房貸新政遭遇“打折”：銀行態度曖昧 利率優惠難現

　　 9月27日，在杭州一個房産交易會上，一位購房者從一個樓盤的降價廣告前走過。新華社記者 王定昶 攝

　　 新華網北京10月15日電（記者 萬玉航）自央行在9月30日釋放“鬆綁限貸”的紅利之後，銀行的落實情況成了市場關注的焦點。中國社科院金融研究所研究員易憲容分析稱“新政能否致房價波動，關鍵看銀行”。

　　 回溯樓市近十年的“黃金髮展史”，在上一輪狂熱繁榮之中，銀行的“積極配合”起到了舉足輕重的作用。市場人士指出，相比之下，此次房貸新政對住房按揭貸款的放鬆比2008年“131號”文件有過之而無不及，不免讓人猜測會否“舊夢重現”。

　　 然而，截止目前，雖然四大國有銀行和部分股份制銀行已開始執行個人房貸新政，但內容基本上還是日前央行文件的重申版本，並沒有透露更多執行“細則”。此外各地房貸9折優惠未見大批實施，一些地區針對資質較好的貸款客戶，給出了有條件的“微折扣”。

　　 由此看來，房貸新政在落地的過程中，遭遇了力度上的“打折”。

　　 房貸折扣難現市場

　　 此次央行下發的房貸新政中，一是提出了房貸認定新標準，二是重申“貸款購買首套普通自住房，貸款利率最低可打7折”的限定。

　　 從新的房貸認定標準看，“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策”，據媒體報道，這一認定在多家銀行的執行過程中基本得到體現。

　　 中原地産首席分析師張大偉表示，此條規定的影響，不亞於全國鬆綁限購對市場影響的5倍。“不僅事實上可以使得改善型客戶全面回歸，不受信貸政策影響。而且對於銀行來説，這部分客戶也將是優質客戶。”張大偉稱。

　　 但是對於剛需購房者更關注的貸款利率折扣問題，銀行在實施上卻“打了很大折扣”。

　　 細看各大銀行的表述，基本上全都包含了“具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定”的附加條件。北京某國有銀行的一位客戶經理解釋稱，“7折是最低下限，目前我們沒執行這麼低的折扣，優質客戶最多9.5折，一般也都是基準。”

　　 在不少業內人士看來，考慮到銀行的各項成本，如果真的落實7折的最低下限，銀行肯定虧錢。有媒體引述一位國有銀行支行負責人觀點稱，房貸基準利率打7折為4.585%，而多數銀行理財産品已在5%以上，如果銀行執行7折房貸利率，將做一單賠一單。更有業內人士稱，對於某些商業銀行來説，就算給到9折也不一定掙錢。

　　 7折下限象徵意義大

　　 既然對於執行7折的利率優惠，各銀行都有説不出的苦衷，那麼為何此次新政仍將下限點位制定於此？

　　 “央行提出的房貸利率最低7折，應該是2010年房地産調控之前歷史點位的重申，目的可能是避免人們對折扣的數字産生過多聯想。具體到房貸定價的問題，還要看銀行市場的情況。”交通銀行首席經濟學家連平接受新華網記者採訪時表示。

　　 張大偉也持相似的觀點：“本次央行文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這只是常規性的條款內容。在目前資金價格情況下，銀行吸儲難度非常大，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。”

　　 此外，也有觀點認為，此次央行房貸新政中關於利率下限7折的表述，是對房貸利率折扣擬定權的下放。依據房貸新政，商業銀行可以依據自身風險管理架構，以及各地房地産市場情況，酌情實施折扣。

　　 事實上，自從樓市進入深度調整期以來，住房按揭貸款的風險隨之加大。加上目前國內金融價格的情況已經發生了根本性的變化：受影子銀行及網際網路金融的衝擊，銀行活期存款所佔存款的比重越來越小，銀行的融資成本全面上升。

　　 在此背景之下，央行無需提高利率下限的表述，市場自然會給出相對合理的定價。另一方面，業內人士指出，從房貸新政的表述中，可以看出中央對房地産需求的把控還有一定的力度，樓市的整體目標仍然是維穩和去庫存，“7折”的象徵意義似乎更大一點。

　　 至於接下來房價的走勢，連平分析稱，新政對於樓市的需求肯定是有釋放作用的，但這種釋放預計會比較緩慢。尤其是有改善性需求的群體，還在等待樓市觸底的機會，年內樓市成交量難以呈現井噴。不過，在政策暖風的吹動下，明年開始，樓市成交量回升的可能性比較大，屆時也會在房價上有所反應。