小産權房難有新政出臺：利益分配問題不易解決

　　近期，急劇升溫的“小産權房”話題引發業界廣泛關注和討論，也讓這一歷史遺留問題再次進入公眾視野。《經濟參考報》記者從相關政府部門了解到，在三中全會前，圍繞小産權房很難有相關措施出臺。但專家認為，雖然小産權房問題不會在短時間內解決，但是三中全會很可能為這一“歷史遺留問題”破題迎來契機。

　　日前，國務院發展研究中心公佈的其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，對已經形成的小産權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留問題。此方案再度引來市場關注。

　　與此同時，作為南京大型小産權房項目的七彩星城，開始補辦土地出讓手續，其業主可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續，但此舉被外界認為是“變相”為小産權房轉正。不過，南京市國土局指出，這一系列動作是對歷史遺留的集體土地房地産處置的延續，不可解讀為“小産權房轉正”。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的住建部官員表示，在三中全會之前有關小産權房政策走向並不確定，因此難下定論。接近國土部的相關人士也表示，關於小産權房的相關口徑並未發生變化。實際上，國土部曾多次表示小産權房不合法。國土資源部執法監察局巡視員王宗亞表示，我國已在部分地區對清理小産權房工作進行試點，“中央要求各地對農村集體土地進行確權登記發證，凡是小産權房不予確權登記，不受法律保護。”

　　據了解，“小産權房”是佔用農村集體土地建設，並向農村集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅。國家法律法規有明確規定，城鎮居民不得購買農村宅基地建房，不可以購買“小産權房”。但由於小産權房價格是商品房價格的1/3至1/2，較低廉的價格能吸引到不少消費者，在多地商品房供需失衡的背景下，促使小産權房問題愈演愈烈。

　　據國土資源部不完全統計，2007年以前，全國小産權房的面積累計高達66億平方米。另據國土資源部抽樣調查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小産權房。

　　全聯房地産商會名譽會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，小産權房的主要購買群體是中低收入階層，在商品房價格居高不下、保障房資格不足的背景下，中低收入者不得不選擇位置較遠、配套及保障較差，但價格低廉的小産權房，也隨之形成了夾心層的房地産市場。

　　值得注意的是，早在2011年，國務院已經成立了由國土部和住建部牽頭組成的小産權房清理小組，但清理工作卻一直難有進展。

　　知名財經評論員馬光遠表示，自1995年起，小産權房問題便逐漸顯現，但由於其涉及城鄉二元結構而帶來的土地問題、農民土地利益分配、地方政府對於土地與市場的壟斷問題等多方面，使小産權房清除工作難以解決。

　　另外，中國土地勘測規劃院土地工程師鄒曉雲也對《經濟參考報》記者表示，全國各個地方小産權問題情況複雜。一方面，對全國範圍內小産權房的總體數據難以統計，另一方面，如果要解決一些城市周邊的小産權房，涉及的將不僅僅是老百姓的財産問題，而是居住問題。所以，這麼多年來小産權房無法根本解決，並不是因為我國當前的制度或者思路方面的問題，而是利益分配問題。

　　太原市國土部門負責人指出，近年來，國內有些省份搞過小産權房解決試點，但經驗不成熟。其核心問題仍是土地不合法。在沒有合法手續的土地上擅自搞建設，根本得不到國家的認可，從政策層面上來説，很難使其合法化。

　　但馬光遠認為，未來對於小産權房問題的解決，最根本是要尊重歷史，尊重現實。“因此，小産權房轉正是大勢所趨，但補繳一定的土地出讓金或者稅款等方式來轉正，各地情況不同。”

　　“但改革將會是漫長的，短期內難以進行。”馬光遠同時指出，解決小産權房問題，中央應推出總體方案，並不應該一棒子打死，全部進行拆遷，而應是多方共贏的解決方案。

　　鄒曉雲建議，以一種利益誘導機制，追繳土地增值稅等方式，讓這部分小産權房以市場化的途徑進行流轉。或可以通過另外的方式納入當地保障房程式。

　　聶梅生也指出，在房價較高的一線城市進行小産權房入市試點，使小産權房轉變為可合法交易的、以自住為主的、特殊性質的“商品房”，其根本屬性並不是大産權房，而是類似于經濟適用房和公租房的保障房，從而擴大城鎮住房供給來源。另外，把小産權房與保障性住房建設有機結合起來，將部分存量小産權房轉化為保障性住房。