上海新地王樓板價單價超8萬 該地塊不可預售

　　 昨日上午，頗受關注的上海黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗地塊開拍，最終由麗豐控股旗下的東方動力有限公司以5.77億元的價格競得，樓板價59859元/平方米，溢價62.54%，而剔除掉30%的保障房部分，該地塊的土地樓板價高達8.55萬元/平方米，刷新全國單價地王紀錄。

　　 該地塊不可預售

　　 公告顯示，掛牌出讓的這宗地塊位於上海盧浦大橋西側，出讓面積6885.2平方米，起始價3.55億元，折合起拍樓板價為36828元/平方米。

　　 該地塊從5月30日掛牌出讓起就頗受關注，不僅因其36828元/平方米的起拍樓板價為今年上海最高、是上海黃浦區今年推出的首幅經營性用地，就體量來看屬於“迷你”級別，以及有“苛刻”的出讓條件，比如須以全裝修現房銷售，是上海迄今為止首幅不可預售的地塊，以及需配建30%保障性住房，且根據2013年的上海市政府規劃對南外灘的建築高度的規定，該項目最外層面臨江建築不得超過24米等。

　　 有開發商投資部負責人表示，這意味著房屋將要現房銷售，對開發商資金鏈有一定的考驗。

　　 最晚銷售時間在4年後

　　 記者昨日實地探訪發現，該地塊坐落于上海盧灣世博濱江地段，為純住宅用地，與世博會博物館只有一路之隔，地理位置不錯。

　　 在這塊地的西邊打浦路上，是綠地海珀日暉，公開資料顯示，在售300平方米精裝3房，單價8~16萬元/平方米。東邊為綠地香港在去年底拿下的上海黃浦區五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊，地塊性質為商住辦，當時以59.5億元底價競得，折合樓板價約36627元/平方米。

　　 同策諮詢研究部總監張宏偉認為，該地塊有望成為上海市商品住宅市場10萬元/平方米以上天價濱江豪宅項目的新秀。而上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍則認為，該地塊交易價格已偏離市場，未來銷售或存壓力。他表示，該項目未來售價衝擊到8~10萬區間是有機會，但突破到10萬以上則有點難度，而且當前樓市漸入低谷，房價下滑風險顯現，未來前景不容樂觀。

　　 根據土地預出讓合同，這一地塊在正式交付一年內要開工，開工後三年內要竣工。這意味著該地塊現房最晚銷售時間在4年後。

　　 2014年7月9日，上海黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗地塊由麗豐控股旗下的東方動力有限公司以5.77億元的價格競得，剔除掉30%的保障房部分，該地塊樓板價高達8.55萬元/平方米，刷新全國單價地王紀錄。

　　 2014年1月28日，方興地産以101億元拿下上海市閘北區大寧路街道325街坊地塊，刷新上海宅地的總價紀錄。

　　 2013年9月5日，徐家匯中心項目被新鴻基以217.7億元拍得，成為當時上海的總價地王。

　　 2013年9月4日，融創以43.24億元拍得北京農展館地塊，樓面價折合7.3萬元/平方米，刷新當時北京乃至全國宅地樓面價紀錄。

　　 2012年12月26日，上海國際港務集團股份有限公司和威旺置業聯合體以56.8億元競得上海海門路55號商辦（商業和辦公）地塊，成交總價刷新2012年全國土地總價紀錄。

　　 二季上海土地

　　 出讓量價齊跌

　　 雖然該地塊刷新全國單價地王紀錄，從今年上半年的情況來看，上海的土地市場在降溫，今年二季度，上海市供地量、成交量雙比都出現大幅下滑，地價緊跟房價也在降溫。

　　 同策諮詢研究部的統計數據顯示，2014年二季度上海土地市場共計出讓各類地塊34幅，約92.36公頃，環比下滑81.26%，同比下滑85.19%，整體呈下行趨勢。

　　 二季度上海樓面地價整體呈下滑趨勢，其中，6月份在5月份下滑12.98%的基礎上，再次大幅下滑54.95%，6月上海市各類用地成交樓面地價為4158元/平方米，為2014年以來的最低值。

　　 從溢價率來看，二季度14幅商品住宅地塊僅有6幅溢價成交。