北京宅地起始樓面價創新高

　　新京報訊 （記者張旭）北京又現高價宅地。昨天，記者從北京國土局網站看到，6月25日，北京土地市場以88.8億元的起價挂出5宗土地。其中朝陽區孫河兩宗宅地起價就達到77.45億元，有一宗起始樓面價達約3.5萬元/平方米，刷新了北京宅地起始樓面價紀錄。

　　總價高考驗競地企業實力

　　此番挂出的孫河K地塊，規劃建築面積89860平方米，起始價為31.45億元。這意味著該地塊起始樓面價達到3.5萬元/平方米，刷新了北京宅地起始樓面價紀錄。

　　目前，北京已成交的最貴宅地融創農展館地塊，起始樓面價約3萬元/平方米，成交樓面價7.3萬元/平方米。同在孫河區域，中糧去年拿下的HIJ地塊成交樓面價約5萬元/平方米，起始價不到2萬元/平方米。

　　按照50%的溢價率計算，孫河K地塊成交價有望超過中糧地塊，刷新區域地價水準。值得一提的還有，孫河地塊出讓條件規定，在達到合理土地價格上限後，將通過現場競報異地建設保障房面積確定競得人，保障房建設標準為10000元/平方米。異地建設保障房，也就更保證了孫河地塊本身的高品質屬性。不過，也有開發商認為，孫河兩地塊總價門檻高，一塊起價31.45億元，一塊起價46億元，這對競地企業資金實力提出考驗，最後成交情況還有待觀察。

　　北京中原地産首席分析師張大偉認為，前期進入孫河的房企已經消化了不少市場需求，加上近期北京多宗低密度宅地上市，也可能分散房企對單塊地的關注。另據知情人士透露，除目前挂出的K和BCDE地塊外，下半年孫河還將有兩宗土地推出。

　　北京密集推出優質宅地

　　查閱北京土地市場挂出的地塊，6月以來，北京土地市場呈現出明顯的優質宅地集中上市的特點。

　　目前，北京挂出出讓公告的共有10宗經營性用地，其中6宗住宅用地，包括孫河板塊2宗宅地、石景山1宗自住商品房地塊、房山良鄉1宗宅地、昌平沙河鎮1宗宅地和順義新城1宗宅地。除房山良鄉地塊外，其餘5宗宅地都堪稱北京不多見的優質地塊。

　　其中，孫河板塊成為正在崛起的高端居住區，龍湖、泰禾、中糧、首開等房企已經進駐，區域地價達到5萬元/平方米的水準。石景山的自住商品房地塊是北京目前已供應的最貴自住商品房地塊（銷售限價27500元/平方米）。昌平沙河地塊和順義新城地塊都是容積率1.0上下的別墅級用地，起始樓面價也都在2.6萬元/平方米的水準。

　　值得一提的是，孫河兩地塊和昌平沙河地塊、順義新城地塊，都不在今年5月底北京公佈的“2014年第一批擬供應地塊”之列。記者查詢北京市土地供應計劃後發現，這四宗地塊均為2013年首批擬供應土地，實際延遲至今年供應。

　　■ 相關

　　北京上半年土地出讓金1115億

　　同比增67%，已成交89宗土地

　　新京報訊 （記者張旭）昨天，記者根據北京土地市場公開資訊統計，今年北京已成交89宗土地，土地出讓金約1115.2億元。由於目前挂出的土地成交都要在7月份，北京上半年土地出讓實際已經收官，1115.2億元的土地出讓金，同比增加67.9%。

　　前4月密集供應破千億

　　今年前4個月，北京土地密集供應，直接就將北京土地出讓金推到千億以上，創造了北京土地出讓金破千億的最快紀錄。對於前4個月的密集供地，業內人士認為，去年下半年以來，北京土地市場熱度都很高；今年土地供應節奏保持了去年底以來的慣性。以豐臺西局地塊為代表，北京也成交了數宗高價地。西局地塊樓面價就達到6萬元/平方米，多家房企也頻掀搶地熱潮。但在北京房地産市場開始下行後，土地供應從5月開始降速，6月更是整月幾乎零成交。

　　北京中原地産統計顯示，上半年住宅用地合計成交已經達到了564萬平米。7月土地市場預期已經開始升溫，不過考慮到整個市場形勢，土地溢價率或許可能不會像上半年那樣高。上半年，包括萬科、中海等多家標桿房企拿地節奏在放緩，大房企普遍表達謹慎同時把握市場機會的態度。

　　下月多個樓盤低價入市

　　另外，據地産機構統計，7月北京預計有36個樓盤入市。在17個已經給出預期價格的樓盤中，9個項目以平價或者低於市場預期的價格入市。如通州區的華業東方玫瑰，預計開盤價格23000元/平方米，和前期開盤持平。

　　記者也了解到，上周開盤的保利羅蘭香谷、京西金泰麗灣，在區域內也屬於低價開盤。如昌平區的羅蘭香谷，開盤26000元/平方米的價格，較周邊3萬元/平方米的價格低4000元/平方米。

　　■ 分析

　　優質土地入市或“提振”京城樓市

　　對於北京近期密集推出優質地塊，中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰認為，北京首先要確保全年供地計劃的完成。5、6月份北京宅地供應已經“斷頓”兩個月，需要加大供應。

　　北京一家房企拿地人士還表示，優質地塊入市，可以刺激市場，彌補5月以來土地市場的不景氣，帶動房企投資；同時土地市場的熱度傳導到樓市，也能提振買房人預期。

　　一段時間以來，北京房地産市場有多種下滑跡象。土地市場上，北京前4月成交84宗土地，土地出讓金突破1000億，但是5、6月份以來經營性土地幾乎斷頓，兩個月總共只成交5塊地（4宗多功能用地、1宗工業用地），沒有宅地，土地出讓金僅59億元。

　　從房産成交量上看，北京3月之後市場開始下滑。根據官方統計，1-5月，全市商品房銷售454.3萬平方米，同比下降33.6%；住宅銷售328.8萬平方米，同比下降34.9%。國家統計局數字還顯示，5月北京二手住宅價格環比降0.9%，降幅在70個大中城市中最高。

　　在業內人士看來，北京也有“救市”的需求。在政策鬆動過於敏感的情況下，借助市場手段“救市”，以土地市場熱度來刺激樓市，可能是一個不失明智的做法。

　　陳雲峰還呼籲，在當前市場回歸理性的情況下，北京應該解除對市場的行政性干預。一家房企人士也表示，北京可以有條件放鬆限購，例如對第三套及以上住房全款購房的，可以放開；或者對總價、單價達到一定水準的住宅放開，這樣可以穩定普通住宅市場。

　　（張旭）