46個限購城市37個倒戈 住建部正觀察北上廣深樓市

　　“2014年樓市最大的特點是什麼？房價下挫，放鬆限購。昨天，繼南方多地相繼取消或局部調整限購政策，位於我國最北的省會城市哈爾濱也宣佈全面取消限購，本市戶籍與非本市戶籍在哈爾濱購房將不再有套數限制。至此，46個實施限購政策的城市中，已經有37個城市在各種層面放鬆限購。面對全國樓市庫存不斷升溫，各地樓市飄搖，用行政手段限制樓市活力的方式面臨著巨大壓力，退出限購似乎是大勢所趨。作為限購執行最為嚴格的城市之一，北京會不會放開限購？”

　　住宅限購退出潮出現

　　6月26日，內蒙古呼和浩特宣佈，調整限購政策，這也是國內自從執行限購政策以後第一個地方政府明確表態取消限購的城市。隨後，多個限購城市的住建部門前往呼和浩特“取經”。面對2014年風雨飄搖的樓市，地方政府坐不住了。

　　此後的情景大家頗為熟悉，如同《冰河世紀》裏面的經典橋段，當小松鼠費盡九牛二虎之力把橡果從冰壁上拔出，巨大的裂痕迅速蔓延開來……不久，洪水從這裡涌出——呼和浩特率先捅破了這層窗戶紙，其他城市蜂擁而上。

　　昨天，位於我國最北的省會城市哈爾濱宣佈執行了三年零五個多月的限購政策就此“壽終正寢”——自16日起全面取消限購，在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網簽備案和房屋權屬登記時，無須提供住房情況證明。

　　截至昨天，已經有37個城市在限購方面有不同程度的鬆動。而在這一輪行政限購中，全國總共也只有46個城市明確宣佈了限購。不僅如此，為了給樓市打氣，一些地方甚至出臺刺激政策，鼓勵買房。以四川為例，當地省財政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構支援首次購房貸款，且貸款利率不超過基準利率的，給予貸款金額3%的財政補助。這種補貼尺度之大極為罕見，此後武漢、紹興、包頭等相繼跟進。

　　多位業內人士大膽預計，今年42個城市將全部調整限購政策，言下之意，只有北京、上海、廣州、深圳這4個城市可能會繼續堅守。

　　樓市到底有多危急？

　　習慣了北京、上海樓市“長紅”的人們可能無法想像，三四線城市樓市的艱難。當然，對此，目前並無一份官方的樓市評估報告，但一些細節能夠透視全國樓市冷暖。

　　原本為各地開發商輸血的信託項目目前正在全線排查，基金公司子公司大多嚴禁接收三四線城市房地産項目。呼和浩特、鄂爾多斯等地出現批量無人亮燈的小區。新建房屋的需求者如同沙漠中的小溪，突然就在拐彎處消失得無影無蹤。

　　社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心日前在京發佈2014年《中國住房發展(中期)報告》稱，現在房價較高、前期開發量過大，但整體樓市不會崩盤。這可能是較為中立的判斷。

　　今年5月，有輿論透露，住建部相關人士表態，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。但不會明確發文。近期北上廣深也有市場劇烈調整，部里正在觀察研究，但依然不會發文表示限購退出。當時還有輿論批評這一資訊是混淆調控成果，現在結果證明，樓市放鬆限購幾乎完全參照了以上幾句話來進行——從6月26日第一個城市表態放鬆限購，只用了不到一個半月，37個城市全線倒戈。

　　後限購時代樓市大漲？

　　在取消限購最頻繁的7月，研究機構跟蹤了天津、成都、杭州、長春、蘇州、武漢、南昌、廈門、濟南、福州、無錫、寧波及南寧的樓市，希望了解放鬆限購是否能夠挽救樓市頹勢。調查結果發現，只有極個別城市成交量出現了明顯反彈。

　　調研城市中，僅杭州蕭山、濟南及成都，表現為取消限購後日均成交量較之前飆升3倍。這種飆升也可能是之前簽了合同，但因為限購一直沒有網簽的，屬於積壓交易造成。更多取消選購的城市，放鬆限購效果甚微——包括長春、武漢、寧波及南寧等4城市，特徵為取消限購後日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。還有一部分城市限購取消後甚至基本沒影響——有6個城市取消限購後成交量毫無上漲動力，仍每況愈下。

　　蘇州一個開發商老闆向北青報記者表示，大多數人都是買漲不買跌，而且現在樓市和幾年前面臨的環境已經完全不一樣了，屬於明顯的供過於求。“大部分鬆綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩，庫存壓力山大，這種情況下，對於購房者來説，越是限購的城市，反而越是值得買的城市，越是鬆綁限購的城市越要謹慎購房。”一位在瀋陽經營多年的房地産仲介張怡透露，像瀋陽這類城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，而且瀋陽經濟本身發展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地産的需求基數放緩上漲——通俗而言，就是買房人需求在減少。

　　北京樓市觀望氣息濃

　　再把目光調回北京樓市。亞豪機構最新統計數據顯示，7月北京樓市成交商品房6200套，創下2011年以來的同期新低。如果扣除兩個自住房項目金隅匯星苑、首創悅都匯分別簽約的1520套和166套，7月北京商品房住宅僅成交4514套，環比6月下降了15.5%，創下2007年有網簽記錄以來的最低值。

　　樓市的觀望情緒並非只體現在商品房上。在政府支援的自住型商品房上，原本擠破腦袋參加搖號的人也出現了動搖。北京最便宜的自住型商品房當代採育滿庭春MOMA，可以提供自住房1482套。第一次搖號按照房源數6倍數量搖出了選房人群，結果第一輪選房之後還剩下700余套房子。開發商只能再次組織搖號。這從側面反映了北京樓市的溫度，面對售價比商品房便宜30%的自住房，依然有大量人群選擇觀望。

　　而在土地市場，最近也罕見地出現了流拍現象。7月29日，此前幾年備受市場追捧的朝陽孫河組團，其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，這也是繼2011年4月順義仁和鎮梅溝營村兩宅地流標後，三年來北京首次出現土地流拍。僅過了兩個星期，8月14日，房山區長溝鎮FS12-0001-0026等地塊由於現場無房企報價，最終難逃流拍命運。鏈家地産市場研究部張旭認為，從最近公佈的房地産運作數據看，多項指標表明房地産仍然處於下行趨勢，房企投資熱情不高，預計未來一段時間房企將更趨於謹慎。

　　北京該不該放開限購？

　　如此背景下，北京的限購政策該不該放鬆？

　　先來看看購房人群的想法。姜女士2008年畢業于北京工業大學，之後在新浪上班，所有的社保和所得稅都很完備。2010年，她因為換工作，中間社保中斷兩個月，但當時並無限購一説。在此後北京實施嚴格限購後，像姜女士這樣的人被擋在了購房資格之外。“如果5年是一個標準，那連續這一限定並不合理。工作變動，社保中斷，這些並非都是個人能夠控制的。這種要求，顯然缺乏人情味！”在姜女士看來，這一限購明顯可以優化，“比如説調整為累計5年或者6年，這樣既符合限購精神，又有實操價值。”

　　那麼開發商是如何想的？不妨再回頭看：一年之前，全國各類型開發商都擠到北京拿地，地價越舉越高，讓任志強這類立足北京的開發商因為拿不到地頻頻罵街。這種日子還沒過多久，北京的土地市場也開始降溫了。“有些地塊地理位置遠，價格又漲得太多，實在擔心拿地之後被套住。”一位參加拍地的開發商代表告訴北青報記者，開發商群體肯定希望北京調整限購政策。

　　再看業內人士。對於現行的一些限購政策，在調查中，包括北京房地産仲介行業協會相關負責人等在內業內人士也認為存在優化的空間，其中一條就是連續的社保證明。按照北京的限購規定，非京籍人士需要有連續的5年社保證明或者納稅證明才能有購房資格。如果説5年是經過測算得出的結論，那所謂連續這一概念就有“懶政”的嫌疑。

　　北京會不會優化限購？

　　目前來看，正如多位業內人士分析的那樣，在所有46個限購城市中，繼續選擇堅守限購的城市可能只會剩下北京、上海、廣州、深圳。

　　深圳幾天之前曾明確表態嚴格執行限購。但不少了解其中緣由的調侃深圳限購政策，“窗戶開得和門一樣大的時候，門開不開就不重要了。”言外之意，就是深圳在執行限購政策的時候實際上“窗戶”越來越大——實際上，深圳是北上廣深4個城市中，落戶難度最小的一個城市，基本只要本科畢業就可以正常落戶，與北京、上海相比非常寬鬆。而且根據深圳的人口擴展計劃，深圳要大力增加戶籍人口，從2011年年底到2015年，深圳的戶籍人口要259萬增加至400萬人，增幅超過五成。深圳的限購政策在鬆綁的戶籍政策下，可以説影響非常小，深圳有大量的新增戶籍人口可以購買2套房。

　　“不過北京的限購並不是完全針對房地産市場，考慮到北京城市的承受能力，目前北京也不具備完全放鬆限購的條件。”中原集團首席營運官李文傑告訴北青報記者。但他同時強調，北京具備優化、調整限購的條件。

　　“一個城市的住房需求本來就是立體的、多層次的，應該對不同層次的住房需求進行引導。”李文傑介紹，北京提出了“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的住房政策目標，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來滿足需求，中端支撐則引入了自住型商品房，而高端需求則主要由市場來調控，李文傑也認為在高端市場有存在限購優化的空間。

　　“一方面，高端住房需求本身體量不大，對這一層次進行一些放鬆不會影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購，我認為暫時還不具備條件，因為價格會進行傳導，大面積放開後價格上漲，自然會傳遞至90平方米以下的房子。”在李文傑看來，比較好的方式是通過調動存量，增加供應。

　　“在限購之前，全國各地的人購買北京的房子，他們中不少在北京有三四套。如果長時間限購，既不能買，又不捨得賣，這就會造成空置現象。能否對這些有多套房的人，實施在一定時間內，賣兩套可以買一套，這樣就能把房子置換出來，增加樓市供應，盤活存量。”李文傑告訴記者。

　　在李文傑看來，在北京不具備完全放開限購的背景下，經過嚴密論證適當調整限購政策，既能夠照顧到改善型住房需求，讓一些高收入人群購買大面積房産，又能夠增加供應滿足不少人首次置業的需求，讓城市的住房結構更為合理。 文/本報記者 范輝

　　財經觀察

　　改善型購房被“誤傷”是時候“鬆綁”糾偏了

　　全國首個省級救市文件，本月起在福建實施。這份被業內稱為“新閩八條”。“新閩八條”新在何處？首先，它以公文形式把改善型購房者定義為剛需，並給予首套房政策待遇；其次，它為改善型購房者提供了低利率房貸的可能。可以説，給改善型購房者適當“鬆綁”，並提供稅費優惠和信貸支援，是“新閩八條”的救市抓手。在改善型購房需求長期被調控“誤傷”的大背景下，此舉不但能有效釋放改善型購房者的市場需求，還能促進房地産市場的健康發展。

　　首先，改善型購房者擁有現實購買力，是完成住建部下半年“千方百計去庫存化”目標的中堅力量。高房價抬高了購房門檻，一部分典型的剛需已力不從心，實際等同於被扼殺，還有一部分被保障房、政策房吸納分流。加上投資投機性購房需求被抑制，現階段房地産市場的有效需求，主要掌握在改善型購房者手裏。

　　其次，改善型購房者能繼續抑制投資投機性購房需求。改善型購房者自己已有住房，只是面積和居住條件不能滿足新的實際需要。他們換房的主要目的，還是居住。購房行為對他們而言，消費屬性大於投資屬性。在樓市低迷期釋放改善型購房需求，等於把潛在的投資需求提前轉化為現實的居住需求，這為樓市軟著陸設置了提前量。

　　再者，改善型購房者能促進二手房市場流通。改善型購房者多以“賣一買一”的形式置換新住房，原有房屋需要快速流向市場以求變現。正因如此，發生囤房惜售、坐地漲價等無良行為的概率較小，釋放其需求能促進二手房市場健康發展。

　　此前樓市調控中的限購和限貸兩大防線，如今已逐漸在越來越多的地方被突破。這預示著，未來調控的主線，勢必從“鼓勵剛性購房需求，抑制不合理住房需求”，轉向更加精準和細化。一直被調控“誤傷”的改善型購房需求，要在未來的調控框架中獲得更健全的制度設計，讓其成為房地産市場穩定的需求增長點。

　　從這個意義上講，“新閩八條”的確有新意，可能很快會被效倣甚至超越。（新華）

　　新聞背景

　　境外部分國家和地區如何限購

　　香港 額外印花稅和買家印花稅抑制炒樓

　　面對熱錢涌入樓市，香港特區政府在2012年10月出臺兩辣招。

　　1.提高額外印花稅稅率(SSD)及適用期

　　如物業持有期為6個月期內出售，稅率為20%(原先為15%)

　　如物業持有期超過6個月但在12個月期內出售，稅率為15%(原先為10%)

　　如物業持有期超過12個月但在36個月期內出售，稅率為10%(原先為超過12個月但在24個月內，稅率為5%)

　　2.買家印花稅(BSD)

　　非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司于香港置業，須負擔額外15%的買家印花稅，若在三年內賣出物業，另按出售時間徵收額外印花稅。

　　因為2012年樓市漲幅巨大，特區政府又規定，在2013年2月23日或以後簽立購買住宅或非住宅物業的買賣協議，均須繳納雙倍印花稅。2014年5月政府作出讓步，現時香港永久性居屋買入新物業的6個月內，出售其在香港原有唯一物業，可豁免雙倍印花稅。

　　澳大利亞

　　外國人只能購買還未完工新樓

　　外國人只能購買還沒完工的新樓，即直接向發展商購買、沒住用超過12個月的房子。在澳大利亞短期居住的外國人可買一個已完工的單位，不過必須作為主要住所。至於新樓、即將展開重建工程的現樓，以及供發展用途的空地，外國人持有的數目則不受限制。（記者 范輝）

　　部分放開限購城市

　　8月16日

　　哈爾濱

　　8月11日

　　昆明

　　8月9日

　　南寧

　　8月2日

　　合肥

　　7月28日

　　石家莊

　　7月23日

　　海口

　　7月20日

　　杭州

　　7月19日

　　長春、蘇州

　　7月14日

　　南昌

　　7月10日

　　濟南

　　6月26日

　　惠州、呼和浩特