一線城市高端住宅限購"難松" 豪宅欲走單邊行情

　　下半年以來，各二三線城市樓市放鬆限購有開閘之勢。其中呈現出一個明顯的特徵，即將中高端住宅列為首批放開限購房源。但對於一線城市來説，豪宅若要走出單邊行情，尚需市場檢驗。

　　7月28日，杭州市住房保障和房産管理局通過微博發佈：“從7月29日零時起，購買本市蕭山區、余杭區住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。”限購放鬆再次從高端住宅入手。

　　高端住宅限購放鬆城市增加

　　其實，從近期限購變化特徵來看，很多城市選擇先放開高端樓市。從7月份，蘇州全市已取消對90平方米以上住房的限購政策，與蘇州政策較為相似的還有武漢限購政策的調整。同月，武漢140平方米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再納入限購範圍。

　　7月26日起無錫取消90平方米以上住房的限購政策；5月29日，海南本省人海口購房120平方米以上可落戶海口，側面突破了中高端住宅市場限購政策。

　　總體來看，近期各地限購政策開始出現定向寬鬆的局面，其中，一些城市中高端住宅首先取消限購成為這些城市限購政策調整的一個較重要的特徵。

　　放開中高端是否將成為二三線城市放鬆限購一個方向，那麼，目前二三線放鬆高端住宅限購是否可行？同策諮詢研究部總監張宏偉認為，中高端市場放開限購不是不可以，因為從本質上講，中高端住宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場可以歸結為不同的市場需求，在當前市場背景下，豪宅市場成交量價變化情況基本上對於普通商品住宅沒有太多影響。

　　從當前限購政策變化特徵來説，張宏偉認為，中高端住宅市場放開限購可行。從限購政策發展趨勢來看，其他高端大戶型庫存偏大的城市勢必也會效倣上述政策調整的內容，以此適度刺激中高端市場需求，有效去化高端大戶型房源庫存。對於中高端市場可以從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購。限購政策如果有必要進行調整，可對豪宅和郊區別墅放開限購，改的以限貸和稅收手段進行調節。

　　張宏偉還認為，從未來預期出臺的長效調控機制來看，勢必會通過稅費、市場手段形成“去投資化”機制，這樣的調控機制一旦形成，大量的投資客、投機客會被擠出房地産市場，從這個角度來看，即使所有城市限購政策全部取消，中高端豪宅市場也難以再對樓市造成比較大的影響。

　　但亞太城市房地産業協會會長謝逸楓認為：“根據27個已取消限購政策的城市看，只有5個城市採取放開中高端樓市的方式，説明是非主流。屬於供求的區域性、結構性局部的現象，體現限購政策差別化執行，也是分類調控的表現。”

　　一線城市放鬆時機未到

　　7月27日，有消息稱，北京市住建委決定將適度放開高端商品房項目，加強稅收徵管，保持房價基本穩定，並適時合理調整普通住宅價格標準。完善價格引導機制，對定價基本符合市場實際的項目加快審批。

　　去年下半年，北京對價格較高的高端商品房的入市實行價格管控，4萬元以上新盤預售審批幾乎停滯。不過今年上半年以來，對於高端項目的控制已經有所鬆動，一些價格較高的樓盤開始陸續入市。

　　從最近幾個月的入市項目即可以看出，均價4萬元/平方米以上項目達數十個，其中不乏接近10萬元/平方米的項目。7月入市的亞奧悅家園均價每平方米超過5萬元。海澱區清河區域的學府樹家園均價6萬元/平方米左右。6月份拿到預售許可的位於海澱區東升鄉的薊門名居，最高價格9.7萬元/平方米左右。

　　偉業顧問集團北京公司高端項目行銷部部長佟易對中國房地産報記者表示，今年以來，均價接近10萬元/平方米的項目並不少，應該明年推出的也會很多。因為去年一年拿的地價都比較高，在這一年中需要消化，這樣必然導致明年放入市場中的産品都得在10萬元/平方米左右。

　　而此次北京市住建委則表示將適度放開高端商品房項目。對定價基本符合市場實際的項目加快審批。隨著高端市場的放量供應，市場庫存量消化壓力也在加大。在此背景下，似乎放鬆高端樓市的限購有了合理的理由。

　　同時，二三線城市陸續放開中高端住宅限購，甚至一些城市全面放開限購。那麼以北京為代表的一線城市是否也具備了放鬆高端住宅限購的條件呢？

　　張宏偉對中國房地産報記者表示：“一線城市今年很難説會取消限購，包括高端市場，目前看一線城市高端住宅限購暫時還不到時機。”

　　“按照庫存量與遏制投資性投機性需求及房價反彈性三項指標看，目前一線城市不太具備全面放開高端限購的條件。”謝逸楓表示，一線城市的高端市場限購政策短期內不會取消，但不排除區域調整。特別是一線城市郊區與新區庫存過高，去化週期超過合理期及房價下行嚴重的區域，具有放鬆限購的理由與條件。譬如廣州的南沙等。

　　佟易還向中國房地産報記者表示，從一線城市來講，其實現在放開也沒有太大意義，對於高端市場市場而言，是不是放鬆限購，對買家來説影響並不大。他們可以通過自已的方式來解決這個問題，比如以公司名義購買等等。高端放開與否看的是政府的態度，只是一種表態，沒什麼實際意義。在現階段，各方面輿論壓力都比較大，所以對於一線城市不會選擇在現在放開高端限購。但從趨勢來看，高、中、低端肯定是要分類調控的。按現在的政策趨勢，要放開限購也是要先放開高端市場。　(中國房地産報記者 鞠曉波 北京報道 )