多數房企難逃利潤下滑趨勢 去存貨速度將加快

　　“我們對一線城市是看好的，相信這些城市就算不取消限購，交易量肯定也還是不錯的。如果取消限購，估計市場還會很火。” 世茂集團副主席許世壇在其中期業績發佈會上向記者表示，今年下半年應該會比上半年正面一點點，不過，七、八月份取消限購這個政策還不夠，可能還需要更多的金融政策。整體來説，更加看好下半年的市場。

　　無獨有偶，限購政策的大面積取消給市場帶來了一定的信心提振。近日，綠城中國、恒大地産以及富力地産等多家港股房企高管層也都在其中期業績説明會上透露，對下半年的樓市有信心。

　　值得一提的是，針對下半年的去存貨計劃，多家房企都表示將加大推貨量，力爭完成年度銷售任務。對此，世茂集團副總裁蔡雪梅給出了一個明確指標，“力爭新增供貨去化率達到70%，老庫存去化率超過60%，有信心完成年度800億元的銷售目標”。

　　向控製成本要利潤

　　事實上，《證券日報》記者對比滬深兩市的上市房企和港股上市房企的利潤情況發現，在滬深兩市房企的凈利潤和港股房企的毛利率指標方面，多數房企都未逃開利潤下滑的大趨勢。

　　有統計顯示，截至8月24日，滬深兩市共有82家房企公佈了2014年中期財報。今年上半年， 82家房企共實現營業總收入1858.91億元，較2013年同期的1680.54億元增長了10.61%；但在營業收入增長的同時，82家房企的凈利潤則出現了下滑，由2013年208.41億元，跌至200.98億元，降幅為3.57%。

　　而對比多數在香港上市的標桿房企表現來看，毛利率下滑也是大趨勢，據《證券日報》記者粗略統計，多家標桿性港股房企上半年毛利率水準均同比下滑4個百分點左右。

　　“去年行業平均的毛利率大概是31%到32%，今年才27%到28%，我們能做到34%，其實是高於平均水準的。” 對於毛利率的下滑，許世壇直言無可厚非，“毛利率下降是整個行業的趨勢”。

　　據世茂房地産中期業績報告顯示，今年上半年，世茂房地産營業額為236.8億元，同比上升42%；毛利80.74億元，同比上升36.3%。而毛利率與同期35.5%相比，則小幅下滑1.4個百分點。

　　對此，許世壇解釋稱，世茂房地産的毛利率水準保持較高的趨勢，主要是因為土地儲備品質比較好，以及在成本控制、採購以及銷售上的綜合因素推動的。

　　值得注意的是，不僅是世茂房地産意識到要向成本管控要利潤，遠洋等房企也早就開始實施控製成本的管理策略。

　　“2014上半年，從集團銷售推廣、行政及財務這三項費用來看，費用佔營業額比例降至3.87%，同比下跌2.23個百分點，核心凈利率在市場下行的調整期則實現了同比上升1個百分點至11 %。”遠洋地産總裁李明向記者表示，主要是由於公司積極控制毛利後稅費、重點降低毛利前建安成本。

　　對此，有業內人士表示，2014上半年，全國房地産開發投資增速、房企土地購置面積增速、商品房銷售面積和銷售額增速等各項指標均出現了下滑，房地産業下行的事實已經是行業共識。

　　不過，對於房企來説，仍舊看好今年樓市的下半場，世茂房地産、遠洋等房企均表示，下半年去存貨速度將加快。

　　加大力度清理存貨

　　“現在大家都説上半年不是很好，其實也不是真的很差，上半年房地産市場整體銷售量差不多下降了接近10%，但是前十大開發商，銷售額又是全部增長的。”許世壇向記者表示，

　　去年前十大房地産開發商市場佔有率只有13%，今年前5月則已經接近20%。長遠來説，有實力的開發商肯定會更快去享受到市場的變化。

　　據世茂房地産半年報顯示，上半年實現銷售額321.1億元，完成年度800億元銷售任務的40%。

　　對此，有接近世茂房地産人士向本報記者透露，公司全年可售貨值將達到1200億元，按照目前的去化率計算，達成全年銷售目標是大概率事件。

　　“現在都有一定的壓力。”許世壇稱，“不過，我們很有信心完成全年800億元的銷售目標”。

　　鋻於此，許世壇表示，公司還有一些庫存，下半年也會加大清理庫存的力度。“這些庫存可能已經超過一年，甚至有局部可能已經接近兩年，沒有必要放著一兩年的庫存去佔用資金”。

　　對此，李明也認為，遠洋地産在同行中是率先實施消化存貨行動的企業之一，從年初即採取“抓主流産品、提週轉速度、調産品結構”的策略推進銷售工作，尤其是對存留一年以上的銷售資源，採取了一系列激勵舉措加快銷售速度。遠洋地産表示，今年6月份單月，公司實現協議銷售額超過人民幣40億元，銷售成績環比上升近100%。

　　無獨有偶，蔡雪梅向《證券日報》記者透露，為了提升存貨消化速度，加快銷售現金回籠，“世茂房地産年初以運營和財務雙重考核的形式將回款指標下發給區域項目，並按月考核實際達到情況，最終有一半以上區域超額完成指標”。

　　據世茂房地産半年報顯示，上半年銷售回款274億元，銷售回款率從2013年全年的83.1%增長到85.3%，超額完成85%的指標。

　　而對於下半年的推盤計劃，蔡雪梅向本報記者透露，“下半年世茂房地産將有大量優質供貨上市，主要集中在9月份至11月份期間，三個月的平均月供貨量將達百億元。在金九銀十的銷售黃金期，世茂房地産會採取行銷管理動作，保證産品的銷售去化率，力爭新增供貨去化率達到70%，老庫存去化率超過60%”。