樓盤拿"特價"攬人看樓 廣州樓市降價虛實幾何？

　　本報記者對全市15區域代表樓盤進行實地價格調查

　　本報訊 （記者賴偉行、張晨）世界盃激戰正酣，週末廣州樓市也掀起“百團大戰”，各類看房團層出不窮，奔赴宣稱讓利的熱點區域。

　　本報記者調查全市15個區域內較有代表性的在售樓盤發現，近期報價下調的樓盤有6個，有的打起了特價單位的攻勢。郊區樓盤最高的下調幅度超過兩成，而相較而言，核心區價格仍然較穩，即使調整幅度也都在10%以內。

　　1招 郊區有樓盤喊“降價”

　　示例：番禺區、花都區

　　記者調查發現，在廣州樓市目前的在售樓盤中，供應量位居前列的番禺和花都兩區宣稱降價的樓盤有三個，降價幅度有的超過兩成。

　　這個週末烈日炎炎，但市民們看房的熱情似乎沒有受到絲毫的影響。記者週末首先前往番禺的大盤——萬科歐泊，只見靠近該樓盤的幹道番禺大道兩側的每個路燈上都挂著萬科歐泊的宣傳條幅，上面寫著：“一萬五起”等字樣，相比起之前最高超過2萬的報價，報價有了明顯下降。

　　一位接待記者的銷售人員對記者表示，目前他們主推的單位主要就是兩到三房的剛需戶型，面積在80平米到95平米之間，平均價格在16000元/平方米上下。“銷量還是不錯的。”

　　這位銷售告訴記者：“我們最近比前一段時間確實有大約1000多元的降幅，但這是因為我們現在推出的單位本來主打的就是標準剛需戶型，側重性價比方面的考慮，所以價格相比之前有一些下降也屬正常。”此外，他還向記者透露，由於過一段時間各個開發商都要準備新一輪的項目開發，所以這一輪的降價也有回籠資金的目的。“所以説，降價並不意味著不景氣，你看來這裡看房的人還是非常多的。”他笑著説。

　　而在番禺的另外一處樓盤祈福名都，因為同樣宣稱降價促銷，人氣也非常旺。但詢問現場的接待人員，記者得知他們僅僅限本週推出很少量現金一口價單位，均價在14800元左右。一位銷售人員對記者表示：“這樣的降價只是小規模的，也為了週末增加人氣。”

　　2招 新興區域“搶逼圍”

　　示例：金沙洲、黃埔區、蘿崗區

　　而在白雲區金沙洲和黃埔區蘿崗片區等新興區域，由於在之前已經經歷過一波降價行情，所以記者發現端午前後，開發商基本上都沒有進一步調價，而採取了人海戰術的“搶逼圍”方式，現場看樓的人氣也都不俗。

　　週末從金沙洲潯峰崗站出來，記者就看到不少仲介行銷人員舉著樓盤和價格的標牌吸引顧客，至少有三四個銷售人員圍上前來向記者派發傳單。像之前售價達到18000元/平方米的深業江悅灣，就打出了14000元/平方米的價格。而記者隨後在樓盤處就了解到：這些樓盤雖然的確有一萬四的特價單位推出，但是大多數都屬於樓層較低，朝向也並非最佳。

　　一位來此看房的市民就感慨：“那些街邊上的仲介銷售只是開發商聚攏人的一個手段，而所謂一萬四的單位只是少數，而且位置啊、朝向啊不是太好，大部分的戶型還是要一萬六七甚至更多，這樣算下來，價格真沒有下降多少。”

　　而在蘿崗的科學城板塊，記者剛下車，就有三四個銷售人員圍上前來介紹。一旦看到有車輛車速放慢，甚至停車，有的銷售人員還會衝到車前“拉客”。

　　記者走訪區域內的幾個樓盤就發現，有樓盤除了派出旗下的銷售團隊“子弟兵”售賣外，還有兩三家仲介公司參與到同一個樓盤的售賣中，所以才會出現這樣激烈競爭的情況。而銷售人員的賣力表現換來了不俗的人氣，在中海譽城和越秀嶺南雅築等樓盤，記者看到買家幾乎都坐滿銷售中心，樣板房內也不時有買家出入。不過，與之前相比，這些樓盤近期的報價變化都不算太大，只有部分樓盤推出了所謂的毛坯交樓單位，均價有所下降，但其實都在正常的調整範圍之內。

　　3招 核心區“濤聲依舊”

　　示例：西關、海珠區

　　相較于其他區域的全力賣樓，供應有限的核心區相較而言則淡定不少。樓盤鮮見報價下調，即使有報價下調的情況，實際下調的幅度也不大。記者週末在西關的龍津世家看到銷售中心內買家不多，只有一兩個人在看樓，七八個銷售員只能坐在前臺等客。

　　“端午後我們就推出了一批特價單位，均價最低大概33000多元/平方米。”銷售人員告訴記者，樓盤目前的整體報價比開盤時有所下調，幅度大概在2000元/平方米左右，現在整體均價約為36000元/平方米，同時還有十套左右的特價單位。記者在現場的銷控表上就看到，開發商推出的特價單位涵蓋兩房到三房的各種面積戶型，均價則從33000元/平方米到35000元/平方米左右不等，而這些特價單位大概賣出了四套。

　　相較于上述樓盤傳統的特價單位推銷模式，部分之前已經經過一輪促銷攻勢的樓盤報價甚至有所回調，做起了樓價“俯臥撐”。

　　記者在海珠區的翠屏瀚宇貴都外就看到，週末還是有仲介站街“拉客”，不過過路的市民就應者寥寥。相比之前有部分特價單位最低29000元/平方米左右的報價，最新的報價已經回復到之前的正常水準。

　　“現在最低也要3萬元/平方米。”銷售人員向記者表示，由於限價標準提升，樓盤現在已經不需要簽雙合同，所以買家的首付負擔相比之前已經有所降低了。而樓盤之前促銷已經取得了一定的成效，所以近期沒有進一步的促銷行為。

　　分析：開發商以價或能換量

　　高需求下樓市或回暖

　　回顧這一波樓市調整，可以看到去年9月以來全國重點城市新增供應量明顯增加，但11月部分城市房地産調控加碼，成交量逐步從高位回落，進入2014年成交量大幅回落，市場氛圍迅速轉差。據合富輝煌（中國）市場研究部監測，1~4月全國主要城市商品住宅成交幾乎都出現不同程度的下滑，個別城市下降幅度超過40%。

　　而在廣州，“五一”黃金月未能帶來起色，1~5月廣州十區成交同比下滑35.6%。其中南沙、花都、番禺壓力最大，存量多，消化慢。合富輝煌市場研究部在其最新發佈的報告中分析，在剛剛過去的端午小假期廣州樓市也掀降價熱潮，尤其中小戶型剛需樓盤，個別樓盤降幅近三成。從成交表現來看，降幅超過15%的剛需樓盤，銷售提升非常明顯。由於市場存量壓力大，價格正處於下行尋底的過程。4月份開始，陸續出現各地政府放鬆樓市政策的現象，住建部也提出：除北上廣深一線城市外，其他城市限購可自行調節。合富輝煌市場研究部就預期，發展商的主動讓價和政府的溫和鬆綁政策下，上半年“悶樓市”即將終結，下半年市場將築底回升。發展商“以價換量”的舉措將讓價格呈現波動起伏的“俯臥撐效應”。