地産細分市場漸現領軍者

　　今年隨著宏觀金融政策的進一步調控，資本市場的推動及企業多元戰略佈局等因素的影響，未來中國房地産行業的並購將日益激烈，進而加大整個市場集中度，而未來的增長模式中，在5-10年，公司並購可能是一個主流模式。

　　近年來，以萬科、保利、綠地等代表的“規模增長模式”，儘管受到宏觀政策的衝擊，利潤率有所下降，但依然可以保持在一定時期內的高速增長，從上市公司年報數據來看，從2008年的宏觀調控到現在，儘管受到一定的影響，在住宅地産市場，高週轉企業仍然可稱為贏家。而那些追求“高毛利率增長模式”的房地産企業或者稱為産品型企業則在調控中受到較大的衝擊。

　　在搶佔細分市場的過程中，以內涵式的持續優化是企業持續發展的基礎。以零售地産為例，隨著其資産屬性的日趨加強，以持續提高産品的EBITDA（企業價值倍數）為核心出現的運營優化，將是未來重中之重。

　　事實上，房地産企業從住宅開發到複合開發的戰略模式轉變是引發各類市場細分的誘因，整合行業從住宅地産轉型複合地産的開發，差不多有6-7年的歷史，市場細分加速，每個細分市場都漸漸出現領導者。

　　從區域細分市場來看，自中國新型城鎮化以來，以城市群的形式在發展，區域市場細分一般按城市群細分，因此定位區域顯得非常重要。另外一種是按照市場的層級，分為一二線和三四線市場，這也是一種區域市場。

　　我們認為企業應該堅定自己的細分市場，不能盲目跟風，找準細分市場很重要。

　　將來在中國市場我們認為會形成一個全國性的開發商和區域領先開發商相互競爭的格局。有些企業會選擇某些區域來進行市場深耕，有些是全國性開發的企業。過去龍湖從一個區域領導者走出來進行全國佈局獲得成功，有些區域市場的房企受到鼓勵也開始走出自己原有的區域。

　　從企業戰略的角度來看，大多數企業有兩個核心支柱：一個是既定的原有市場份額很高，即區域化發展企業；二是産品細分市場裏有明顯優勢，份額很高。這是企業擴張的兩種動因，但是中國房地産商的發展並不符合這兩個路徑，就是有不少企業在原有區域市場份額不高的前提下還走出區域，在管理上稀釋了自己的能力，在其他市場也沒有太好的成績。

　　過去中國的開發商主要是以野蠻生長的模式迅猛擴張，可以説沒有明顯的區域策略，有些企業是後期才慢慢形成自己的策略。現在的形勢，在供需平衡的趨勢下，有些企業可能會回歸理性。

　　在現在的市場背景下，如果開發商沒有明確的區域策略，生存空間會被大大地壓縮。也就是説區域市場上一定要形成細分模式，有明確區域策略的企業才能繼續成長。 區域如果更大地延展的話，海外擴張似乎也是一種路徑，但我們認為國際化能力較強的大房企更有優勢。

　　此外，地産界的馬太效應日趨顯現。融創並購綠城無疑是上半年的熱門話題，也預示著大並購時代的到來。並購其實從未間斷過。

　　2013年前多以項目合作並購，實現企業的區域擴張和佈局；2013年起大公司之間的並購開始進一步加大。今年隨著宏觀金融政策的進一步調控，資本市場的推動及企業多元戰略佈局等因素的影響，未來中國房地産行業的並購將日益激烈，進而加大整個市場集中度，而未來的增長模式中，在5-10年，公司並購可能是一個主流模式。

　　(作者係九洲遠景商業管理機構董事長 )