2013樓市房價分化明顯：一半海水一半火焰

　　趙乃育繪

　　2014年的房價是繼續冰火兩重天，還是泡沫破滅，亦或是漲幅趨緩？辯論正酣，房價走勢仍在雲山霧罩中。

　　2013年，“日光碟”、“地王”等現象屢見不鮮，甚至多到讓人感到疲憊。但值得注意的是，依然有不少地方房價猶如股市般慘跌。因此，2013年房地産市場的真實寫照是：一邊是一線城市連續20余月的高漲，一邊是溫州等城市連續26月下降；一面是“地王”迭出頻遭哄搶，一面卻是無人問津。

　　即將到來的2014年，房價走向何方？

　　雙城記：忙著接生意和忙著找生意

　　這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都更加忙碌；不同的是，一個忙著接待購房者，而另一個則在忙著尋找購房者。

　　房産經紀人作為連接市場買賣雙方的橋梁，他們的生活從另一面反映了當今的市場。但由於房地産市場的冷熱不均，因此對於他們而言，雖然在不同城市做著幾乎同樣多的工作，但是卻過著截然不同的2013。

　　晚上9點，北京鏈家地産朝陽區一家門店的會客廳裏，置業顧問李麗正在與客戶小聲交談，她的手機攥在手裏，隔幾分鐘響一次。玻璃茶几上的紙杯冒著熱氣，墻角的飲水機邊擺著十幾個各式各樣的水杯。旁邊前臺坐著她的三位同事，正在輪流接電話。裏面套間的三排工位上也坐滿了人，各自在忙碌自己的事情。

　　李麗的銷售業績在這個門店排名第一，忙碌已成為她2013年的生活常態。剛送走客戶的她，在飲水機上找到自己的杯子，匆匆喝了口水，然後轉身從衣櫃裏拿出羽絨服，邊走邊穿的同時掏出手機開始撥號。

　　“今天得去一個業主家取鑰匙。”李麗説，這套房在兩個月前簽約，是附近羅馬家園小區一套54平方米的一居室，原業主以272萬元的價格轉手賣出，今天是三方約定的最後交接時間。

　　巧合的是，剛才在門店與她交談的這位客戶，在同一個小區也有一套房子正想出手，面積51平方米，報價也是272萬元。李麗説，“最近房價還在漲，算下來之前那套房子從簽約到現在已經漲了10萬左右。”

　　工作的忙碌，為她帶來的是更為實際的回報。李麗説，目前為止今年她已經可以拿到至少23萬元的銷售提成，“是稅後的，逐月結算，就是稅多了點”。她還説，其他門店的同事，還有人今年可以拿到超百萬的提成。

　　與李麗不同，在中國另外一端的谷建光卻一臉愁容。谷建光是溫州天浩置業有限公司世貿店銷售經理，對他來説，2013年的樓市不是在“燃燒”，而是在“冷卻”。

　　8日下午5點半，溫州天浩置業一家門市工作人員已經開始準備下班。而此時一看房者推門而入，工作人員便像看到“獵物”一般上前詢問，忘記了已到下班時間。

　　谷建光説，溫州房價已經超過20個月連續下降，在購房者“買漲不買跌”的心理下，每日登門詢價、了解合適房源的客戶從過去的5、6人下降到3、4人，減少了30%左右。

　　“現在不光是我們沒活做，就連買賣雙方的主動權都掉了個兒。”谷建光説，過去賣家很牛，從沒有討價還價一説，甚至還經常隨意“跳價”，但現在卻相反，買家開始牛起來。

　　谷建光説，雖然現在顯得空余時間多了，但為了搶客源，工作量較之前加大了一倍。溫州樓市縮水前，我的工作蠻輕鬆，一天只帶一兩個客戶去看房。現在由於成交量大幅下降，同行競爭又很激烈，我一天要帶三四個客戶看房，而且約客戶看房越來越難。過去只需隔3天和房東電話溝通一次，詢問有無降價考慮，現在半天就得打一個電話。特別是我還要花很多精力幫助買家分析市場，告訴他現在樓市已經成功“築底”，引導他“該出手時就出手”。

　　這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都在變得更加忙碌；而不同的是，一個忙著接待購房者，而另一個則在忙著尋找購房者。

　　房價分化明顯：冰與火

　　市場分化是今年房地産市場表現的重要方面。現在房地産市場已告別鐵板一塊的格局，全面分化。不同級別、不同類型的城市均有分化。

　　一套90平方米的住宅，一年間整整漲了200萬元，這是發生在北京的真實故事。2013年初李響在中信城購入一套92平方米的住房，購入時房價已比2012年底第一次看房時的450萬跳價60萬元漲至510萬元，誰知僅在李響購入後一個月，房價便直線上漲至620萬元。而就在前幾天，又有仲介打電話給李響，希望他能以720萬元的價格出手。

　　在李響的房子不斷漲價的同時，溫州房價卻慘遭“腰斬”。幾個月前，國家統計局公佈全國70個城市房價中，在一線城市同比漲幅全面超過20%的同時，唯獨溫州卻應聲下跌，“只漲不跌”的溫州一時間成為“腰斬”、“縮水一半”的代名詞。

　　溫州市正合房産行銷公司董事長陳鴻對此分析稱，溫州房地産市場此輪跟風降價的主要原因是開發商和房東們普遍存在“逃跑心理”。在債務危機的影響下，誰也不敢提價，能將房子儘快脫手、逃跑抽身就謝天謝地了。

　　值得注意的是，債務危機的影響可能只是其中一方面，除溫州外，鄂爾多斯、東營、鐵嶺、常州等地也紛紛曝出房價大幅下跌，甚至“鬼城”、“空城”頻現。

　　對此，住建部政策研究中心房地産處處長趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，市場分化是今年房地産市場表現的重要方面。他認為，現在房地産市場已告別鐵板一塊的格局，全面分化“不同級別、不同類型的城市均有分化。”

　　的確，日前住建部政策研究中心主任秦虹在2013騰訊房産年度峰會就指出，從一線城市來看，今年房價同比漲幅超過20%；從70個大中城市來看，其平均漲幅不到10%；而從全國657個城市來看，房價同比上漲僅不到5%，甚至還有一些城市的房價是下跌的。

　　對此，中國社會科學院財經戰略研究院近日發佈的《中國住房發展報告》也作出相似判斷，2012至2013年，一二線城市房價上漲較快，三四線城市出現結構分化。

　　趙路興認為，造成分化的主要原因在於，在城鎮化進程中不同城市創造的就業崗位數量以及吸引力不同。我國城市對人口沒有做到層層截留，中小城市本應起到吸納人口的作用，但我國現階段實際上卻是中小城市人口凈流出，大中城市人口狀態平衡，特大城市人口凈流入，也就是城市規模越大，經濟發展越好，就業崗位越多，吸引的人口越多，造成了供求不平衡進一步加劇。

　　秦虹表示，市場分化格局背後的原因是，大城市特別是一線城市人口集中的速度非常明顯。北京統計局公佈的北京市新增就業人數顯示，2007年到2012年北京每年新增就業人數穩步增長，2012年是44萬，今年1到6月份北京新增就業人數已經達到41萬。

　　除城市對人口吸引力不同外，趙路興還認為房産的投資功能是支撐房價分化的另一因素。他表示，由於房地産資本、資産屬性突出，投資特徵明顯，且城市越大投資取向越明顯，也不同程度影響了房價的漲跌幅度。“儘管經過‘國五條’等行政性政策的壓制，但一線城市與省會城市等重點城市中投資性需求仍難以完全清除，強需求産生的高房價預期支撐著房價不斷上漲。

　　加碼或放鬆：調控不再一刀切

　　在各地房地産市場分化的同時，調控政策也不再是之前的“一刀切”，這一點在最新一輪的各地對房地産調控上已明確顯現。

　　受房價上漲壓力的影響，四個一線城市紛紛收緊調控，並蔓延至部分二線城市。截至目前，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京、長沙、瀋陽、杭州、福州、太原、哈爾濱、西安、烏魯木齊、鄭州17個城市均已“加碼”調控。與之相對的是，徐州卻傳出“限購”放鬆的消息，加之前期已有溫州、蕪湖等城市悄然放鬆調控，標誌著樓市調控已呈現分化趨勢。

　　2014房價：雲山霧罩中

　　房地産調控長效機制在2014年出臺的預期加強；房地産市場起決定性作用的資金面也面臨重要變數。

　　2014年的房價走勢如何，冰與火會否持續，泡沫會否破滅？進入年底，關於房地産價格走勢眾説紛紜，觀點不一。

　　總體看來，影響2014年房價的因素主要有兩條：一是調控方式，二是資金面。

　　由於限貸限購等行政手段多次運用後不見效果，資訊聯網、房産稅等房地産調控長效機制在2014年出臺的預期加強。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，以往的住房市場調控存在兩大教訓，一是過於排斥市場投資投機，單純地認為投資投機將推高房價激化矛盾，而忽視了住房投資投機起到溝通當前與未來需求橋梁的作用。過於高估政府管控房價的能力，而忽視了市場調節機制本身作用的發揮。事實證明，政府難以有效管控房價，未來平抑房價調節供求還需要更多地依賴市場機製作用。

　　因此，倪鵬飛認為，未來中國住房政策取向應弱化行政管控，使市場機制能夠充分發揮作用，通過深化市場改革，最大限度改善居民實際住房條件。具體概括為，建立自住為主、適度投資、市場調節、政府監控的市場架構。

　　“對於一線城市等上漲過快的城市，短期內仍應使用行政手段進行調控。而中小城市則應以經濟手段為主，略有管制即可。”趙路興表示，抑制樓市投資投機性將長期不放鬆。短期內，“限購、限貸”等措施不會退出，而目前來看，樓市急需的是房産稅、資訊聯網等長效機制的建立，以對樓市預期形成較好管理。

　　除調控影響外，對房地産市場起決定性作用的資金面也面臨著重要變數。

　　日前，美聯儲宣佈從明年1月起，將每月850億美元的購債規模縮減100億美元至每月750億美元。美聯儲重申，只要失業率處於6.5%之上，並且通脹預期不超過2.5%，將繼續把聯邦基金利率保持在零至0.25%的超低區間。

　　著名財經評論員馬光遠認為，美聯儲退出Q E有可能把中國房地産打回原形。馬光遠表示，美聯儲如果退出量化寬鬆政策，多年以來靠潛伏的國際資本支撐的中國高房價將迎來真正的重擊。

　　中原地産市場研究部總監張大偉分析認為，一旦Q E退出將給房企海外融資帶來很大難度，這將導致房企的融資成本和匯率風險大大增加。房企在海外融資的難度將加大，可能被迫拋售房産以應對流動性危機，而大量賣房就會增加市場供給，從而迫使房地産價格下降。

　　國家資訊中心首席經濟師範劍平認為，從近兩月月度投資來看，投資和總投資增速下滑較快，而對應的利率卻在明顯上升。他認為，2014年將會延續2013年的情形，資金利率水準很難有明顯下降，這就意味著，即使2014年仍然對房地産採取容忍態度，房地産依然會面臨高資金成本，甚至會在資金成本的壓力下，造成供給緊縮。

　　華遠地産董事長任志強則表示，中國房地産業並沒有實質性的泡沫。但2014年總體房價增幅將趨緩。“我們看2014年，總的趨勢是看漲的，但是增幅放緩，如果説具體區間，則有可能從兩位數降到一位數。”

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　　冰火房地産

　　2013年房地産市場最突出的特點便是“漲”與“跌”的共存，一線城市房價暴漲高燒難退，三四線城市“鬼城”、“鬼樓”頻現，透出陣陣寒意。冰與火成為2013房地産市場的最好詮釋。

　　日前，“房”字被評為2013年度國內熱字第一名，佐證了2013“房”市之熱。但隨著房地産調控方式的轉變以及資金面的變化，2014年房地産市場將以怎樣的面貌呈現，值得期待。