一線城市整體趨穩 房價分化加劇不會整體跳水

　　 近日，各地不時傳出樓市降價傳聞。伴隨經濟下行、人民幣貶值和國際資本出逃的負面消息，許多人擔心房地産泡沫快速破裂，樓市大崩盤。對此，專家指出，形勢沒那麼嚴峻。全國房價經過集體高漲後，如今正呈現出地區差異和分化的格局。在城鎮化發展需求推動下，房地産價格既不會整體跳水，也不會全面大漲，未來將呈現有漲有跌的分化趨勢。

　　 市場走勢呈現地區差異

　　 近階段，房地産市場似乎有點冷。5月份，北京、廣州、上海、杭州等主要城市樓市成交情況都不太樂觀。據中原集團研究中心發佈的一份調研報告顯示，截至4月30日，21個城市中，杭州、常州、成都、瀋陽、寧波及惠州等6個城市的樓盤採取了直接降價的方式促銷，降價項目以高端樓盤為主，降價幅度在5%到25%。

　　 但降價是個案，總體看，全國房價仍在上漲，只是漲幅下降。中國指數研究院發佈的數據顯示，4月份，中國100個城市住宅（新建）平均價格為每平方米11013元，環比上漲0.10%。

　　 曾經全國房價飄紅的形勢正在發生轉變，地區分化趨勢明顯。統計顯示，在100個城市中，55個城市環比上漲，較上月減少8個；另有45個城市4月新建住宅價格環比下跌，較上月增加8個。

　　 業內人士分析，雖然最近主要城市房價遇冷，但一線城市和大部分二線城市仍供需兩旺，價格處於上升通道。二、三線城市趨於平穩，一些三、四線城市開始降價。

　　 同策諮詢研究部總監張宏偉認為，自去年11月開始，一、二線城市樓市調控拉開階段性“收緊”序幕；銀行信貸緊縮，市場短期表現“馬力不足”；多數房企採取了觀望與博弈策略，市場表現相對保守。

　　 局部鬆綁限購保護剛需

　　 房價分化出現後，部分價格下跌的地方政府希望鬆動調控，鬆綁限購政策。據報道，有些城市已開始通過鬆綁限購、下調購房入戶標準等方式救市，而另有些地區也放出調整購房政策的資訊。

　　 過去樓市調控政策基本是“一刀切”，如今，高層提出分類調控思路。專家認為，這一政策更符合當前實際情況，防止誤傷剛需。“提出分類調控，實際上就是不能開一個藥方大家都治病，必須分類。”住建部副部長仇保興表示。

　　 上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為，在城鎮化不斷推進的大背景下，多層次的住房供應將成為主流解決辦法，限價、限購的單一思路將有所轉變。

　　 中原地産市場研究部總監張大偉分析，2013年樓市最大的亮點在於調控的決策權已經下放到地方，調控手段擺脫全國一刀切，根據城市特性産生了分化。正是因為全國的樓市已經出現了明顯的分化趨勢，所以再搞全國一盤棋式的行政調控也就沒有任何意義。對比去年各城市的調控細則，可以看出，地方政府的調控自主權在增強，房價快速上漲的城市進行了調控升級，而供應充足、成交低迷的城市則採取適度的放鬆微調。

　　 “分化時代”不等於“市場崩盤”

　　 未來房價走勢如何？中國建投投資研究院發佈的2014年《投資藍皮書》展望，今年不同城市的房價走勢分化可能加劇，預計一線城市仍將溫和增長，但漲幅下降，而部分二、三線城市由於庫存較多，房價增長乏力，在住房供給量充足的部分小城市可能出現下跌。

　　 有人擔心受國內國際各種因素影響，中國房地産泡沫有可能破裂，房價崩盤。業內人士分析，這種情況不會發生。未來樓市不可能再像從前一樣只漲不跌，但也不會崩潰。

　　 交通銀行首席經濟學家連平説，當前房地産市場呈現出分化加劇態勢，但樓市分化絕不能與樓市崩盤畫上等號。香港樓市曾在1997年到2003年的6年下跌週期內，房價累計跌幅高達約70%，租價下跌了近50%；負資産人數急速增加，但並未見所謂的“崩盤”；市場低迷過後至今仍在正常運作。毫無疑問，我國樓市的“分化時代”離“市場崩盤”相去甚遠，未來的需求釋放與政策調整將為樓市托底。

　　 “在城鎮化仍然存在較大發展空間的大背景下，我國房地産市場仍將具有較大的成長空間，調控政策則具備較大的調整空間。短期內房價將在供求關係的轉變下漲勢明顯趨緩，中長期來看，市場總體將由過去的非理性發展進入相對理性的發展階段。”連平説。