評論：樓市鬆綁不可矯枉過正

　　記者 費楊生

　　房地産投資、銷售、房價數據連續走低，正將一些地方政府從鬆綁樓市推向拯救樓市的關口。考慮到本輪樓市調整主要源自市場自身因素及行政與市場邊界的亟待厘清，樓市鬆綁不可矯枉過正，再走買房送戶口、財政補貼、稅費減免等救市老路，應讓“有形之手”歸位於保障房建設和長效調控機制建立，防止新一輪投機暗伏。

　　由於房地産市場在大多數地方經濟中佔比較大，房地産市場疲軟無疑將給當地經濟增長、賣地收入帶來嚴重衝擊，使不少地方政府傾向於出手救市。目前，財政補貼、稅費減免等傳統救市手法已零星出現。但與2008年相比，本輪樓市調整具有明顯不同的特徵。從宏觀經濟看，現階段經濟運作是週期性因素與結構性因素共同推動的中長期調整，經濟增長中樞整體下移，彼時更多是國際金融危機這一外部衝擊下的短期波動。從宏觀調控看，現階段貨幣信貸環境整體仍偏寬鬆，但政策基調是定向寬鬆的“滴灌”、“點灌”，彼時更多是“大水漫灌”。更重要的是，從行業發展看，現階段房地産已步入中期拐點區域，總量上步入供過於求時期，彼時住房剛性需求旺盛。

　　上述差異意味著再走救市老路不合時宜，弊大於利。最直接的是刺激新一輪房地産投機風潮。在目前房價探底階段，想抄底樓市的投資、投機者不在少數，政府不會放任房價下跌是這些投資、投機者看好後市主因，限購放開和信貸刺激為他們提供了可能。如各地政府貿然救市，無疑將做實房價得到政府信用隱形擔保的預期，放大市場泡沫。二是進一步惡化房地産綁架經濟的結構性難題，添堵經濟結構調整。房地産已成為事實上的國民經濟支柱産業，將地方政府土地財政、輻射數十個上下游産業的規模溢出效應綁在一起，推動土地城鎮化快速發展，帶來資金、土地等資源“黑洞”問題。在以人的城鎮化為核心的新型城鎮化建設中，房地産“大而不能倒”有礙于實現經濟增長新動力的培育和經濟結構優化。

　　如此，樓市調控政策的調整應著眼于“矯枉”和“歸位”兩大方面，不可矯枉過正或繼續越俎代庖。首先，利用目前的調整期，糾正過往行政干預措施，在房地産市場要確立市場配置資源的核心地位。過去10多年，為遏制房價上漲，以限購、限價、限貸為代表的行政剛性措施頻頻出臺，房地産開發、銷售全鏈條面臨“有形之手”種種干預，企業忙於“上有政策、下有對策”，房價難以準確反映供求關係，以致十年九調、越調越漲。目前，與宏觀經濟處於前期政策消化期相對應，房地産市場面臨如何消化前期政策問題。適時去除有違市場規律的行政干預是當務之急。比如，廢除限價措施，分類放鬆限購政策和限貸政策；放棄對戶型、面積、價格的窗口指導；調整普通商品房標準；清理和優化房地産稅費等。

　　其次，更需在此階段厘清行政與市場邊界，讓“有形之手”歸位。矯枉不能從放鬆行政干預又走向以行政手段救市的老路，更不能走放任不管的極端。有形之手“歸位”，一是體現在對公正、有序市場環境的維護和凈化上，建立長效調控機制。這包括房地産稅立法、不動産登記和住房資訊聯網等基礎性工作，也包括徵地制度、財稅制度改革等重大體制機制改革。二是體現在保障房建設和完善上。應重點推進以租為主的廉租房、公租房建設，適時推動經濟適用房、限價房、自住型商品房等有産權屬性的住房形態從保障房序列中有序退出。