限購鬆動：壓力逼出地方鬆綁動力

　　6月10日，瀋陽放鬆限購的消息傳出。第二天，瀋陽市政府相關部門表示，瀋陽市並未實施所謂全面取消限購的政策。有人戲稱其為“鬆綁一日遊”。

　　兩三個月來，多地已經試探性放鬆限購。市場庫存壓力、土地財政壓力，迫使一些地方開始在放鬆限購上做文章。

　　鬆綁，不能説的秘密

　　瀋陽、天津、福建等多個地方都傳出限購放鬆的消息，但政府部門都不曾公開承認

　　雖然瀋陽市有關方面否認了限購取消，但記者從多個渠道獲悉，瀋陽市限購的有條件放開在6月10日之前已經開始。在原限購的二環區域，將瀋陽戶籍每戶限購兩套房調整為夫妻二人各限購兩套房；外地戶籍人士購房條件，從原來要求連續繳納1年社保變成連續繳納3個月即可。

　　6月10日，在業內人士微博披露瀋陽限購放鬆的消息後，全國各地媒體迅速關注，“放鬆限購”、“首個取消限購的城市”等標簽被貼給瀋陽。還有觀點將瀋陽放鬆限購與從遼寧調任住建部黨組書記的陳政高聯繫起來，認為瀋陽此舉更具有風向標的意義。

　　在這樣的關注下，瀋陽否認取消限購，“避免被指為‘出頭鳥’，就可以理解了。”一位業內人士這樣對記者表示。

　　今年，瀋陽、天津、福建等多個地方都傳出限購放鬆的消息，但政府部門都不曾公開承認。早些時候業內流傳的“閩十條”，也是一個沒有公章的文件形式。今年5月，廣東佛山高明區傳出放鬆限購的消息後，高明區國土城建部門稱，此為高明房協內部操作行為。

　　有業內人士表示，雖然中央已有分類調控的精神，但畢竟都沒有不再調控、取消原來調控政策的説法。地方政府想放鬆限購，也會避免明説，或通過口頭通知，或由行業協會名義進行，一旦發現輿論風向不利，地方還有迴旋餘地。

　　庫存“壓力山大”

　　溫州去化週期接近45個月；西安、寧波、福州、杭州、瀋陽、天津去化週期都在22個月以上

　　包括瀋陽在內，多個地方政府尋求放鬆限購，背後都有來自市場的壓力。

　　這種壓力首先是庫存的壓力。易居房地産研究院的數字顯示，截至5月，瀋陽新建住宅庫存1828萬平方米，僅次於全國庫存最高的天津市（2110萬平方米）。按照過去6個月的平均去化速度，瀋陽新房庫存去化需要22個月。相對於12個月的正常水準，這個去化週期明顯偏長。

　　同時，瀋陽住宅銷售價格從去年四季度開始也在一直走低，土地成交量也在下降。仲量聯行報告顯示，瀋陽一季度土地出讓成交宗數同比下降36%。另據瀋陽當地媒體統計，1-5月，瀋陽土地市場投放60宗土地，16宗流拍；其中5月流拍10宗。6月17日，瀋陽4地塊出讓又有3宗流拍。

　　土地流拍無疑直接影響到地方財政收入。而瀋陽對土地財政依賴度並不低。據機構發佈的報告，在全國45個限購城市土地財政依賴度排名中，瀋陽位居第24位，2013年土地出讓金佔全年一般預算財政收入的65.9%。

　　今年一季度，瀋陽GDP增長只有7.5%，同比回落1.6個百分點。世聯行集團副總經理兼董秘袁鴻昌認為，瀋陽尋求放鬆限購，也有為經濟托底的考慮。

　　與瀋陽一樣面臨巨大庫存壓力的還有許多城市。上海易居房地産研究院一份針對35個城市（4個一線城市、21個二線城市、10個三線城市）的統計顯示，截至5月底，35個城市新建商品住宅庫存達到25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%，庫存再創歷史新高。

　　而根據新建商品住宅存銷比（當月庫存面積/最近六個月單月銷售平均面積）這個指標，上述35個城市新建商品住宅平均需要16.5個月才能消化完，而在4月，存銷比數值為15.2個月。其中，溫州去化週期最長，接近45個月；西安、寧波、福州、杭州、瀋陽、天津去化週期都在22個月以上。這其中，寧波、福州、杭州、瀋陽、天津都傳出過限購放鬆的消息。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，多個城市庫存“壓力山大”，帶來對土地市場、地方財政的影響，就積聚成地方放鬆限購的動力。在他看來，庫存壓力大、房價收入比相對合理的城市更可能放鬆限購。

　　放鬆時機初現

　　在投資性需求被擠出，房價也在合理回歸的情況下，限購放鬆或者逐步放鬆正是一個時機

　　在談到瀋陽放鬆限購的嘗試時，楊紅旭表示，從房價收入比（房屋總價與居民家庭年收入的比值，世界銀行認為合理的房價收入比應為3-6倍）看，瀋陽的房價收入比從2011年的9.3降到2013年的6.8，“非常合理”，沒有任何房價泡沫，本不需要限購。

　　此外，袁鴻昌認為，瀋陽的限購政策原本限制在二環以內，而市場的供應主要集中在二環以外。從這個角度看，限購放鬆乃至取消帶來的需求是有限的。同時在市場向下的情況下，投資客進場的可能性並不大。

　　根據世聯行的統計分析，今年投資客在市場佔比低至10.2%，2012-2013年，這一數字在14%左右，2009-2011年則在25%上下，而2007年高達39.5%。

　　北京一位業內資深人士也表示，限購的目的是抑制投資投機型需求，促進房價合理回歸。在目前投資性需求被擠出，房價也在合理回歸的情況下，限購放鬆或者逐步放鬆，正是一個時機，不會引起市場大幅反彈。

　　國家統計局最新數字也顯示，5月，瀋陽新建商品住宅價格環比降0.4%。全國70個大中城市中，半數城市房價都在回調。

　　此外，本輪市場調整更多的是信貸收緊造成的。在信貸環境沒有明顯好轉的背景下，市場成交難以明顯反彈。

　　“鬆綁不違背中央精神”

　　業界認為，限購放鬆和中央“分類調控”精神並不違背

　　一位不願具名的房企總經理對記者表示，多個地方頻頻試水放鬆限購，已經證明地方的急切性。而限購放鬆和中央“分類調控”、讓市場在資源配置中發揮決定性作用並不違背。

　　中國房地産業協會一位資深人士不久前也談到，限價、限購等行政性手段遲早是要退出的，這也貼近改革的方向。“房地産業現在也處於一個前期調控政策的消化期，在房價已經顯露理性回歸勢頭的情況下，調控政策稍微鬆動一點有什麼不好呢？”

　　另據媒體報道，在6月4日國新辦的新聞發佈會上，住房城鄉建設部總經濟師馮俊表示，中央對不同地區、不同情況提出分類調控的原則，至於是否取消限購由地方自行判斷。

　　未來，除一線城市外，更多的限購城市或許會尋求明裏暗裏的突破。楊紅旭預計，限購可能就像曾經的“7090”政策一樣，到最後不了了之，媒體也不關注了。

　　本版采寫/新京報記者 張旭