今年5月份前後開始推出“一成首付”，通過替購房者墊付另外兩成首付款，購房者便可與開發商簽訂購房協議，只要求購房者在接下來的半年時間裏，補足剩下兩成的首付款即可，實際上是購房者與開發商就兩成的首付款與開發商構成的一種借貸關係。

　　這種一成首付的購房方式，實際上使得購房者獲得了半年左右的兩成首付款的資金週轉期，但是對購房者來説，在接下來的半年時間裏，既要償付開發商的首付款，又要償還銀行貸款，資金壓力也會加大。但是對開發商來説，也就可以降價便實現成交，以半年時間裏大約兩成首付款的小額資金墊付，換回大筆資金的回籠。

　　所以，“一成首付”、“零首付”等情況，無論是對購房者，還是對開發商而言，就是通過以小筆資金完成購房交易，這是購房的“高杠桿”，尤其是對開發商而言，非常樂意這種購房形式，在樓市下行的情形下，既可以不降價，還可以實現成交量，從而緩解資金回籠困難，唯一成本付出也就是一定期限內兩成左右的首付款墊付。

　　如此一來，降低了購房者的購房門檻，新房價格自然不需要下降，雖然5月份簽約量不高，但是根據簽約量的統計房價數據，自然是出現了環比依然上漲的現象。也就是説，開發商通過引進了小貸公司等金融公司來替購房者墊付首付，從而規避了房價下降的問題，不用降價，也可以賣房。

　　但是，風險都轉嫁到了銀行和購房者。購房者雖然可以獲得半年甚至更長一點的兩成首付款的週轉時間，但是短期內資金的壓力實際上是加大了；而對銀行來説，一成首付將使購房者棄房、毀約和斷供的風險進一步加大。(葉楓)